10 видов мошенничества с земельными участками

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Торговля земельными участками оказывается достаточно прибыльным делом, которое обеспечивает финансово многих бизнесменов. Там, где есть даже незначительные денежные суммы, можно встретить тех людей, которые пытаются завладеть чужим имуществом путем обмана. Самым сложным, но прибыльным делом для злоумышленников оказывается мошенничество в торговой сфере.

10 видов мошенничества с ЗУ:

Махинации с земельными участками не являются самыми распространенными преступлениями, ведь все возможные схемы действий злоумышленников уже давно известны представителям правоохранительных органов. Методы борьбы с подобными преступлениями отработаны, поэтому успешно применяются в повседневной жизни.

В том случае, когда владелец участка теряет все документы на недвижимость, он может не сомневаться в том, что этим воспользуются злоумышленники.

Граждане чаще всего восстанавливают эти документы в спешке, не обращая внимание на окружающих помощников.

Мошеннические схемы не очень разнообразные, ведь злоумышленникам почти негде развернуться и пофантазировать. Они в основном могут создать серьезные проблемы только с документацией. Существует несколько видов мошенничества с земельными участками.

1. Документальный обман

Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением и предоставлением документов на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться и проверить документы, относящиеся к заключению нужного договора с юридической чистоты.

Даже самые опытные люди не смогут сразу определить подвох в таких случаях:

Если есть подозрение на подобные ситуации, то решить их самостоятельно практически невозможно. Необходимо уметь разбираться во всех вопросах и распознавать малейшие детали всего дела.

Граждане должны отличать настоящие документы от тех, которые подделали. В противном случае можно попасться на удочку мошенников.

Установить обман сможет высококвалифицированный адвокат или юрист.

Для первичной проверки подлинности документов необходимо обратиться в органы Росреестра. По данному запросу появится возможность получить выписку из ЕГРН. В ней будут указаны правдивые данные владельца и его недвижимости. Для того, чтобы отправить такой запрос, нужно знать только кадастровый номер и адрес участка.

2. Мошенничество при продаже

Нередко люди которые продают земельные участки имеют на руках документы подделанные. Право устанавливающие документы и бумаги земельного участка мастерски подделать можно. Граждане получают на руки не оригинальные документы, но понять это сразу не могут.

В том случае, когда земля продавалась не один раз, можно сделать вывод, что законно все прошло только в первый раз. Все остальное время мнимый владелец пытался перепродать земельный участок, который уже ему не принадлежит. Злоумышленники действуют очень уверенно и оперативно, поэтому у покупателя даже не возникнет мысль о возможном обмане. После нотариальной регистрации договора и окончательной оплаты земли, уже ничего изменить нельзя будет.

Нередко мошенничеством занимаются непосредственно риэлторы. Дело в том, что они связаны с серьезными людьми, чиновниками, которые готовы покрывать все преступления ради собственного обогащения. Также они могут легко подправить базу регистрации всех прав на владение земельного участка. Все это дает возможность проводить лаже двойные сделки, выставляя не те участки, которые на самом деле существуют.

3. Обман при покупке

Покупатели, которые не совсем осведомлены во всех тонкостях заключения договоров, могут столкнуться с неправильным оформлением документов. Все бумаги на самом деле может подписывать подставное лицо, в тот момент, когда настоящий владелец участка ничего не знает о происходящем.

Еще одной ошибкой покупателей является незнание того, как должны выглядеть правильно заполненные документы. При совершении сделки можно вообще получить на руки фальсификацию, а не государственный акт. После покупки участка, покупатель может у знать о том, что существует еще один владелец этой же недвижимости. Он может иметь полные или частичные права на земельный участок. Стоит заранее наводить справки о том или ином участке.

Для многих покупателей сделка с риэлтором оказывается просто ситуацией с потерей денег.

Можно самостоятельно определить добросовестный ли риэлтор работает с этом деле:

Столкнуться с такой ситуацией может абсолютно любой человек, потому что никто не застрахован от воздействия злоумышленников.

4. Схемы из прошлого

Мошенники без особых проблем втягивают слишком доверчивых граждан в финансовые сделки, схемы которых продуманы заранее. Практически невозможно заподозрить человека в обмане, а потом тяжело доказать незаконность действий.

Нередко бывают случаи, что мошенники придумывают оригинальные истории о родственных связях с владельцем земли. Человек покупает участок и думает, что все прошло успешно, но через некоторое время появляется на пороге личность, которая доказывает, что земля принадлежит ему по наследству.

Без особых разбирательств происходит афера и покупатель остается без денег и недвижимости. В подобном случае необходимо читать внимательно все документы и проконсультироваться с юристом. Еще было бы желательно обратиться за помощью к юристам со своей стороны, а не с теми, кого посоветовал риэлтор.

5. Двойная продажа

Земля может быть продана несколько раз, при заключении очередных сделок. Опытные мошенники используют дубликаты договора и свидетельства регистрации продаваемой собственности. Все преступные действия активно поддерживаются должностными лицами, чиновниками. Афера подобного плана считается наиболее популярной и распространенной. Чаще всего покупатели не задумываются о том, что подписать договоры купли-продажи, перечислить огромные денежные суммы будет недостаточно.

Правильное оформление любой сделки завершается только после регистрации собственности, но многие не сразу желают это делать. В это время мошенники начинают свои деяния, перепродавая земельные участки. Стоит отметить, что по закону Российской Федерации владельцем участка будет считаться тот, кто первый зарегистрирует право собственности в органах компетентности.

6. Скрытые коммуникации

Земельные участки со скрытыми коммуникациями под землей чаще всего перепродаются по доступной цене. Поддельные документы, которые указывают на топографическую и геологическую съемку объекта, свидетельствуют о том, что газо- и водопровод полностью отсутствует. Землю в этом случае можно использовать под строительство жилых помещений. Прибыль для многих мошенников невероятно высокая, ведь на самом деле подобный объект в 2 раза дешевле стоит.

Покупатель даже не догадывается, что земля непригодна для дальнейшего строительства жилых помещений. Потом придется вложить крупную сумму, чтобы освободить землю. Правда всплывет на поверхность только тогда, когда начнутся подземные работы или же установки коммуникаций. Если станет известно, что под землей есть коммуникации, то владельца могут оштрафовать и заставить переносить все за собственные деньги.

7. Ложное расположение участка

Злоумышленники прекрасно вкладывают в схему продажи совершенно другую землю, которая более привлекательная. Покупатель надеется купить один участок, а получает совершенно другой или же вообще остается ни с чем. Также бывают случаи, когда изменяются границы земельных участков, а вот в реальной жизни трудно увидеть несоответствие в документации.

Чаще всего такой схемой пользуются те люди, которые распоряжаются крупными земельными участками. Они предполагают, что будут продавать землю под коммерческое строение. В существующем садоводческом обществе продавали участки, которые в реальности покупатель не видел. После совершении сделки покупателю презентуют соседский участок.

8. Превышение кадастровой стоимости

Стоимость земельного участка часто завышается мнимым продавцом, о чем никто не спешит сообщить наивному покупателю. Мошенники с особой легкостью подделывают документы, с координатами участка, его границами, результатами геологических и топографических съемок. Преступники снижают специально цену на половину. Новые владельцы не особо спешат делать замеры, потому что они начинают тщательно изучать свою покупку после происшествия определенного времени после заключения договора.

9. Незаконная сдача в аренду

Существует еще один вид мошенничества с земельными участками, который подразумевает сдачу в аренду помещения или земли без соответствующих разрешений. Целые организации занимаются такими преступлениями. Покупатели даже не догадываются, что их обманывают.

Дело в том, что злоумышленники втираются в доверие и уверяют, что все бумаги в полном порядке. Через некоторое время становится известно, что это незаконные организации, и они действуют не в соответствии с законами. Все договора могут быть аннулированы и считаться недействительными. Проблема в том, что деньги возвращать уже никто не будет.

10. Доверительные отношения

Не самым распространенным, но существующим оказывается преступление, в результате которого под аферу попадают в основном люди преклонного возраста. Одинокие бабушки слишком доверительно относятся к доброжелателям. Нередки случаи якобы ответственного и доброго отношения к пожилому человеку с целью завладения имуществом.

Появляется человек, который готов бескорыстно помогать во всем пожилому человеку. Он втирается в доверие, распоряжается финансами и личным временем своего подопечного. Через некоторое время уже начинается моральное давление по поводу присвоения земельных участков и всех объектов недвижимости. Пожилой человек полагает, что за такую помощь можно отплатить, но не подозревая, что в результате добрый злоумышленник заберет все имущество и финансы.

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Раскрыта схема махинации с выкупом арендованных участков под ИЖС

22.12.2017 Екатеринбургскими мошенниками была придумана хитрая схема незаконных махинаций с земельными участками, заключающаяся в приобретении по льготной стоимости и дальнейшей продаже уже по рыночной цене. Специалистам муниципалитета удалось раскрыть их действия.

Как работает схема

МУГИСО (Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области) выставило на торги землю, предназначенную под ИЖС. Суть торгов заключается в том, что право пользования участком передается тому, кто предложит наибольшую арендную плату. Данная схема наверняка была придумана давно, так как дачная амнистия действует уже несколько лет, просто известно о ней стало совсем недавно.

Схема действий мошенников заключалось в том, чтобы арендовать землю за высокую цену, но на короткий срок. При этом они планировали как можно быстрее возвести на ней жилье, так как в этом случае у арендодателя появляется право выкупить данную территорию по льготной стоимости – 1,5% от общей кадастровой стоимости. Таким образом они могли выкупить участок, например, стоимостью 4 млн. руб. всего за 60 тыс. руб., а территорию стоимостью 800 тыс. руб. – за 12 тыс. Покупка же надела, оформленного в аренду, без жилого объекта, осуществляется по полной кадастровой стоимости. Стоит отметить, что на территории Екатеринбурга и его области земля реализуется по высокой цене, поэтому выгода мошенников, воспользовавшихся данной схемой, оказалась весьма весомой.

По словам Натальи Турыгиной, являющейся главным специалистом отдела подготовки свидетельств права собственности в земельном комитете Екатеринбургской администрации, изначально их внимание привлекли случаи, в которых между арендой и выкупом земли проходило совсем немного времени (2-3 месяца). При посещении этих участков было выявлено, что на некоторых из них вообще не было ничего возведено. Те же строения, которые были построены на других наделах, относились к временным, т.е. не имеют фундаменты (иногда даже окон с дверьми) и выполнены из ОСП-плит и профлиста. Сотрудники «Российской газеты» также посетили шесть участков, участвующих в таких подозрительных сделках. На территории этих наделов были построены небольшие строения из пеноблока, но даже они не признаны специалистами домовладением, пригодным для проживания. Руководитель отдела по архитектурно-строительному контролю Департамента градостроительства, архитектуры и регулирования земельных отношений Д. Юрин пояснил, что основной проблемой таких строений является отсутствие необходимых коммуникаций (водоснабжение, электричество, отопление любого типа и канализация). К тому же местность, на которой они располагаются, зачастую бывает заболоченной, поэтому также требуется гидроизоляция фундамента строения. Но так как мошенники и не старались выполнить строение дома по всем правилам и нормативам, то они просто заливают бетон непосредственно на сам участок, без заглубления в почву. А это уже является серьезным конструктивным нарушением, которое нарушает безопасность строений и несет большую угрозу человеческим жизням. Далее сотрудниками городской администрации стало известно о случае переноса возведенных строений с помощью автокрана. При этом времянки были для удобства распилены пополам.

С учетом всего вышесказанного появляется масса вопросов к специалистам, которые признали подобные сооружения индивидуальными жилыми домами, пригодными для проживания и заселения. По правилам, собственник земли должен пригласить для оформления документов кадастрового инженера (не специалиста из кадастровой палаты, а частного представителя с необходимым сертификатом). После получения заключения этого инженера уже можно регистрировать право собственности на жилье, а далее ставить его на кадастровый учет. После этих процедур осмотр дома больше никем не производится, так как начинает действовать облегченный декларативный порядок.

Следующим действием мошенников является выкуп участка по льготной стоимости, после чего якобы «жилое» строение можно сносить или перевезти на территорию другого такого же арендуемого надела. Затем производится перепродажа выкупленного участка, но уже по рыночной цене.

Каков ущерб и кто будет наказан

В ходе раскрытия данных махинаций стал известен случай, когда один и тот же дом перевозился по очереди на три участка. Именно перевоз автокраном этой времянки был зафиксирован сотрудниками администрации. Наталья Турыгина сообщила, что они обратились в судебные инстанции для отмены решения о регистрации права собственности на эти наделы и дома, а также для признания недействительными сделок купли-продажи участков. Проведенная экспертиза показала, что данные строения нельзя отнести к индивидуальному жилью. В настоящий момент в судах рассматривается 23 дела по 35 земельным участкам, которые участвовали в подобных мошеннических махинациях. Пока было аннулировано 8 таких сделок. Н. Турыгина также рассказала, что был задержан один мошенник, который владел сразу 7 наделами. Строитель, возводивший на них временные домики, также является владельцем нескольких таких участков. Сделки по этим землям проводились с участием одного и того же кадастрового инженера, адвоката и эксперта, выдавшего заключение. У этих людей не будет отобрана земля, а просто возвращены арендные договоры с соблюдением тех условий, которые были озвучены во время аукциона. Стала известна и сумма ущерба бюджету муниципального образования по тем делам, которые уже были рассмотрены в суде. Она составляет 3,6 млн. руб. Еще примерно 30 млн. руб. составит ущерб по делам, еще находящимся на рассмотрении. Для расчета данной суммы берется неуплаченная аренда с момента перепродажи участка и разница рыночной и льготной цен.

Читайте также:  Как проверить авто на обременение через ГИБДД

По этим делам были возбуждены не только административные, но и два уголовных процесса в отношении кадастровых инженеров, которым было предъявлено обвинение в подделке документации. Помимо городского бюджета урон от действий махинаторов понесли и добропорядочные граждане, которые по незнанию выкупили у мошенников участки, так как суд признал эти сделки недействительными.

Принятые меры

В настоящее время специалисты городского земельного комитета и МУГИСО пытаются бороться с такими мошенниками. Теперь они направляют сотрудников из муниципалитета на проверку участка сразу же после поступления к ним заявления на выкуп земли. При возникновении подозрений на участок накладывается арест, препятствующий перепродаже, и подается заявление в суд. Дмитрий Юрин уточнил, что уже был разработан законопроект, предусматривающий изменения в Земельном, Градостроительном и Гражданском кодексах. Они заключаются в необходимости разрешения на сдачу в эксплуатацию объектов ИЖС при регистрации их права собственности. Действовать они начнут с марта 2018 года.

Как мошенники искусственно завышают цены на аукционах по аренде

Как работает схема по завышению цен на землю

В Зауралье резко увеличилось число невостребованных земельных участков, реализуемых через торги. Только 20 процентов таких наделов обретают новых владельцев. Происходит это из-за мошенников, которые искусственно завышают цену аренды.

Многодетная семья, проживающая в селе Кривское, решила арендовать землю для нужд личного подсобного хозяйства. Законодательство позволяет получить участок без аукциона в случае отсутствия других претендентов. Действуя согласно установленному порядку, муниципальные власти опубликовали в Интернете извещение о поступлении заявления от лица, желающего заключить арендное соглашение в отношении земельного надела.

Удивительно, но у этой семьи вдруг появились два соперника из других регионов. Местная администрация была вынуждена назначить торги. Принял участие в них лишь один претендент – отец многодетной семьи.

Другие лица, первоначально изъявившие желание бороться за землю, аукцион проигнорировали и вообще исчезли из поля зрения. Казалось бы, ничего особенного не произошло. Многодетная семья все же получила желаемый надел. Только вот размер арендной платы был пересчитан с учетом рыночной оценки.

Похожая ситуация сложилась у фермера Александра Черепанова из Шатровского района. Решив расширить свои посевные площади, он подал в муниципалитет заявление на оформление договора аренды земли. Вдруг после публикации извещения у него появился конкурент из Красноярска.

Торги еще не назначены, и никакой информации от соперника пока не поступало. Но Александр Черепанов полагает, что красноярец вряд ли заинтересован в приобретении пашни в Зауралье. Некоторые фермеры уже сталкивались с подобным сценарием развития событий. Иногородние конкуренты незадолго до аукциона предлагали им отозвать свои заявки в обмен на определенную денежную сумму.

Либерализация законодательства и широкий доступ к информации привлекли в сферу имущественных отношений любителей легко заработать. Они подают заявки на участие в земельных аукционах, поднимают цену, а затем предлагают заинтересованному лицу договориться. В курганском департаменте имущественных и земельных отношений об этой проблеме знают. Специалисты ведомства отслеживают информацию, касающуюся предоставления земельных ресурсов на территориях городских округов и муниципальных районов региона.

Начальник управления имущественных и земельных отношений Яна Юрина сообщила, что предприниматели из других регионов получили возможность претендовать на курганские территории с 1 марта 2015 года. Именно тогда вступили в силу поправки в Земельный кодекс, которые закрепили правила предоставления участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в населенных пунктах, садоводствах и фермерских хозяйствах.

На муниципальные органы была возложена обязанность публиковать извещения об аренде наделов на площадке torgi.gov.ru, а также официальном сайте местной (городской) администрации. Любой человек имеет доступ к этой информации. Не удивительно, что скоро появились желающие заработать.

В земельном департаменте заявили, что занимаются такими махинациями обычно одни и те же лица. Здесь их уже знают поименно. Эти персонажи изъявляют желание участвовать почти во всех земельных торгах, проводимых в Зауралье. Кстати, территория их деятельности не ограничивается Курганской областью. Эти дельцы успели наследить и в других регионах.

В управлении имущественных и земельных отношений рассказали, что однажды пенсионерка хотела получить участок в затопляемой зоне для садоводства. И даже в этом случае нашлись другие претенденты. Яна Юрина призналась, что звонила одному из заявителей с требованием объяснить, зачем ему надел в затопляемой зоне. Мужчина ответил, что это его личное дело, а также попросил дать ему контакты пенсионерки, заявив о желании договориться.

Какие убытки от земельных мошенников

Участники и организаторы аукционов полагают, что все это очень похоже на вымогательство. Местные власти заявляют о своем бессилии в подобных ситуациях. Действия ушлых дельцов вполне законны, ведь принять участие в торгах вправе любой гражданин.

В сложившихся обстоятельствах в убытке остаются и муниципалитеты, и добросовестные заявители. В курганском регионе можно стать собственником надела без проведения торгов за половину его кадастровой стоимости. Например, если кадастровая стоимость садового участка площадью 6-8 соток составляет 10 тысяч рублей, то пенсионерке он бы достался за 5 тысяч. В случае выставления этой территории на аукцион определяющую роль играет уже ее рыночная цена. А она обычно резко отличается от кадастровой стоимости. Указанный надел даже в затопляемой зоне может стоить 30 и даже 50 тысяч рублей.

Для пенсионерки это слишком дорого, поэтому она вынуждена отказываться от своих намерений. Аналогично обстоит дело с землей под индивидуальную жилую застройку и фермерские хозяйства. Расчет аферистов прост. Если человеку очень нужен участок, то он может согласиться и на откат. К тому же редко кто публично признается в том, что заплатил сопернику.

Местные власти несут затраты на оценку, межевание, публикацию извещения в СМИ. Даже по минимальным расчетам на это уходит 10-15 тысяч рублей. Если торги признаны несостоявшимися, то необходимо повторно подавать извещение. А срок действия оценочного заключения составляет всего шесть месяцев.

Законодательство допускает снижение цены, но не более чем на 15 процентов. Подчас и эта мера не дает результата. По словам Яны Юриной, не имеет значения, кем будет обрабатываться земля – иногородним или местным жителем. Главное для властей, чтобы надел эффективно использовался. Кроме денег, полученных по итогам торгов, в бюджет также идет арендная плата или земельный налог. Аферисты мешают осуществлению этих планов. Они и сами не берут, и другим не дают.

По данным муниципалитетов, только пятая часть участков уходит с торгов. Все остальные наделы остаются невостребованными. Так в 2017 году в Кургане через аукционы прошел 81 участок. Новых владельцев получили менее четверти наделов. Во всех торгах намеревались участвовать одни и те же лица. Яна Юрина считает, что способ борьбы с непорядочными субъектами есть. Их нужно законодательно обязать участвовать в аукционах, если ими поданы заявки. В противном случае их фамилии должны вноситься в реестр недобросовестных участников земельных торгов, формируемый ФАС.

Какие меры принимает государство

В последнее время проблема приобрела государственный масштаб. Она требует законодательного решения. Недавно в Правительство РФ поступил соответствующий законопроект. В нем предлагается вносить в черный список не только лиц, которые уклоняются от оплаты выигранного надела (такая норма уже действует), но и тех, кто отозвал заявку либо не подал все необходимые документы.

На сегодняшний день в реестр ФАС включены свыше 500 организаций и фамилий. Ожидается, что подобный подход снизит количество спекуляций с земельными ресурсами, ведь внесение в черный список не позволит недобросовестным субъектам принимать участие в аукционах.

Мошенничество на торгах. Советы поставщику: как избежать обмана

эксперт в области антимонопольного права и законодательства о закупках 44-ФЗ и 223-ФЗ, к.э.н.

В статье разберем какие существуют схемы сговора на торгах и на что обращать внимание заказчикам и поставщикам, чтобы не стать жертвой мошенничества

Мошенничество на торгах — это соглашение, которое ограничивает или снижает конкуренцию в ходе торгов. Может быть как письменным, так и устным.

Соглашения заключаются как между участниками закупки (картельный сговор или иное антиконкурентное соглашение), так и между участниками закупки и заказчиком (организатором торгов). При этом, соглашение может работать и действовать в течение длительного времени или заключаться под конкретную закупку.

Риск мошенничества на торгах наиболее высок на рынках с ограниченным количеством компаний, с высокими барьерами входа на рынок, с наличием отраслевых ассоциаций, на рынках простых товаров или услуг. По данным антимонопольных органов наиболее подвержены сговорам на торгах рынки строительных и ремонтных работ, в том числе и в области дорожного строительства (доля дел, связанных со строительством, составляет 40%) и рынки поставки медикаментов, медицинского оборудования и средств реабилитации для инвалидов.

Практика указывает на разнообразие схем мошенничества на торгах. Однако не стоит забывать, что все соглашения при закупках незаконны, а в некоторых случаях уголовно наказуемы.

Действующие мошеннические схемы на торгах

Для того, чтобы вы не попали на удочку мошенников, мы обобщили сведения о существующих схемах мошенничества на торгах.
Итак, соглашения при закупках можно классифицировать следующим образом:

  1. «Мнимая конкуренция»: участник-конкурент соглашается подать предложение с ценой выше, чем предложение «назначенного» участника-победителя, или соглашается подать предложение с условиями, заведомо неприемлемыми для заказчика. Это распространённая форма мошенничества, поскольку создаёт видимость конкуренции на торгах.
  2. «Пассивное участие в торгах»: один или несколько участников соглашаются воздержаться от подачи предложений или отозвать ранее поданное предложение, например, при условии заключения договора субподряда с победителем закупки.
  3. «Раздел закупок»: при наличии однородных закупок сговаривающиеся участники подают предложения в различных закупках по очереди. Контракты заключаются с минимальным снижением цены (0,5%).
  4. «Раздел рынка»: конкуренты делят рынок и соглашаются не конкурировать за определённых заказчиков или в определённых географических границах.
  5. «Таран»: участники сговора демпингуют, изображая активную игру на аукционе, цена опускается настолько, что добросовестные участники торгов отсекаются. При рассмотрении комиссией заказчика вторых частей заявок участники сговора отклоняются в из-за отсутствия части документов (копии лицензии, допуска СРО и т.п.), а «нужный» поставщик (также участник сговора) занимает третью позицию с минимальным снижением и после отклонения «подставных» участников становится победителем.
  6. «Сговор с заказчиком»: методов обеспечения заказчиком победы для определённого участника закупки достаточно много. При подготовке к участию в закупке детально изучается закупочная документация, поскольку нередки случаи, когда заказчики создают барьеры для участия в закупке.

Признаки наличия сговора между заказчиком и участником закупки

Закупочная документация размещается в единой информационной системе в нередактируемом формате, например, в форматах *.pdf, *.jpeg, которые не позволяют искать, копировать и печатать фрагменты документов. Это не только затрудняет поиск информации в документации, но и в случае, если текст документации необходим при заполнении заявки, участнику закупки потребуется самостоятельно перепечатать текст в ручном режиме, что в зависимости от объёма информации требует больших временных затрат, а также создаёт риск технических ошибок.

В случае, если вы столкнулись с чем-то подобным при ознакомлении с документацией о закупке, не стоит отчаиваться. Если заказчик «спрятал» закупку, то можете мониторить новые его закупки, подписаться на закупки основных заказчиков.

В случае манипуляций с документацией, внимательно изучите ее на предмет наличия скрытых требований или противоположных формулировок («не менее», «менее»), подайте запросы на разъяснение закупочной документации. При отсутствии в документации конкретных характеристик товаров, работ, услуг, учитывайте при расчёте рентабельности контракта товар с наименьшей стоимостью, но подпадающий под указанные в документации минимальные требования.

В случае, если содержание документации не отвечает требованиям Закона № 44-ФЗ, ограничивает конкуренцию, обнаружены признаки сговора между заказчиком и участником закупки или сговора между участниками закупки, подается жалоба в Федеральную антимонопольную службу.

Заявление в антимонопольный орган оформляется в письменной форме и должно содержать следующие сведения (ст. 44 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»):

Откат за отказ

Многодетная семья из села Кривского Далматовского района решила взять в аренду участок для ведения личного подсобного хозяйства. По закону селяне могли получить его без торгов при отсутствии других претендентов. Администрация района, как положено, опубликовала на общероссийской торговой площадке torgi.gov.ru и местных информационных ресурсах извещение о намерении заявителя участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка. На удивление, у многодетной семьи появилось сразу два конкурента – один из города Красноармейска Московской области, а второй аж из самой столицы. Ну а раз так, власти вынуждены были отказать в предоставлении участка без торгов и назначить аукцион. Однако москвичи на него не заявились и вообще исчезли из поля зрения. Земля в конечном счете досталась единственному участнику – отцу многодетной семьи. Но размер ежегодной арендной платы был уже определен по результатам рыночной оценки.

Читайте также:  П 22 Статья 12 закона об ОСАГО

У главы крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) Александра Черепанова из Шатровского района аналогичная ситуация. Он решил расширить свои угодья и подал заявление в местную администрацию на оформление аренды 860 гектаров земли под зерновые. Но, как только извещение о намерении было опубликовано, тут же возник соперник из Красноярска. Сам аукцион пока не назначен, но в хозяйстве предполагают, по какому сценарию он пойдет. Вряд ли красноярца интересует земля в Зауралье. Он, вероятно, понятия не имеет, где находится Шатрово и что здесь можно выращивать. Фермеры из других районов рассказывали истории о том, что иногородние конкуренты перед аукционом намекали, что готовы снять свои заявки за определенную сумму. Скорее всего, тут то же самое.

В региональном департаменте имущественных и земельных отношений подтвердили: таких случаев масса. Само ведомство не осуществляет предоставление земельных участков на территории муниципальных районов и городских округов области, но ситуацию специалисты знают по всем районам. По словам первого заместителя директора департамента – начальника управления имущественных и земельных отношений Яны Юриной, иногородние предприниматели стали претендовать на курганскую пашню после внесения поправок в Земельный кодекс, вступивших в силу с 1 марта 2015 года. Тогда там появилась статья 39.18, которая регламентирует порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте населенного пункта, садоводства и крестьянско-фермерского хозяйства.

Согласно этой статье органы местного самоуправления или специальные уполномоченные должны публиковать извещения о предоставлении земельного участка в СМИ, на портале torgi.gov.ru и официальном сайте муниципалитета. То есть появился широкий доступ к информации, и сразу же нашлись желающие на этом заработать. Они заявляют о намерении участвовать в аукционе, поднимая при этом цену, а сами в торгах никогда не участвуют. Как рассказывают в земельном департаменте, в основном этим занимаются одни и те же персонажи – в Курганской области их уже знают поименно. И, кстати, не только здесь, но и в других регионах России. Деятелей трое – из Москвы, Московской области и Воронежа. В последнее время, правда, появилась еще пара новых фамилий. Они подают заявления о намерении участвовать практически во всех земельных аукционах, которые проводятся на территории региона.

Однажды местная пенсионерка хотела взять участок для садоводства в затопляемой зоне, так они и тут перешли дорогу. Яна Юрина призналась, что даже звонила одному из претендентов, интересовалась, зачем ему земля в затопляемой зоне. Мужчина грубо ответил, что это его личное дело, а в конце разговора предложил: “Дайте контакты этой женщины, мы обо всем договоримся”.

Все это смахивает на вымогательство, считают организаторы и участники торгов. Но сделать с ушлыми варягами местные власти ничего не могут: действия их вполне законны, участвовать в аукционах имеет право любой гражданин.

Между тем и селяне, и муниципалитеты несут убытки. Земельный участок без аукциона в Курганской области можно получить в собственность за половину кадастровой стоимости. К примеру, кадастровая стоимость садового участка площадью 6-8 соток – 11 тысяч рублей. Старушке он достался бы за 5,5 тысячи. А когда участок выставляется на аукцион, его рыночная стоимость даже в затопляемой зоне уже совсем иная – 30 или даже 50 тысяч рублей. Для пенсионерки слишком дорого, она отказывается от своих намерений. То же самое происходит с участками под ИЖС, КФХ. Если фермеру уж очень нужна эта земля, возможно, он и на откат согласится. Но, понятно, никто из них публично не признается, что заплатил конкуренту.

Кроме того, несут затраты и муниципалитеты: на межевание, оценку, публикацию извещения в СМИ уходит 10-15 тысяч рублей даже по минимальным расценкам. Если аукцион признан несостоявшимся, нужно подавать повторное извещение. Оценка действует всего шесть месяцев, потом нужно проводить повторно. По закону можно снижать цену не более чем на 15 процентов. Но и эта мера порой не дает результата.

– В принципе, не важно, кто будет обрабатывать участок – местный житель или иногородний. Для органов местного самоуправления главное, чтобы земля эффективно использовалась, – говорит Яна Юрина. – В бюджет ведь идет не только плата, полученная на аукционе. Если человек берет в аренду участок, он станет перечислять земельный налог или арендную плату, земля будет обрабатываться. А так и сами не взяли, и другим не дали. Недобросовестная конкуренция.

По данным районных властей, только 20 процентов земельных наделов уходят с аукционов, остальные так и остаются невостребованными. Например, в Кургане в 2016 году на торги под ИЖС и садоводство было выставлено 145 участков, в 2017-м – 81. Реализовано в итоге менее четверти. На все аукционы поступали заявления о намерении участвовать от трех известных товарищей из Москвы, Московской области и Воронежа.

По мнению Яны Юриной, бороться с непорядочными заявителями можно только одним способом: заставить их участвовать в аукционах после того, как они заявили о своих намерениях. В противном случае внести их фамилии в реестр недобросовестных участников земельных аукционов, который формирует ФАС.

Проблема в последние годы приобрела федеральный масштаб и явно требует законодательного решения. Недавно минэкономразвития внесло в правительство законопроект, согласно которому в черный список попадут не только те, кто уклонился от оплаты выигранного участка (такая норма действует сейчас), но также лица, отозвавшие заявку или не предоставившие всех необходимых документов. Сейчас в реестре ФАС свыше 500 фирм и фамилий. Включение в него не позволит мошенникам участвовать ни в одном аукционе на протяжении года и снизит число земельных спекуляций.

Как обманывают с земельными участками

Мошенничество с землей — самый распространенный вид преступления с недвижимостью

В последние пару лет махинации с землей в России приобрели небывалый размах. Едва ли не каждый день СМИ сообщают об аресте очередного чиновника, нагревшего руки на государственных гектарах. По местам задержаний впору изучать географию страны, да и масштабы воровства впечатляют. Как показывает судебная практика, одному муниципальному служащему среднего ранга по силам украсть и распродать участок размером с небольшую деревеньку. Если же за дело берется группа высокопоставленных лиц, с молотка может незаконно уйти целый провинциальный город. О том, какие земельные аферы проворачивают власть имущие на местах, рассказывает адвокат.

Опытные казнокрады знают: земельный фонд в России — такое же золотое дно, как и госзакупки. При правильном подходе самый захудалый гектар можно превратить в несколько миллионов рублей. Не говоря уже о лакомых кусках вроде участка в центре города или опушки в сосновом бору. Когда на балансе местной администрации таких наделов — тысячи, у нечистых на руку чиновников срабатывает рефлекс: бери, сколько унесешь. В этом плане регионы выделяются разве что размером ущерба от преступлений. Сами способы мошенничества не меняются с девяностых.

Классика жанра — незаконное предоставление земли за взятку. Сценарий за 20 с лишним лет отработан до мелочей. К главе города (района, поселка, профильного комитета — нужное подчеркнуть) обращается некий бизнесмен, которому срочно требуется участок под стройку. Желательно без формальностей и недорого. Чиновник соглашается помочь за вознаграждение. Обычно это 20-30% от кадастровой стоимости надела, хотя иногда к сумме плюсуют надбавку за сложность и риск. Получив аванс, госслужащий выделяет предпринимателю землю в обход процедуры торгов, а соответственно, и закона. В одном из муниципалитетов Курганской области эту схему поставили на поток. В течение 5 лет чиновники Кетовского района буквально штамповали незаконные постановления в интересах коммерсантов. Много не просили — средняя взятка за объект недвижимости составляла 100 тыс. рублей. Зато брали количеством. По результатам расследования пятерых участников группы обвинили в совершении 69 преступлений, а материалы уголовного дела заняли 63 тома. В ближайшее время их рассмотрит суд.

В Хабаровске на похожей схеме недавно попался целый министр имущественных отношений. Вместе с коллегами и знакомым риелтором чиновник решил поиграть в плохого Робина Гуда: отобрать у 30 многодетных семей бесплатную землю и отдать ее местному бизнесмену под коттеджную застройку. Всего планировалось похитить 3 га рыночной стоимостью 40 млн рублей. Сколько рассчитывал получить от этого организатор махинации — неизвестно, но суд решил за него: 7,5 лет колонии общего режима и штраф в 1 миллион. Соучастникам назначили от 1 года до 5,5 лет.

Другая распространенная практика — выдача земли по заниженной цене. Как правило, в этом случае чиновники отдают привлекательные участки за копейки «своим» людям: родственникам, знакомым, коллегам. Новые хозяева дробят наделы на небольшие куски и реализуют по рыночной стоимости. Прибыль от таких сделок порой достигает тысячи процентов. Примеров множество. В Калининградской области госслужащие распродали собственным мамам, папам и тещам 116 участков площадью 14 га за символические 33 999 руб. Потом эту же землю перепродали населению под дачи, но уже по 200-250 тысяч за надел. Свердловские управленцы сначала создали дачное партнерство, затем сами себе за бесценок передали 530 га и безо всяких скидок реализовали недвижимость садоводам. Ущерб потянул на 77 млн рублей, а жулики получили от 3 до 5 лет колонии. Хрестоматийная история произошла во Владимирской области. Местные чиновники выделили приближенной фирме сельхозугодья вокруг деревни Красная Роща. Как водится, продешевили: 293 га достались бизнесменам за 376 тысяч, или по 127 рублей за сотку. Причем в состав участка вошли не только поля, но и подъездная дорога, детская и спортплощадки, 40 гектаров леса и берег реки. После оформления предприниматели разбили надел на части и предложили местным жителям выкупить нужную территорию по 40 000 руб. за сотку. Наценка — более 30 000%. У граждан ушло 4 года, чтобы через суд признать приватизацию незаконной и вернуть землю в госсобственность.

Нередко мошенники во власти пытаются завладеть нужным участком при помощи фальшивых документов. В свое время дагестанским чиновникам удалось присвоить 1000 га стоимостью 1 млрд рублей, подделав постановления главы района, кадастровые паспорта и межевые дела на 34 участка. В Подмосковье госслужащие нажились на ту же сумму, украв всего 300 гектаров. Преступники фабриковали свидетельства о собственности на землю образца 1992 года на подставных лиц. Затем по дачной амнистии оформляли подлинные бумаги и продавали наделы населению. Прошлым летом пошел под суд сельский глава из Крыма. За год мужчина изготовил 113 подложных решений о передаче участков на берегу моря близким родственникам и знакомым. Ущерб от махинации оценили в 90 млн рублей.

Наконец, наши госслужащие очень любят незаконно менять категорию участков. Так, в Краснодарском крае бывший глава района перевел 10 000 кв. м из промышленной зоны в «земли населенных пунктов» и передал приятелю за 60 тыс. рублей. Спустя короткое время территорию разделили, и часть реализовали за 12 миллионов. Преступление потянуло на 3 года лишения свободы. Особо предприимчивые чиновники ухитряются пустить с молотка не только муниципальное, но и федеральное имущество. К примеру, госдеятели из Омска в прошлом году продали 4 тыс. «квадратов» лесного фонда под жилищное строительство. Тот факт, что территория находилась в собственности РФ и не могла использоваться для возведения домов, злоумышленников не смутил. От вырубки участок спасло вмешательство прокуратуры. В Ростовской области глава сельского поселения одним росчерком пера превратил 207 га заповедника «Донской» в земли населенных пунктов, чтобы позднее сбыть участки девелоперам и дачникам.

Подобные махинации наносят ущерб не только бюджету и окружающей среде. Чаще всего проигравшими оказываются обычные граждане, которые, ни о чем не подозревая, покупают краденые сотки, вкладывают миллионы в стройку и в конечном счете теряют недвижимость. Ведь какую бы сложную схему не использовали аферисты, финал у таких историй всегда один. Спустя год или 10 лет в ходе очередной проверки обман вскрывается, и прокуратура идет в суд. Дальше — арест спорных наделов, признание договоров купли-продажи недействительными, и возврат земли настоящему владельцу, то есть государству, – констатирует адвокат Олег Сухов. Дома остаются стоять на чужой территории, а хозяева получают предписание снести теперь уже самовольные постройки. Причем за собственные деньги.

Так, в Пермском крае больше сотни семей стали жертвой мошенников из администрации. Люди приобрели участки и построили жилье, но в прошлом году выяснилось, что землю им продали незаконно. Бывший глава поселка вывел ее из оборота при помощи поддельных выписок из похозяйственных книг. Чиновник ушел в бега, а нарушителей поставили перед выбором: снести дома или повторно выкупить наделы по рыночной цене. Ситуация не разрешилась до сих пор. Схожий скандал произошел в Калининградской области. Гражданам выдали землю под ИЖС в охранной зоне газопровода, а потом по решению суда признали их дома самостроем. В декабре 2016-го жители получили извещения от судебных приставов с требованием ликвидировать строения. Доведенные до отчаянья, люди обратились за помощью к врио губернатора, но пока не получили ответа. Московская область не стала исключением. Ярославское направление, Раменский район, Видное и многие другие отличились сотнями дел в городских судах, жертвами которых стали добросовестные приобретатели земли, добросовестность которых не спасла от изъятия их участков.

Новые мошеннические схемы, связанные с продажей земли

Автор: Валентина Горланова

Покупка земельного участка в настоящее время представляет собой не только приобретение объекта недвижимости и, как следствие, улучшение благосостояния граждан, но и зачастую некоторую головную боль, связанную с выбором конкретного участка, юридическим оформлением сделки. Среднестатистический гражданин нечасто может себе позволить совершать подобные покупки, а в связи с этим не может похвастаться большим опытом и способностями найти достойный объект недвижимости без каких-либо рисков. Юридическая неграмотность, также как и отсутствие некоторых строительных знаний, могут стать главной причиной существенных потерь при сделке с недвижимостью. Работа злоумышленников ориентирована как раз на соответствующую группу граждан.

В последнее время существует большое количество способов ввести покупателя в заблуждение, в частности поддельные документы. Мошенники зачастую составляют поддельную доверенность на продажу участка от лица собственника, который продавать его и не собирался. В случае если собственник участка давно не интересуется его состоянием, обман может вскрыться далеко не сразу.

Впоследствии покупателю придётся доказывать в суде свою добросовестность, но в большинстве случаев суд принуждает покупателя вернуть участок собственнику без какой-либо компенсации. А возврат денежных средств, уплаченных мошенникам, будет осуществляться уже в рамках уголовного судопроизводства, а основная сложность в защите своих прав будет заключаться в том, что так называемого продавца уже не найти.

Читайте также:  Образец заявления в банк о реструктуризации долга

Поэтому следует дополнительно проверить, выдавалась ли вообще такая доверенность заверившим её нотариусом. С 1 января 2017 года, в связи с вступлением в силу Федерального закона № 332-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», на сайте ФНП должны быть доступными сведения о действующих нотариальных доверенностях (сведения о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения доверенности, её регистрационном номере в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена).

Но и другие документы, влияющие на стоимость объекта, могут оказаться поддельными. В частности, земельный участок можно использовать под жилое строительство, если документы топографической и геологической съёмки объекта говорят о том, что подземный газо- и водопровод отсутствует. Участки со скрытыми под землей коммуникациями обычно продаются по средней или доступной цене, но фальшивые документы топографической и геологической съемки объекта позволяют мошенникам не потерять клиента и значительно увеличить сумму договора.

Также одним из видов мошенничества является сокрытие продавцом совладельцев, подразумевающее сокрытие информации и хотя бы частичную подделку документов. Собственников объекта недвижимости может быть несколько, но продавцом выступает кто-то один, не уведомив остальных. Самым распространённым примером является продажа объекта одним из супругов без согласия другого в случае, если данный объект был нажит в браке, даже если на момент продажи эти лица состоят в разводе, но раздел имущества не был произведён.

В результате судебного разбирательства добросовестный покупатель будет обязан вернуть собственность. Хотя в данном случае денежные средства должны быть возвращены, но и с этим могут возникнуть проблемы. Во избежание подобной ситуации следует предельно внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами. Совладельцы, как правило, указываются в документах на недвижимость, но такая информация может быть умышленно подправлена. А также зачастую в качестве собственника в свидетельстве на собственность указано одно лицо, поскольку покупка недвижимого имущества была осуществлена только им. Но надо помнить, что лицо могло состоять в браке.

Верховный Суд Российской Федерации в своём Определении № 18-КГ16-97 указывает, что суды в подобных случаях в соответствии с положениями ст. 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации правильно приходят к выводу о том, что объект недвижимости, приобретённый в период брака, является общим имуществом супругов. Таким образом, действия одного из супругов при совершении сделки купли-продажи в отсутствие согласия другого супруга на совершение указанных действий нельзя признать правомерными. При данных обстоятельствах имеются основания для признания договора купли-продажи дома (земельного участка) недействительным.

Также часто в объявлениях о продаже нередко указывается, что участок продаётся председателем садового некоммерческого товарищества. А порой, приглядев хорошее товарищество, граждане нередко обращаются напрямую к его председателю, который предлагает им выбрать один из пустующих участков. Но необходимо однозначно запомнить, что председатель не имеет таких полномочий.

В некоторых случаях председатель настаивает на том, что купить подходящий участок лучше именно у него, и покупатели не замечают в этом подвоха, ведь продавец ― официальное лицо, заведующее товариществом. Далее покупатель получает членскую книжку садовода, после чего пытается зарегистрировать собственность на данный участок. Но оказывается, что у такого участка уже есть собственники, которые, возможно, долго не приезжали и не обрабатывали его. Но именно они являются полноправными собственниками данного участка.

В качестве примера подобной ситуации можно привести дело № 33-29460/2014. Истица приобрела земельный участок в СНТ, который ей предложил председатель правления, указав, что участок принадлежит СНТ. Приобретённый участок истица оплатила, а ей выдали ей квитанцию, где указано, что она заплатила данную сумму в качестве целевого взноса за участок. После оплаты она была принята в члены СНТ, ей выдали членскую книжку, и она до настоящего времени производит оплату по ней. За всё время пользования участком ею были уплачены взносы за 2008―2012 гг., о чём имеются отметки в членской книжке и квитанция. Она решила оформить участок в собственность и стала готовить землеустроительные документы, провела межевание. После подготовки кадастрового паспорта она обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на земельный участок. В ходе рассмотрения указанного иска был представлен документ о том, что участок принадлежит другому лицу, на суде заявил, что готов продать ей участок за отдельную сумму. Истица посчитала, что была обманута председателем. В ходе разбирательства сделка по приобретению земельного участка была недействительной по основаниям ст. 178 ГК РФ как совершенная под влиянием заблуждения. Все уплаченные средства в качестве целевых, вступительных и членских взносов были взысканы как неосновательное обогащение. А тот факт, что настоящий владелец был исключен из членов СНТ, не лишает его прав на указанный участок. В конечном счёте, справедливость оказалась на стороне покупательницы, однако, скорее всего, изначально мало кто готов попасть в подобную ситуацию.

Таким образом, стоит понимать, что правом распоряжения участком обладает исключительно собственник, которым является либо частное лицо, либо районная администрация, если земля ещё не приватизирована.

Что касается садового некоммерческого товарищества, имеется ещё один способ мошенничества при продаже земельного участка. Это продажа по книжке садовода. В настоящее время это достаточно редкое явление, но в некоторых объявлениях о продаже данные условия всё же фигурируют.

В советское время передача прав на садовый участок, действительно, могла осуществляться путём переписывания членской книжки садовода, когда председатель товарищества на общем собрании принимал покупателя в члены СНТ, после чего выписывал ему членскую книжку. Ранее книжка нередко даже не выписывалась вовсе: старый хозяин просто вычёркивался, а новый вписывался в ту же «корочку». Сегодня оформить в собственность участок, приобретённый подобным образом, невозможно, поскольку книжка садовода не может являться основанием для признания за покупателем права собственности на земельный участок.

Имеется также достаточно сложная и рискованная схема мошенничества, но она-то и реализуется весьма часто. Это продажа арендованной недвижимости. Мошенник арендует коттедж или земельный участок и размещает множество объявлений о продаже, предлагая очень выгодные условия. Как правило, «продаётся» такая недвижимость «очень срочно» и по уважительным причинам (переезд, операция, покупка нового жилья и т. д.).

В таких случаях покупатель старается не упустить свой шанс. Особенно если продавец готов ещё поторговаться. Продавец также может попросить задаток на том основании, что желающих очень много, и потенциальный покупатель с удовольствием отдаёт задаток, полагая, что в таком случае участок гарантированно достанется именно ему. После того как предприимчивый «продавец» соберёт задатки со всех потенциальных покупателей, он может исчезнуть.

Продавцы больших участков, предназначенных для коммерческих строений, могут презентовать клиенту совершенно другой участок, более привлекательный, или неправильно ознакомить клиента с границами интересующего участка, а в реальности при осмотре порой трудно заметить несоответствие документам. В садоводческих товариществах данная схема также имеет место, но она реализуется путём продажи небольшого участка, который покупатель никогда не видел, поскольку при осмотре ему был показан соседский.

Так, при рассмотрении дела № 33-20341/2016 Ворошиловским районным судом г. Ростова-на-Дону было установлено, что истица приобрела в собственность участок, установила на участке ёмкость для воды, вывезла мусор с участка, частично завезла строительные материалы. Но после проведённых работ истица выяснила, что приобретённый ею участок в действительности расположен в ином, менее удобном месте и к нему отсутствуют подъездные пути. Представленный же ей при заключении договора купли-продажи земельный участок принадлежит иным лицам и расположен по другому адресу. При этом собственник данного участка требует его возвращения в первоначальный вид, на что необходимо затратить дополнительную денежную сумму.

Истица указывала, что приобретённый ею земельный участок имеет стоимость значительно ниже стоимости участка, который был ей показан при покупке, что подтверждается актом оценки. Истица полагала, что ответчики намеренно ввели её в заблуждение, показав наиболее выгодный для продажи земельный участок с целью скорейшей продажи менее ценного участка, чему также способствовала беспорядочная нумерация участков в ОНТ и непредставление их схемы при заключении договора.

Истица обратилась в суд с целью взыскать с ответчиков излишне уплаченные денежные средства, полученные за продажу земельного участка, затраченные на монтаж ёмкости под воду, вывоз мусора с участка, строительные материалы, а также денежные средства, необходимые для приведения участка в первоначальный вид, компенсацию морального вреда и иные расходы. Ссылаясь на положения ст. 37 Земельного кодекса РФ, истица полагала, что ответчики представили при заключении договора заведомо ложную информацию относительно объекта недвижимости, его местонахождения, в связи с чем имеются основания у неё, как у покупателя, требовать уменьшения покупной цены. Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Стоит отметить, что в подобных ситуациях суды считают недоказанными доводы о введении в заблуждение относительно приобретаемого земельного участка, поскольку в договоре купли-продажи прописывается конкретный адрес и кадастровый номер земельного участка, а согласие покупателя подтверждается собственноручной подписью в договоре.

Суды придерживаются той позиции, что покупатель в такой ситуации по собственному усмотрению не знакомился при заключении договора купли-продажи с необходимой документацией с целью установления фактического месторасположения приобретаемого земельного участка и не предпринимал самостоятельных действий по установлению местоположения приобретаемого земельного участка. Поэтому в таких случаях ошибочное освоение покупателем не того земельного участка не может служить основанием для возложения материальной ответственности на продавца. В случае возникновения каких-либо сомнений в расположении земельного участка покупатель не лишён права требовать от продавца до заключения договора купли-продажи дополнительной информации и документации.

Ещё одним из предложений, которое должно насторожить, является возможность увеличения участка за счёт «дополнительных» соток. Во всём мире нет таких примеров, как в нашей стране. Большинство объявлений содержит предложение «10 соток по документам, 20 ― фактически». Такое объявление не всегда свидетельствует об именно мошеннической схеме продажи, и не обязательно должен присутствовать какой-то подвох. Зачастую действительно участок фактически расширен за счёт нескольких незанятых соток по самовольному решению владельца, или имеется такая возможность. Но следует понимать, что в любой момент кто-то может «попросить» вернуть границы на место.

Предприимчивые садоводы порой могут позволить себе захватить не только незанятые сотки, но и часть участка соседа. Чаще всего подобные случаи происходят, когда соседские дачи остаются заброшенными на несколько лет. А если оформление участка настоящим хозяином происходило ещё без определения границ, тогда предприимчивый сосед имеет возможность захватить часть земли при последующем межевании.

В этих целях подписывается протокол согласования границы, но уже при помощи подделки подписи. Таким образом, лишние сотки официально и «почти законно» переходят в собственность к новому владельцу. Но даже добросовестному покупателю такого увеличенного участка придётся встречаться в суде с первоначальным собственником захваченных соток, и по решению суда эти сотки придётся вернуть.

Важным моментом при покупке участка является правильный выбор риелтора или иного лица, оказывающего помощь в оформлении документов, поскольку бывают случаи, когда риелторы каким-либо образом связаны с органами власти и имеют возможность подделать информацию об объекте недвижимости в базе регистрации прав собственности. Это один из самых частых случаев мошенничества.

Такие обстоятельства способствуют проведению двойных сделок. Очень распространённой ошибкой простых покупателей является отсутствие знаний о том, как должны выглядеть правоустанавливающие документы, поэтому им при сделке вполне могут предоставить не государственный акт, а фальсификацию. Один и тот же объект может быть продан неограниченное количество раз при использовании мошенниками дубликатами договоров и свидетельств регистрации собственности.

Надо понимать, что оформление договора купли-продажи земельного участка завершается регистрацией собственности. Если не поспешить подать документы на регистрацию такого участка, то полноправным владельцем, согласно российскому законодательству, считается тот, кто первым зарегистрировал право собственности в компетентных органах.

Риск при покупке земельного участка может также выражаться в цене участка, которую продавец может завысить без каких-либо оснований, а покупатель может не знать о реальной стоимости участка. Для этого мошенники легко подделывают документы, в которых отображаются координаты объекта, его границы, результаты геологической и топографической съёмки. Так стоимость порой может быть завышена почти наполовину.

Для покупки участка с домом необходима не только юридическая подкованность покупателя в этих вопросах, но и хотя бы базовые знания в сфере строительства, поскольку к качеству постройки необходимо относиться предельно внимательно. Недостаточно увидеть только фотографии строений или довериться мнению нанятого эксперта или риелтора. Лучше осматривать здание самому, а по возможности и привлечь человека, разбирающегося в строительстве. В противном случае есть риск приобрести дом, снаружи выглядевший добротным особняком, а внутри же оказавшийся развалиной, построенной с многочисленными нарушениями.

Но эта ситуация осложнена тем, что непросто определить, умышленно ли построено строение из дешёвых стройматериалов и непрофессиональными рабочими или это непрофессионализм предыдущего собственника. Юридические претензии такому продавцу предъявить будет сложно, поскольку в явном виде мошенничество не присутствует. А экономить, покупая дешёвые материалы и нанимая неквалифицированных мигрантов, стараются многие.

Перед заключением сделки лучше запросить сведения о владельце земли и документе, подтверждающем собственность. С этой целью необходимо обратиться в региональную регистрационную палату. Немаловажным будет познакомиться с соседями по участку, уточнить у них действительную личность собственника.

Это основные подвохи, с которыми можно столкнуться при покупке дачи или садового участка. Таким образом, основные причины для настороженности покупателя должны быть следующими:

цена объекта явно занижена по сравнению со среднерыночной ценой на аналогичные участки;

отсутствие чётких границ: земельный участок не имеет чётких границ с соседской территорией;

активное препятствие продавца общению покупателя с соседями или администрацией;

«очень срочная» продажа участка;

сомнительные фразы в объявлении о продаже участка или в разговоре с продавцом / посредником, обещающие возможность расширения границ участка, например: «по документам ― 10 соток, по факту ― 30».

Таким образом, чтобы себя обезопасить, необходимо обязательно проверить своего продавца, при проведении оценки земельного участка воспользоваться услугами независимых экспертов, а при проверке договора на законность и проведении юридических процедур воспользоваться услугами проверенных юристов и тщательно проверять документы, представляемые на подпись.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *