Особенности земель населенных пунктов для сельскохозяйственного использования и порядок их включения в границы

Земля – это очень важная часть среды природы, которая окружает человека. На территории нашей страны земли разделены на категории. При этом важным моментом в законодательной базе является целевое использование земель. Конечно, можно перевести землю из одной категории в другую, но нужно точно знать особенности этой процедуры. Так же стоит понимать, к какой категории относится та или иная земля.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Категории

Группы и классы земель сельхоз назначения очень разнообразны, и сразу стоит сказать, что есть две категории подобных земель, которые существенно отличаются друг от друга:

  1. Земли сельскохозяйственного использования.
  2. Земли сельхоз производства.

Но на основании Земельного Кодекса РФ эти виды относятся к одной категории земель – сельскохозяйственной.

К первой подкатегории могут относиться земли других категорий, например:

Документально это подтверждено следующим определением: «Категория земли – населенные пункты, разрешенное использование – для крестьянско-фермерского хозяйства». Подобное разрешенное использование является временным – земля передается юридическим лицам или гражданам для определенных целей, например, организации сельхозпредприятий.

В общем, все, что может обеспечить качественный процесс производства сельхоз продукции для населения.

Если опираться на статью 77 Земельного кодекса РФ, то в ней написано, что землями сельскохозяйственного назначения считаются участки, которые находятся за пределами населенного пункта.

Земли этой категории, находящиеся в границах населенных пунктов имеют следующие правовые статусы: «земли для дачного строительства» или «для индивидуальной жилищной застройки», так как эти земли попадают под статьи 35 ч. 10 и 36 ч. 3 ГРК РФ.

На данный момент следующие категории земель можно изменить путем включения участков в границы населенного пункта или присоединив их к дачному некоммерческому партнерству, или садоводческому некоммерческому товариществу, если имеется факт их соприкосновения:

Особенности

Земли населенных пунктов — это территория, которая предназначена для застройки развития и роста сел и городов. Эти территориальные участки состоят из зон:

  1. общественно-деловых;
  2. жилых;
  3. производственных;
  4. рекреационных;
  5. инфраструктурных (транспортных и инженерных);
  6. сельхоз использования и других.

Больше нюансов о составе и использовании земель населенных пунктов можно узнать тут.

Все это регламентировано статьей 83 ЗК РФ.

Статья 83 ЗК РФ. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов

  1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
  2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Более детально правовой режим земель населенных пунктов мы рассматривали в этом материале.

Земельный и Градостроительный кодекс определяют, что в комплекс зон для сельскохозяйственного использования включаются:

Отличительной особенностью данных участков сельхозназначения является тот факт, что в сельскохозяйственных целях они применяются вплоть до смены типа их использования в соответствии с генеральным проектом населенных пунктов и инструкцией землепользования и застройки, утверждёнными органами местных администраций, исходя из нужд поселения.

Стоит понимать, что местная администрация имеет право (в рамках своей компетенции) распоряжаться и руководить всеми участками земли сельскохозяйственного использования, которые находятся в границах данного поселения. Это же право распространяется на не дифференцированные землевладения.

Для территорий сельхоз назначения, будущих в границах населенных пунктов, свойственен смешанный порядок правового регулирования, таким образом, несмотря на то, что они входят в текстуру земель населенных пунктов, эти участки никак не лишены народнохозяйственного свойства – применения для нужд аграрного хозяйства.

Что позволяется делать?

Какие сельхоздействия разрешены?

Исходя из законов, сельскохозяйственные земли предназначаются для:

  1. ведение личного подсобного хозяйства, для своих нужд;
  2. производство растительного сырья и сельхоз продукции;
  3. организацию фермерского хозяйства;
  4. устройство садоводства;
  5. разведение рыбы в натуральных или искусственных водоемах, которые изолированы от рек.

Исходя из законодательной базы, нет никакой речи о строительстве, каких либо домов и технических сооружений. Но, как известно, ни одно сельское хозяйство не может обойтись без инфраструктуры, поэтому допускается строительство:

Но, несмотря на это, стоит отметить, что при соблюдении определенных условий на подобных землях можно построить дом или жилой коттедж.

Допустимо ли строить дома или иные постройки?

На землях сельскохозяйственного назначения можно соорудить следующие постройки:

  1. Дом, который будет предназначен исключительно для личного пользования или ведение приусадебного хозяйства.
  2. Коттедж не выше трех этажей, при условии, что там будет проживать 1 семья.
  3. Хозяйственные постройки, исключительно внутри определенного участка.
  4. Строения, используемые для хранения урожая или заготовок на зиму. Сюда входят складское помещение или погреб в котором будет установлен определенный температурный режим.
  5. Дачный или садовый домик – часто устанавливают на землях дачного назначения.

Но перед тем как начать строительство на землях сельскохозяйственного назначения внутри населенных пунктов следует оформить участок в собственность, и получить специальное разрешение на застройку, правда перед этим придется разработать проект дома. Впоследствии постройку нужно зарегистрировать. Подробнее об особенностях использования земель населенных пунктов для ИЖС, дачного и других видов строительства можно узнать здесь.

Все остальные разрешенные действия

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

Чем нельзя заниматься?

То есть, если вы построите 3 этажный коттедж и устроите в нем гостиницу, то немалый штраф от Государства будет обеспечен.

Пошаговая инструкция включения в границы НП участков сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст 84 Земельного кодекса РФ установлением либо изменением пределов населенных пунктов считается установление или изменение генерального проекта муниципального округа, городского либо сельского поселения, отражающего пределы населенных пунктов, находящихся в границах данного муниципального образования.

Порядок принятия и подготовки генерального плана поселения определен статьями 24, 25 Градостроительного кодекса РФ. Включение сельскохозяйственных участков в пределы населенных пунктов не лишает собственников их прав на данный земельный участок.

Любое заинтересованное лицо, может подать прошение о включении участка сельхоз назначения в границы населенного пункта, при этом в органы самоуправления отправляется следующий пакет документов:

  1. заявление в произвольной форме о включении земельного участка в границы населенного пункта;
  2. кадастровый план участка, который следует включить в границы населенного пункта;
  3. документы на земельный участок.

Орган самоуправления поселения вместе с владельцем готовит и запрашивает в соответствующих службах:

При подготовке включения аграрного участка в пределы населенного пункта следует понимать, что наделы должны применяться в соответствии с целевым назначением и допустимым использованием в соответствии с зонами земель. Границы населенных пунктов обязаны разделять территории населенных мест с землями других категорий.

На основе ст. 24 Градостроительного кодекса РФ расположение земельного надела, выбор типа его разрешенного использования, а также строительство на нем, выполняются в соответствии с условиями утвержденных нормативов градостроительного план-проекта. Органы самоуправления на местах учитывают следующее:

Также нужно учитывать, что после перехода участка в состав земель населенных пунктов его кадастровая стоимость может измениться. О том, как проводится кадастровая оценка ЗНП, читайте в нашей статье.

Как видим земли сельхоз назначения внутри земель населенных пунктов можно использовать не только непосредственно для производства сельскохозяйственной продукции, но и для индивидуального строительства, но в определенных условиях.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Что называют сельскохозяйственными землями и как их правильно использовать?

Каждый земельный участок, в зависимости от его предназначения, относится к определённой категории земли.

Земельные наделы, находящиеся за пределами городских поселений и использующиеся населением для земледелия и скотоводства, принято относить к категории сельскохозяйственных земель.

Предусмотрены определённые правила владения и эксплуатации таких земель физическими и юридическими лицами.

Общие сведения о сельскохозяйственных землях

Сельскохозяйственные земли (СХ-земли) представляют собой возобновляемый природный ресурс, выступающий в определённых видах деятельности и средством производства, а деятельность человека на таких землях регламентируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002.

Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные земли имеют в своём составе наделы земли, предназначенные:

К защитным насаждениям относятся предохраняющие поля от выветривания лесопосадки, а также различные насыпи и каналы, регулирующие влажность заболоченной или засушливой почвы.

К водным объектам относятся специальные водоёмы, использующиеся для разведения различных видов рыб.

Виды разрешённого использования СХ-земель

Земли, предназначенные для непосредственного сельскохозяйственного производства, имеют, согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, следующие основные способы использования:

Крестьянско-фермерское хозяйство организуется для производства сельскохозяйственной продукции либо группой лиц, владеющих данным КФХ по долевому принципу, в зависимости от вложенного капитала, либо владельцем-фермером, являющимся индивидуальным предпринимателем, и наёмными работниками.

Индивидуальное подсобное хозяйство может быть реализовано на сельскохозяйственных землях только полевого типа, то есть для выращивания растительных культур или выпаса скота без права возведения жилых и вспомогательно-технических построек с фундаментом (разрешены только временные переносные бытовки).

Земли, выделяемые для садоводства или огородничества, обычно выделяются в общем ареале, в котором пользователи отдельных выделенных участков создают общественное объединение для решения общих задач.

Такое объединение бывает трёх типов:

  1. Потребительский кооператив;
  2. Товарищество;
  3. Некоммерческое партнёрство.

Важно помнить, что ведение хозяйства не в соответствии с видом разрешённого использования данного надела земли наказывается вплоть до отъёма такого надела.

Правила пользования землями сельскохозяйственного назначения

Согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, вести деятельность на земельных наделах, относящихся к сельскохозяйственным землям, могут следующие категории лиц:

К последней категории относят малые народы Крайнего Севера, Сибири и Дальнего Востока. Сельскохозяйственные земли предоставляются таким народам в пользование для целей, соответствующих их традиционному укладу жизни.

Строительство на сельскохозяйственных землях

Так как все наделы земли, относящиеся к сельскохозяйственной категории, находятся вне границ поселений, то на такие наделы, в соответствии с п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, не распространяется действие градостроительного регламента.

Возведение жилых домов допускается на земельных наделах следующих категорий землепользования:

В крестьянском хозяйстве может быть построен полноценный дом для проживания фермера-главы хозяйства и его семьи, и в таком доме можно получить регистрацию на постоянной основе. Также допускаются пристройки-бытовки для наёмных работников и технические здания (склады продукции, маслобойни и т.д.).

Для этого дачный или садовый домик должен соответствовать необходимым нормам, предъявляемым к жилым помещениям, а многие старые домики таким нормам не отвечают.

На сельскохозяйственных землях для огородничества возводить жилой дом нельзя. К таким землям относятся, например, небольшие арендуемые наделы под посадку картофеля.

Также нельзя строить дом на СХ-землях, предназначенных для ведения полевого личного подсобного хозяйства, так как дома можно возводить только на землях ЛПХ, относящихся к категории земель населённых пунктов.

Важно помнить, что на земельных наделах, представляющих особую природную ценность, запрещено строительство любого типа. К таким землям относят, в частности, участки с большим слоем плодородного чернозёма в экологически чистых районах.

Изменение категории земли

Стремление градостроителей расширить размеры городских поселений можно осуществить путём перевода сельскохозяйственных земель в категорию земель поселений.

Такой перевод, согласно ст. 7 Федерального закона «О переводе земель… из одной категории в другую» от 21.12.2004, возможен только при особых обстоятельствах, связанных с:

Расширение городских границ может происходить как при переводе приграничных полевых наделов в городские земли для многоэтажного строительства, так и при включении дачных или садовых посёлков в границы города с уже построенными домами.

Для смены категории земли необходимо подать заявление в земельный комитет местной администрации, приложив к заявлению документ, свидетельствующий о праве собственности на надел, подлежащий переводу в другую категорию земель и указав в заявлении основание для такого перевода.

Важно помнить, что при переводе застроенных дачных посёлков в городской частный сектор такие посёлки должны соответствовать градостроительным требованиям, касающимся не только состояния жилых построек, но и наличия коммуникаций и проходимости таких коммуникаций.

Следует знать, что перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую невозможен, если кадастровая стоимость наделов земли, подлежащих переводу, превышает среднюю стоимость земель в данной местности более, чем на половину.

Перед подачей заявления на смену категории земли необходимо определиться, для чего такой перевод необходим, так как в некоторых случаях, например, для получения разрешения на строительство жилого дома, достаточно просто поменять вид разрешённого пользования СХ-земли без перевода в другую категорию.

Оплата коммунальных услуг через интернет — самый удобный способ. Пошаговая инструкция представлена здесь.

Субаренда аренды земельного участка позволяет начать собственный бизнес с партнером. Как заключить договор субаренды, можно узнать из нашей статьи.

Ответственность за нецелевое использование земель

Ведение на наделе земли сельскохозяйственного назначения деятельности, не связанной с сельским хозяйством, или же деятельности, не разрешённой для данной категории землепользования, наказывается, согласно ст. 8.8 Федерального закона № 195 (КоАП), штрафом в размере, зависящем от статуса лиц, нарушивших правила пользования землёй, и от конкретных обстоятельств.

Если известна кадастровая стоимость надела, подвергшегося нецелевому использованию, то штрафы назначаются в процентах от кадастровой стоимости надела:

Размер штрафа в пределах, установленных законом, варьируется судьями и стремится к максимуму при нанесении вреда окружающей среде от нецелевого использования земель, особенно когда в деле фигурируют особо ценные плодородные угодья.

Важно понимать, что нарушение правил пользования наделом земли, предоставленным местной исполнительной властью на условиях аренды льготникам для строительства жилья или занятия садоводством может привести к потере права аренды и последующей приватизации надела земли.

Итак, сельскохозяйственные земли можно использовать для растениеводства и животноводства, и в некоторых случаях для возведения личных жилых домов. Чтобы избежать юридических проблем, владельцам земельных наделов важно знать вид разрешённой деятельности на таких наделах и действовать в рамках закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования таких участков

Российская Федерация обладает огромными земельными территориями и занимает 1/9 часть суши, а большая часть этих земель (22,6% – 386,5 млн. га) пригодна для выращивания:

Такие плодородные земли относятся к категории сельхозназначения.

Законодательно установлено определение территорий, предназначенных для ведения сельского хозяйства и перечень разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения (ЗК РФ ст. 77, 78):

Также допустимо строительство жилых и вспомогательных объектов недвижимости на землях сельхозназначения.

Чтобы не стать нарушителем закона и не попасть под действие Административного Кодекса РФ (КоАП РФ ст. 8.8), необходимо знать, к какому виду разрешенного использования относится ваш земельный участок сельскохозяйственного назначения и действовать строго в соответствии с Классификатором ВРИ.

Что такое сельхозземли?

В соответствии с российским законодательством все земли делятся на несколько категорий целевого назначения.

Это необходимо для определения правового режима их использования и охраны.

Самой большой группой являются земли сельхозназначения, виды разрешенного использования которых подробно расписаны в отдельном документе — Классификаторе ВРИ.

К ним относятся территории:

Все земельные богатства, тянущиеся за городом в пределах видимости и до самого горизонта, являются землями сельскохозяйственного назначения. И даже если они не заняты в настоящий момент полями и пашнями, они предназначены именно для целей, связанных с агропромышленным хозяйством.

Какие ВРИ для земельных участков сельхозназначения существуют?

Несмотря на свое название, земли сельхозназначения обладают широким спектром возможностей для своих владельцев.

Разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения определяются Классификатором ВРИ ЗУ и позволяют гражданам и организациям в полной мере воплощать свои бизнес- и сельхозидеи, эко-фантазии.

Благодаря классификатору ВРИ, а именно тому, что он охватывает всевозможные роды деятельности, которые могут вестись на землях сельхозназначения, на земельных участках возможно ведение следующих родов деятельности:

  1. осуществление предприятиями с/х деятельности;
  2. создание личных либо фермерских хозяйств;
  3. выращивание овощных, плодовых культур;
  4. создание дачных, садоводческих или огороднических товариществ;
  5. выращивание и разведение животных, насекомых и рыб;
  6. научно-исследовательская деятельность и т.д.
Читайте также:  Оценка имущества при вступлении в наследство в 2021 году

Все земли сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования условно можно разделить на две категории.

Это земли, на которых:

Наиболее популярными для частного строительства являются следующие виды разрешенного использования земельных участков сельхозназначения:

«Ведение садоводства» – земли, чаще всего входящие в садоводческие сообщества. Позволяют владельцам выращивать:

Регистрация в таком жилье запрещена, но с вступлением в силу 1 января 2019 года закона ФЗ № 217-ФЗ «О садоводстве и огородничестве» это ограничение снимается. Также с вступлением в силу этого закона все дачные земли станут садоводческими.

«Ведение дачного хозяйства» – земельный участок можно использовать в тех же целях, что и в предыдущем пункте. Существенным отличием является возможность прописки только по решению суда после признания капитального строения жилым и соответствующим всем санитарным требованиям и норма безопасности.

Дачные и садовые участки могут принадлежать к категории земель населенных пунктов. Есть несколько способов выяснить, к какой категории относится Ваш земельный участок, самый простой — по кадастровому номеру. А о том, какая категория земель больше подходит для строительства, читайте в этой статье.

Несмотря на то, что новый Классификатор ВРИ ЗУ вступил в силу еще в 2015 году, не все землевладельцы привели свои правоустанавливающие документы на землю в соответствие.

Если в вашем кадастровом паспорте указан ВРИ из старого классификатора земель, которого в настоящее время уже не существует, не стоит расстраиваться.

Такой документ является действующим, а прописанные в нем виды разрешенного использования можно применять.

При желании сменить ВРИ на новый можно, уточнив в местной администрации планирование данной территории.

Перечень

Чтобы определить весь спектр возможных видов разрешенного использования сельскохозяйственных земель, достаточно обратиться к Классификатору ВРИ ЗУ.

  1. Деятельность, направленная на выращивание растительных культур (коды 1.1-1.6). Подразумевает строительство хозяйственных построек, необходимых для осуществления для полного цикла агропроизводства.
  2. Деятельность, связанная с разведением и выращиванием продукции животноводства, птицеводчеством, кормопроизводством (коды 1.7-1.11). Допустимо возведение капитальных и некапитальных строений для содержания скота, птицы, пушного зверя и т.д., а также вспомогательных построек, необходимых для хранения и переработки продуктов производства (молочные, убойные цеха, кормохранилища, фермы и т.д.).
  3. Рыбоводство и пчеловодство (коды 1.12-1.13). Для успешной деятельности необходимо размещение хозяйственных и вспомогательных зданий и сооружений (ульи, точки медосбора, искусственные пруды для выращивания молодняка рыбы и т.д.);
  4. Деятельность, связанная с научным обеспечением агропромышленной сферы (код 1.14). Относятся работы по изучению, развитию и расширению агросферы, а также селекция растений и животных. Допускается строительство полевых и научно-исследовательских лабораторий, вспомогательных и хозяйственных построек.
  5. Деятельность, связанная с хранением и переработкой агропромышленной продукции (код 1.15). Разрешено возведение объектов недвижимости, необходимых для первичной и глубокой переработки и хранения продуктов растениеводства и животноводств.
  6. Личное подсобное хозяйство (код 1.16). На землях ЛПХ (полевой участок) допускается строительство любых некапитальных строений (без фундамента), необходимых землевладельцу.
  7. Питомники (код 1.17). Предполагает возведение построек, необходимых для осуществления деятельности, связанной с выращиванием и продажей рассады или семян растительных культур.
  8. Деятельность, связанная с производственным обеспечением агропромышленного комплекса (код 1.18). Предполагает строительство технических построек для обеспечения полноценной работы сельскохозяйственного оборудования, его хранения и поддержания надлежащего состояния.
  9. Деятельность, связанная с огородничеством, садоводством и ведением дачного хозяйства (коды 13.1-13.3). Допускается использование земельного надела в полном соответствии с нуждами землевладельца (выращивание растений, отдых и т.д.), а также возведение всех необходимых жилых и хозяйственных строений (кроме 13.1).

Условия и ограничения

Кроме того, что сельскохозяйственные земли необходимо использовать в строгом соответствии с ВРИ, существуют дополнительные условия и ограничения ее использования:

Также важно учитывать, что все виды использования земельных участков сельхозназначения могут быть разделены на три группы.

  1. Основные ВРИ – устанавливаются в строгом соответствии с Классификатором и целевым назначением участков.
  2. Условно разрешенные – определяются градостроительным регламентом в соответствии с условиями ПЗЗ для конкретной территории.
  3. Вспомогательные – не являются преимущественными для выбранного участка земли, направлены на обеспечение функционирования основного ВРИ.

Какой ВРИ подходит для строительства дома?

Вид разрешенного использования земельного участка не только «подсказывает» собственнику, каким именно видом сельского хозяйства можно заниматься, но еще и определяет, сможет ли он построить на своей земле жилой дом или же не сможет.

Если вы желаете возвести жилую постройку, выбирайте участок с одним из следующих видов разрешенного использования:

  1. «Ведение дачного хозяйства» – для целей загородного отдыха или постоянного проживания с возможностью регистрации, такие земельные участки подходят оптимальным образом;
  2. «Ведение садоводства» – уже сегодня вы можете начать строительство капитального жилого строения, чтобы в 2019 году иметь возможность не только проживать на территории собственной усадьбы, но и прописаться в новом доме (ФЗ № 217-ФЗ).

Подробнее о строительстве на участках с ВРИ для садоводства и огородничества читайте в отдельной статье. Возможно, вам также будет интересна статья «Чем отличаются земли ИЖС, СНТ, ДНП«.

Что еще можно строить?

Фантазия владельца участка земли сельхозназначения в плане возведения вспомогательных и хозяйственных построек практически ничем не ограничена.

Допустимо строить множество объектов, необходимых для ведения хозяйственной деятельности, согласно вида разрешенного использования земли.

Вы можете строить:

Видео о том, как найти участок с нужным ВРИ

О видах разрешенного использования земли сельхозназначения и способах поиска участков для аренды или покупки смотрите в данном видео:

Выводы

Понятие и состав категории земель сельхозназначения достаточно обширны.

Целевое назначение земли и установленные ВРИ дают возможность каждому заинтересованному лицу найти земельный участок, полностью или частично соответствующий целям и запросам.

Также важно отметить, что возведение капитальных объектов на землях сельхозназначения не запрещено, но любое строительство должно полностью соответствовать не только градостроительным нормам и ПЗЗ, но и требованиям безопасности и санитарно-техническим нормам.

Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования в 2021 году

Сельскохозяйственная деятельность неразрывно связана с использованием земельных угодий для сельхоз целей. Надел можно находится в собственности или долгосрочной аренде, но нужно знать целевое назначение земли, которое подчиняется определенному виду классификации разрешенного использования. От этого будет зависеть, какую деятельность не запрещено осуществлять на конкретном участке земли, чтобы избежать неприятных недоразумений.

Земли сельскохозяйственного назначения — это участки и территории всех границ населенных пунктов, используемых для потребностей ведения сельского хозяйства или схожих целей. В отличие от земель под сельскохозяйственное использование, они предназначены для осуществления полного цикла выращивания и обработки продукции. Это позволяет строить на них склады для хранения продукции, собранной с полей, а также организовывать необходимую инфраструктуру.

Земельный кодекс РФ

Относительно земель сельхозназначения используется следующая нормативная база:

  1. Понятие и назначение земель дается в Земельном Кодексе РФ ст. 77. Здесь указывается, что это категория угодий предназначена для ведения с/х, обработки, выращивания и хранения продукции. Поэтому допускается возведение соответствующих строений.
  2. Правовое регулирование вопроса оборота земель сельхозназначения осуществляется по нормам Федерального Закона № 101. В нем устанавливаются правоотношения относительно распоряжения, использования земель этой категории, а также устанавливается ряд ограничений относительно их оборота.

Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2021 года

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Все угодья разделяются на категории разрешенного использования. Приведем информацию в виде таблицы.

Категории земельСостав разрешенного использования
Пригодные для ведения сельского хозяйстваВсе земельные участки, находящиеся вне границ поселений
Для сельскохозяйственного производстваУчастки под пашни, выпас скота, сенокос, а также земли под насаждения многолетнего цикла и виноградники
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)Наделы, относящиеся к приусадебным и полевым
Садоводство и огородничествоПредоставляемые физическим лицам для посадки и выращивания фруктовых деревьев, ягодных растений, а также овощных и бахчевых культур
Ведение дачного хозяйстваУтратил силу с начало 2019 года.
Угодья для сенокошения, пастбищ , животноводстваСельхозучастки для целей выпаса скота, заготовления кормов, выращивания животных
Организация и ведение крестьянско-фермерского хозяйстваВыделяются земли для уже зарегистрированных юридических лиц, числящихся крестьянским или фермерским хозяйством
Земли под различными постройками сельхозназначенияНаделы с расположенными на них строениями, которые необходимы для осуществления цикла производства и хранения продукции, выращенной и собранной с полей
Земли под объектами иного назначения, не относящегося к сельскому хозяйствуУчастки, которые являются менее плодородного качества, пригодные для промышленного строительства, прокладки магистралей и трубопроводов
Защитные лесополосыЗемли используются для высадки деревьев
Иные сельхозземлиУчастки, используемые для проведения учебных мероприятий и исследовательских работ

Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Штраф за нецелевое использование земельного участка

Для категории земель с/х назначения законодательство ограничивает разрешенное использование и, в случае его нарушения, предусматривает наказание в рамках КоАП. Таким образом, если владелец нарушил целевой характер использования, то на него налагается штраф:

При нанесении вреда экологии в результате нецелевого использования земель деяния виновного рассматриваются, как отягчающие, и применяется максимальный размер штрафа.

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС

Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.

Чтобы правильно юридически перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, нужно придерживаться законодательства. Существует два метода осуществить это:

  1. Перевести участок в границы населенного пункта в рамках земельного законодательства. Здесь вопрос в тех средствах, которые придется возместить, как разница между стоимостью земли ИЖС и с/х.
  2. При расширении границ поселения в рамках Градостроительного кодекса. В этом случае не обязательно переводить землю в ИЖС. Земли сельхозназначения в границах поселения дают возможность построить жилой дом на законных основаниях с последующей регистрацией права собственности и пропиской жильцов.

Шанс на расширение населенного пункта с включением нового участка есть только в том случае, когда они расположены территориально на близком расстоянии. Чем дальше участок, тем меньше надежд на положительное решение властей.

Чтобы изменить категорию земельного участка, следует:

Бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка — скачать

На рассмотрение и принятие решения отводится двухмесячный срок. В результате выдается постановление об изменении категории участка или отказ. При отказе собственник может попытаться оспорить решение в суде.

У многих граждан возникает вопрос по поводу постоянной регистрации в доме, построенном на землях, отнесенных к категории сельхозназначения и предназначенных для садоводства или огородничества. С января 2017 года для этого необходимо получить технический план, который выдается кадастровым инженером. Ранее в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН было указано «дом» или «жилой дом». В 2020 году стали указывать «жилое здание» или «жилое строение». Вся особенность как раз в формулировке. В жилом здании можно зарегистрироваться, в отличие от жилого строения.

Как же получить статус жилого дома на участке под дачное строительство? Так же, как и с ИЖС, придется получать разрешение на строительство. Большинство администраций отказывают в таком разрешении. Отметим, что для земли под огородничество статус жилого дома получить невозможно. Поэтому при покупке участка необходимо внимательно смотреть на вид разрешенного использования.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту.

Использование земель сельскохозяйственного назначения

К землям сельскохозяйственного назначения относятся участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

В пределах ст.7 Земельного кодекса РФ законодатель выделил 6 категорий земель согласно их целевому назначению и отдельно – земли запаса. Некоторые земли (поселений, транспорта, обороны) используются человеком в качестве пространственного базиса для размещения зданий, имущественных комплексов предприятий, инженерной инфраструктуры и других объектов. Они подвергаются наибольшему антропогенному влиянию.

Другие земли (особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда) сохранили явственную связь с природой. Они используются преимущественно для организации рационального использования природных ресурсов, охраны окружающей среды и рекреационных целей.

И только сельскохозяйственные земли непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства. Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности.

Определение сельскохозяйственных земель содержится в п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Ими признаются участки за чертой населенных пунктов, уже используемые для ведения сельского хозяйства или предназначенные для этой цели. Специфика правового режима земель сельского хозяйства обусловлена их целевым назначением, использованием для выращивания растений, разведения домашних животных, птицеводства.

Отличительным признаком земель рассматриваемой категории признается плодородие почв. Однако нельзя забывать, что часть земель сельскохозяйственного назначения используется для реализации второстепенных задач – размещения хозяйственных построек, защитных насаждений и пр.

Законодатель использует в нормативных актах такие категории как «земли сельхозназначения» и «земли сельхозиспользования». Их логический объем не одинаков. Можно утверждать, что:

Попеременно, используя каждый из этих терминов, законодатель распространяет регуляторное влияние предписаний земельного законодательства на те или иные правоотношения.

Виды земель сельскохозяйственного назначения

Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.

Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:

Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.

Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.

Общие положения об использования земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Читайте также:  Образец устава ТСЖ и порядок его составления

Данные земли могут использоваться для:

В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.

Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.

В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.

Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.

Понятие рационального землепользования

Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Разрешенное использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли в РФ поделены на категории. В пределах каждой категории выделяют подгруппы, которым характерны собственные виды использования. Параметры дозволенного землепользования устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны, применительно к землям сельхозназначения – с учетом дифференциации почв по плодородию и продуктивности (эти параметры устанавливаются путем бонитировки).

Учитывая значимость земель сельхозназначения для государства и общества, обусловленную их плодородностью, основным видом разрешенного использования сельскохозяйственных земель должно быть хозяйствование на земле, производство сельхозпродукции. Осуществление вспомогательной деятельности и размещение производственной инфраструктуры на таких землях разрешается в порядке исключения при условии одновременного ведения натурального сельского хозяйства.

Осуществление условно допустимых видов деятельности (рыболовство, туризм, рекреация) допускается при условии, что это не мешает ведению сельскохозяйственного производства, его логистическому и инфраструктурному обеспечению.

Для земель сельского хозяйства (как и для земель населенных пунктов) актуально зонирование. Землеустроительные работы проводятся на уровне муниципалитетов и регионов. Местными властями зачастую разрабатываются классификаторы видов разрешенного использования земель сельхозназначения.

Таким образом, собственник земель ограничен в способах использования принадлежащих ему земель не только целевым назначением, но и видами разрешенного использования, установленными местными властями. Также стоит учесть, что установление вида разрешенного использования, не характерного для сельскохозяйственных земель, требует смены целевого назначения.

Это возможно по решению компетентного органа после проведения надлежащих землеустроительных и кадастровых работ при условии обоснования необходимости такого изменения. Сведения о смене разрешенных видов использования вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения

Обычно государство не вмешивается в вопросы реализации собственникам принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению законно приобретенным имуществом. Ненужную вещь можно отложить на потом, сломать или выкинуть. Но земли – это народное достояние, ценное и охраняемое имущество.

По этой причине в рамках Гражданского кодекса России законодатель установил возможность принудительного прекращения права собственности в случаях:

Положения названных статей являются общими и могут применяться к землям разного целевого назначения. Однако для сельхозземель они особо актуальны. Дело в том, что неиспользование пахотных земель (прекращение их обработки, полива, мелиоративных работ) само по себе может нанести неисправимый вред.

Земли могут истощиться, высохнуть, заболотится, зарасти древесной растительностью, быть заселенными вредителями. Приведение таких земель в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению, может быть утруднено и связано со значительными расходами.

Изъятие неиспользуемых участков возможно, если их целевое назначение связано с сельским хозяйством или строительством. Основанием изъятия признается неиспользование в течение 3 лет.

Использование не по назначению может заключаться в самовольной застройке, складировании стройматериалов или мусора, устройстве автостоянки. Срока длительности правонарушения не оговорено. Это означает, что компетентному органу достаточно установить факт ненадлежащего использования участка.

Случается, что земля используется по назначению, однако с нарушением принципов рационального землепользования, что приводит к истощению слоя гумуса, эрозии, иссушению или заболачиванию. Кроме того, возможна излишняя интенсификация использования земель – внесение множества удобрений, пестицидов, химикатов для повышения урожайности. Это может послужить основанием для изъятия земель по мотивам причинения вреда окружающей среде.

Порядок изъятия оговорен ст. 286 ГК РФ.

Компетентный орган принимает административное решение об изъятии. Если собственник согласен, участок продается с торгов, если же нет, то компетентный орган обращается в суд.

Примечательно, что факт изъятия не исключает возложение на правонарушителя обязательств компенсировать вред, причиненный его неправомерными действиями. Кодексом об административных правонарушениях оговорена ответственность за нецелевое использование участков в форме внушительного штрафа.

Для граждан максимальная сумма составляет 1%, для организаций – 2% кадастровой стоимости участка. При этом сумма штрафа для граждан не может быть меньшей 10 тыс. руб., для организаций – 100 тыс. руб.

Подходящая земля: разбираемся с категориями и ВРИ участков

Целевое назначение и виды разрешенного использования земельных участков – это довольно запутанная и сложная тема, но освоить ее надо каждому землевладельцу. Иначе может быть так: купил участок, подал уведомление и уже готовишься возводить фундамент, как вдруг получаешь отказ – участок расположен на землях неподходящей категории, да еще и вид разрешенного использования земли запрещает любую стройку. Как не оказаться в такой ситуации, и как выйти из нее с минимальными потерями, если уже оказался, мы рассказываем в специальном материале.

«Категории земель, земли населенных пунктов, виды разрешенного использования, целевое назначение, ИЖС, ЛПХ, ПЗЗ» – человеку, который собирается покупать земельный участок, придется разбираться во всех этих терминах. Не на всяком участке можно построить жилой дом: на землях одной категории любое строительство может быть вообще запрещено, на землях другой можно будет поставить только времянку без фундамента, на третьей даже костры разводить нельзя, не то что строить. У собственников почти всегда есть законное право изменить назначение участка, но иногда их «необоснованно футболят» местные чиновники: стройка, о которой мечталось всю жизнь, откладывается, руки опускаются – а зря!

Этот материал поможет разобраться в сложной теме и во всех ее аспектах.

Содержание

Что должен знать частный застройщик

Земельное законодательство России стало мощно развиваться перед революцией: наиболее успешной считалась знаменитая столыпинская реформа, которая постепенно передавала землю из собственности общин в частную собственность и вводила выгодные кредиты для тех, кто хотел купить землю. Государство скупало помещичьи угодья и на выгодных условиях перепродавало участки людям, желающим заниматься сельским хозяйством; был принят и ряд других нормативных актов в пользу жизни на земле.

Последующая история земельных отношений в России тесно связана с ее политической историей; сегодняшний этап земельного законодательства критикуется специалистами из-за множества коллизий, которые прямо влияют на аспекты земельного права и земельные отношения и приводят к многочисленным судебным разбирательствам. Но есть довольно понятная система координат, в которой нужно ориентироваться частному застройщику: на одной ее оси – категории земель, на другой – их вид разрешенного использования: именно так, согласно Земельному кодексу РФ, поделен весь земельный фонд нашей страны.

Категории земель или целевое назначение

Все земли в нашей стране поделены на семь категорий (наравне с понятием «категория» используется понятие «целевое назначение»).

Эти категории отражают стратегию государства в области земельных отношений и определяются свойствами земли. Самая лучшая и плодородная отнесена к землям сельхозназначения; земля под лесом и тайгой – к землям лесного фонда, заповедники, заказники и природные парки выделяются на землях, которые имеют большое значение для науки и созданы с целью сохранять все биологическое разнообразие природы, то же – с водными объектами и т.д.

Для каждой категории земли установлен свой правовой режим ее использования, закрепленный законом: категория земель «земли населенных пунктов» выделены для строительства городов, деревень и поселков и сопутствующей им инфраструктуры, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения» – для земледелия, животноводства и другого сельскохозяйственного производства, научной работы в этой области и ее обслуживания и так далее.

После «лесного фонда» самая большая часть территории России входит в «земли поселений» и «сельхозназначения». Именно эти категории должны интересовать частных застройщиков, на землях других категорий строить дома нельзя в 99% случаев. 1% мы оставляем на совсем уж редкие частности: бывает, что местные власти отдают под застройку участки, которые раньше принадлежали воинской части и находятся на землях специального назначения.

Но недостаточно знать категорию земли – ограничения на строительство дома может накладывать и ее ВРИ, вид разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земли

ВРИ тоже делятся на несколько групп:

Все они внесены в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С 2019 года этот документ дополнен особо интересующими нас строками 13.1. и 13.2 – ВРИ «ведение огородничества» и ВРИ «ведение садоводства».

Для индивидуальной застройки подходят участки, которые имеют в Классификаторе следующие коды:

Классификатор все равно не охватывает все сферы человеческой жизни и деятельности, поэтому иногда в рамках определенной категории и определенного ВРИ может потребоваться дополнительная норма, которая называется «условно-разрешенный ВРИ». Ее устанавливают, если это позволяют местные градостроительные нормы после многочисленных согласований и публичных слушаний.

Есть еще «вспомогательный ВРИ земельного участка». Обычно к нему прибегают, когда надо построить что-нибудь незначительное вроде гаражей или беседки для отдыха, которые на этом участке ставить не то можно, не то нельзя.

На каких участках можно строиться

Самые привлекательные для частных застройщиков участки имеют ВРИ ИЖС. Такие участки могут располагаться только в границах населенных пунктов, то есть всегда имеют категорию земель «земли населенных пунктов». На них можно строить любой дом, главное, чтобы он имел все признаки индивидуального.

Закон разрешает на участке с ВРИ ИЖС не только строительство жилых домов, но и различных хозпостроек: гаража, бани, теплицы, помещения для животных и домашней птицы и других сооружений. Жилой дом на участке может быть только один, но можно поставить впечатляющий гостевой домик – даже имея все признаки капитального строения, пригодного для проживания круглый год, по закону он будет считаться хозпостройкой. А коммуникации на участке с ИЖС могут быть какими угодно – закон в этом плане ничего не ограничивает.

Раньше построить дом на участке с ВРИ ИЖС было нельзя без разрешения (разрешение заменили на уведомление) и проекта, хоть типового, из интернета, хоть специально заказанного архитектору. Теперь индивидуальные дома можно строить без проекта, достаточно нарисовать схему участка и отметить на ней, где будет стоять дом.

Многие люди опасаются покупать участки на землях сельхозназначения, но если они предназначены «для ведения садоводства» и если это допускается ПЗЗ, то там можно построить дом ничем не хуже, чем на земельном участке с категорией земли населенных пунктов и ВРИ ИЖС.

Требования к индивидуальному дому здесь точно такие же, как к дому на участке с ИЖС; в этом случае никаких ограничений нет.

Раньше дополнительным преимуществом строительства на участке с ВРИ ИЖС была возможность использования материнского капитала, теперь материнский капитал можно будет использовать и на участках с ВРИ «для ведения садоводства».

С ЛПХ есть такая тонкость: на категории земель «земли поселений» с этим ВРИ можно строить индивидуальных дом без всяких ограничений, а на землях сельхозназначения (за пределами населенного пункта) очень сложно. Тут потребуются длительные, утомительные согласования с комиссией по землепользованию, нужно доказывать, что земельный участок рядом с домом будет постоянно использоваться для сельскохозяйственной деятельности, иначе дом признают самостроем и смогут снести.

Земли населённых пунктов c ВРИ «личное подсобное хозяйство» – это самое супер, практически ИЖС, но можно еще и скотину всякую заводить

Но при покупке участка ЛПХ надо кровь из носу нужно проверить все возможные зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), «накрывающие» участок и запрещающие или ограничивающие строительство. Иначе появляется вероятность купить участок, пригодный исключительно для выпаса козочек.

И это касается не только ЛПХ. «Накрыть» любой участок могут следующие ЗОУИТ: охранные, санитарно-защитные, водоохранные, зоны охраны памятников истории и культуры (особенно это касается участков неподалеку от Москвы) и т.п. Многие ЗОУИТ по закону снять просто невозможно, любая стройка или реконструкция будет самовольной.

Участки с обременением «водоохранная зона» встречаются довольно часто, особенно в регионах, где много озер, рек и заливов. Они и вправду нешуточная головная боль для владельцев. Строиться можно, но придется соблюдать ряд условий (ни в коем случае нельзя сбрасывать стоки на рельеф), соблюдать все отступы, делать герметичные септики и так далее.

Охранная зона ЛЭП – тоже так себе подарочек. Очень много крови владельцам участка может выпить охранная зона проходящей неподалеку железной дороги.

На FORUMHOUSE таких историй полным-полно, вот одна: у нашего участника с ником ЯрославАИ в Мытищах был просто идеальный участок, не подкопаешься: ЛПХ, земли населенных пунктов – прямо конфетка с юридической точки зрения. И вдруг выясняется, что он попал в зону природных территорий и местная администрация стройку запрещает наотрез. Выход из этой ситуации если и есть, то очень условный: через публичные слушания.

Как изменить ВРИ земельного участка

Изменить ВРИ в большинстве случаев можно, но алгоритм действий зависит от ПЗЗ: утверждены они для вашего поселка или нет.

Читайте также:  Как правильно составить коллективную жалобу?

По словам модератора FORUMHOUSE c ником Cedric_1, есть несколько реально работающих вариантов.

Первый вариант годится для собственника участка и там, где утверждены ПЗЗ. Таким собственникам не нужны никакие согласия местных администраций, они выбирают ВРИ участка сами. Но придется пройти следующий квест:

Второй вариант – для собственника участка там, где не утверждены ПЗЗ. Тут нужно подать заявление или об изменении вида разрешенного использования, или о том, что он соответствует нужному виду разрешенного использования из Классификатора.

Третий вариант для арендатора участка – заявление об изменении ВРИ подается в местную администрацию.

Еще: иногда в документах на участок может быть указан ВРИ, которого уже нет в Классификаторе. Его тоже нужно менять. Тут подойдет план действий, описанный в первом варианте.

Почему это важно, отлично видно из истории нашего пользователя с ником Serg_48. ВРИ участка Сергея в кадастре значилось как «для объектов жилой застройки», а в документе «для жилищного строительства». У него возникло понятное желание перевести свое «имение» в ИЖС, и казалось, что это будет просто, тем более, что ПЗЗ в их поселке утвердили еще в 2012 году. Сергей действовал по плану, описанному в первом варианте, нашел свою территориальную зону и увидел в списке разрешенных для нее ВРИ желаемое ИЖС.

Мне отказали, потому что Росреестр не имеет координат территориальных зон и ничего не знает о регламентах, установленных в них.

Народ на портале удивлялся: ну и ладно, чего заморачиваться, подавай уведомление и стройся, зачем делать за чиновников их работу? Им надо приводить все в соответствие с Классификатором – вот пусть и приводят. Но оказалось, что из-за неправильного назначения Сергей платит за участок повышенный налог.

Многим владельцам участка приходилось сталкиваться с некомпетентностью или даже коррумпированностью местных чиновников.

Здесь уже несколько раз писали – приходит человек в администрацию, а ему говорят: будут деньги, подготовим пакет документов и подадим в Росреестр.

Поэтому Сергею посоветовали два способа победить в борьбе за свои права:

Когда нельзя изменить ВРИ

Есть всего несколько ситуаций, в которых его не поменять, хоть разбейся. Вот они:

ВЫВОДЫ

Без бюрократических проволочек, судебных процессов и затяжных «официальных диалогов с местной администрацией» построить и зарегистрировать жилой дом можно на землях категорий

Вид разрешенного использования должен быть:

Если сразу найти ИЖС или ЛПХ на землях поселений, не будет потом «мучительно больно» за бесцельно вбуханные в стройку деньги!

ВРИ можно изменить, но это может быть долго, хлопотно, с судебными процессами и финансовыми затратами. Лучше сразу выбирать беспроблемный участок и следить, чтобы его не накрывала никакая охранная зона.

На FORUMHOUSE есть отличный большой раздел, куда можно обращаться за советом в трудных случаях, он называется ВРИ, категория земли и их изменение. Узнайте, что можно построить на участке, а что нет. Прочитайте статью о том, как юридически перевести дачу в индивидуальный дом. Еще одна наша статья пригодится тем, кто хочет зарегистрировать дом по дачной амнистии, которая продлится до 2021 года. Узнайте, как можно быстро получить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и как обезопасить себя при покупке недостроя. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.

Земли сельхозназначения надо использовать по назначению

Земельный участок можно иметь в собственности или долгосрочной аренде, но нужно знать к какой категории земель он принадлежит, его целевое назначение, которое подчиняется определенной классификации разрешенного использования.

От категории земельного участка будет зависеть, какую деятельность не запрещено осуществлять на конкретном земельном участке, чтобы избежать нежелательных последствий.

Использование земель сельхозназначения регулируется следующими нормативно правовыми документами:

Статьей 7 «Состав земель в Российской Федерации», Главой XIV «Земли сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ (ред. от 31.12.2017 г.),

Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.)

Статьей 7 «Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию» Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ред. от 29.07.2017 г.);

Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ “О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения” (ред. от 01.07.2016 г.);

Статьей 13 «Государственная поддержка мероприятий по повышению плодородия земель, охране сельскохозяйственных земель» Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ “О развитии сельского хозяйства” (ред. от 28.12.2017 г.);

Статьей 12 «Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности» Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” (ред. от 23.06.2014 г.).

Категории земель в РФ

В соответствии со Статьей 7 Земельного кодекса земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

Указанные категории земель используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим использования земельных участков определяется исходя из:

их принадлежности к той или иной категории земель и

разрешенного использования земель данной категории.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков” (ред. от 7 ноября 2017 г.), предусматривающим в т. ч. различные виды использования земель сельхозназначения.

Как уже говорилось, все земельные участки разделяются на категории разрешенного использования, которые для наглядности приведены в виде таблицы:

Категория земельных участковСостав земель
Для ведения сельского хозяйстваВсе земельные участки, находящиеся вне границ поселений
Для сельскохозяйственного производстваЗемельные участки под пашни, выпас скота, сенокос, а также земли под насаждения многолетнего цикла и виноградники
Для личного подсобного хозяйстваЗемельные участки, относящиеся к приусадебным и полевым
Для садоводства и огородничестваЗемельные участки, предоставляемые физическим лицам для посадки и выращивания фруктовых деревьев, ягодных растений, а также овощных и бахчевых культур
Для ведения дачного хозяйстваЗемельные участки для дачного досуга, возведения временных жилых построек
Для сенокошения, пастбищ, животноводстваЗемельные участки для целей выпаса скота, заготовления кормов, выращивания животных
Для организации и ведениякрестьянско-фермерскогохозяйстваЗемельные участки для уже зарегистрированных юридических лиц, числящихся крестьянским или фермерским хозяйством
Для различных построексельхозназначенияЗемельные участки с расположенными на них строениями, которые необходимы для осуществления цикла производства и хранения продукции, выращенной и собранной с полей
Для объектов иного назначения, не относящихся к сельскому хозяйствуЗемельные участки, которые являются менее плодородного качества, пригодные для промышленного строительства, прокладки магистралей и трубопроводов
Для защитных лесополосЗемельные участки используются для высадки деревьев
Для иных целейЗемельные участки, используемые для проведения учебных мероприятий и исследовательских работ

Что такое категория земель сельскохозяйственного назначения

Понятие земель сельскохозяйственного назначения (сельхозназначения) установлено Статьей 77 Земельного кодекса РФ:

землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и

предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также

предназначенные для этих целей.

Статья 77 «Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ

В этой же статье установлен состав земель сельхозназначения:

земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами,

а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Разрешенное использование земель сельхозназначения

В соответствии со Статьей 78 Земельного кодекса РФ земли категории сельхозназначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более 30 километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства.

Статьей 78 «Использование земель сельскохозяйственного назначения» Земельного кодекса РФ

Крестьянские (фермерские) хозяйства организуются на землях сельхозназначения для производства сельскохозяйственной продукции:

либо группой лиц, владеющих данным крестьянско-фермерским хозяйством по долевому принципу, в зависимости от вложенного капитала,

либо владельцем – фермером, являющимся индивидуальным предпринимателем, и наёмными работниками.

Согласно статьи 19 «Виды деятельности фермерского хозяйства» Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” (ред. от 23.06.2014 г.), данная организация с фермером во главе может производить, транспортировать, хранить и реализовывать созданную продукцию.

Индивидуальное подсобное хозяйство может быть реализовано на землях сельхозназначения только полевого типа:

то есть для выращивания растительных культур или выпаса скота

без права возведения жилых и вспомогательных технических построек с фундаментом (разрешено возведение только временных переносных бытовок).

На землях сельхозназначения, выделяемых для садоводства или огородничества, обычно пользователи отдельных выделенных земельных участков создают общественное объединение для решения общих задач.

Такое объединение земельных участков бывает трёх типов:

Важно помнить, что ведение хозяйства не в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка наказывается вплоть до отъёма такого участка. Статусы земельных участков и категории их разрешённого использования имеются на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Строительство на землях сельхозназначения

Возведение жилых и нежилых построек на земельных участках, имеющих категорию земель сельхозназначения, производится в соответствии с видом разрешённого использования таких земельных участков.

Так как все земельные участки, относящиеся к землям сельхозназначения, находятся вне границ поселений, то на такие земельные участки, не распространяется действие градостроительного регламента.

п.6 Статьи 36 «Градостроительный регламент» Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Возведение жилых домов допускается на земельных участках следующих категорий землепользования:

В крестьянско-фермерском хозяйстве может быть возведен жилой дом для проживания фермера и его семьи, и в таком доме можно будет получить регистрацию на постоянной основе. Также допускаются пристройки-бытовки для временного размещения наёмных работников и технические здания (склады продукции, маслобойни и т.д.)

В садоводческих объединениях и дачных посёлках разрешается строительство дома для отдыха, но получить регистрацию в таком доме будет затруднительно.

Для регистрации дачный (или садовый) домик должен соответствовать необходимым нормам, предъявляемым к жилым помещениям, в то время как большинство дачных домов таким нормам не отвечают.

На землях сельхозназначения для огородничества возводить жилой дом нельзя. К таким земельным участкам относятся, например, небольшие арендуемые земельные участки под посадку картофеля. Также нельзя строить дом на землях сельхозназначения, предназначенных для ведения полевого личного подсобного хозяйства, так как дома можно возводить только на землях личного подсобного хозяйства, относящихся к категории земель населённых пунктов.

На земельных участках, представляющих особую природную ценность, запрещено строительство любого типа.

Штрафные санкции за нецелевое использование земель сельхозназначения

Для категории земель сельскохозяйственного назначения законодательство ограничивает разрешенное использование и, в случае его нарушения, предусматривает наказание в рамках Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ).

Статья 8.8 «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению» Кодекса РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 07.03.2018)

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием:

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка:

на граждан в размере от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тысяч рублей;

на должностных лиц – от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тысяч рублей;

на юридических лиц – от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тысяч рублей,

а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка:

на граждан в размере от 10 тысяч до 20 тысяч рублей;

на должностных лиц – от 20 тысяч до 50 тысяч рублей;

на юридических лиц – от 100 тысяч до 200 тысяч рублей.

Неиспользование земельного участка из земель сельхозназначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом:

влечет наложение административного штрафа:

на граждан в размере от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3 тысяч рублей;

на должностных лиц – от 0,5 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 тысяч рублей;

на юридических лиц – от 2 до 10% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 200 тысяч рублей.

Неиспользование земельного участка из земель сельхозназначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, по целевому назначению в течение 1 года с момента возникновения права собственности, если такой земельный участок приобретен по результатам публичных торгов на основании решения суда о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства РФ и (или) если в отношении земельного участка у уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора имеются сведения о его неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства РФ в течение срока, указанного в пункте 3 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”:

влечет наложение административного штрафа:

на граждан и индивидуальных предпринимателей в размере от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 2 тысяч рублей;

на юридических лиц – от 1 до 6% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тысяч рублей.

Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом:

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка:

на граждан в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тысяч рублей;

на должностных лиц – от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 тысяч рублей;

на юридических лиц – от 3 до 5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 тысяч рублей,

а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка:

на граждан в размере от 20 тысяч до 50 тысяч рублей;

на должностных лиц – от 50 тысяч до 100 тысяч рублей;

на юридических лиц – от 400 тысяч до 700 тысяч рублей.

Невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению:

влечет наложение административного штрафа:

на граждан в размере от 20 тысяч до 50 тысяч рублей;

на должностных лиц – от 100 тысяч до 200 тысяч рублей;

на юридических лиц – от 200 тысяч до 400 тысяч рублей.

Изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения

Изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения позволяет:

пользоваться земельным участком по своему усмотрению, не нарушая закон,

освобождает от штрафов и прочих санкций, а также

открывает дополнительные возможности развития земельного участка.

Земли сельскохозяйственного назначения, как говорилось выше, в основном разрешено использовать для рыболовства, фермерства и огородничества, создания личного подсобного хозяйства или садоводства.

Переход из одного вида разрешенного использования земельного участка в другой может потребоваться:

когда собираетесь продать свой земельный участок;

организовать на нем какое-либо предприятие;

построить дом для ведения хозяйства;

возвести иные объекты, не подлежащие постройке при существующем виде разрешенного использования земельного участка.

Порядок изменения вида разрешенного использования земель сельхозназначения:

Решение о смене вида разрешенного использования земельного участка принимает местная администрация на основании заявления от собственника или его представителя.

Ходатайство подается в земельный комитет местной, районной или областной администрации.

В заявлении указывается основание для изменения вида разрешенного использования земельного участка, информация о собственнике земельного участка, площадь, кадастровый номер и прочие данные по земельному участку.

Вместе с заявлением нужно собрать полный пакет документов, среди которых:

выписки из реестров,

удостоверяющие личность документы,

копии правоустанавливающих бумаг.

Придется получить подтверждение соответствия градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки.

Запрос на изменение вида разрешенного использования отправляется заказным письмом, либо вручается лично с подтверждением получения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *