Как разменять жилплощадь?

Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.

Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко. Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья. При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Муниципальное жильё

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма. Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

  1. Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
  2. Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
  3. К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.

Как осуществить размен квартиры: советы специалистов

Размен квартиры – это сделка обмена на несколько квартир, меньших по площади. Допускается обмен муниципальной и собственной недвижимости при соблюдении определенных условий. Хотя это не самая простая процедура, к ней прибегает около 70% участников сделок с недвижимостью.

Законодательство

При размене не допускается заключение общего договора по всем объектам недвижимости. По каждой подобранной квартире требуется отдельное соглашение с указанием предмета договора, продавца и покупателя. Учитываются следующие положения Гражданского кодекса РФ:

  1. Согласно ст. 549, продавец объекта недвижимости должен передать его в собственность покупателю после получение оплаты, а в случае обмена – доплаты при ее необходимости;
  2. Договор заключается только в письменной форме, должен содержать полную информацию о квартире (предмете сделки), подписи сторон;
  3. После совершения сделки она подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где фиксируется прекращение прав предыдущего собственника и появление прав у нового владельца.

Если кто-то из участников соглашения отказывается регистрировать переход прав и всеми силами этому препятствует, другой участник может обратиться в суд для принудительной регистрации.

Способы размена

Процедура отличается способами проведения в зависимости от формы собственности. В имущественных сделках могут принимать участие физические лица, органы местного самоуправления и совладельцы. Чтобы понять, как правильно разменять квартиру, необходимо определиться с формой собственности. Допускается совершение сделки в следующих ситуациях:

В каждом случае действует отдельный порядок, который зависит от количества владельцев и формы собственности. Если не получается договориться в случае с сособственниками, можно обратиться в суд и произвести размен в судебном порядке.

Важно соблюсти равноценность обмена по площади и стоимости. Если подобраны неравноценные варианты, допускается доплата за дополнительные метры.

Размен муниципальных квартир

В данном случае не допускаются имущественные сделки, предполагающие продажу недвижимости и получения оплаты. Такая квартира не относится к категории собственной и предоставляется только на праве пожизненного пользования. В качестве владельца выступают муниципальные или городские власти. Размен возможен при согласии всех зарегистрированных и муниципалитета. В первую очередь подается заявление в местную администрацию с указанием одного из следующих вариантов:

  1. Предоставление помещений по усмотрению администрации;
  2. Конкретные пожелания без подбора вариантов;
  3. Готовый вариант, согласованный с жильцами других муниципальных квартир.

На рассмотрение заявления дается 1 месяц, после чего направляется официальный ответ. В случае положительного решения администрация предпринимает дальнейшие действия. Так как квартира является муниципальной, на администрацию ложатся все обязанности по оформлению документов. Если подбирается удовлетворяющий вариант размена в муниципальном фонде, меняется место проживания. Оформляются новые договора социального найма на проживание в других квартирах.

Если отказ неправомерный или подобранные варианты не подходят, можно обратиться с исковым заявлением в суд. Важно привести весомые аргументы несогласия с принятым решением. Если суд удовлетворит требования истца, муниципальные власти должны исполнить решение суда и предоставить желаемый результат.

Муниципальная квартира: документы

Если есть разрешение муниципалитета, для обмена неприватизированного жилья предоставляются такие документы:

Если принимается положительное решение, процедура обмена производится в течение 30 дней. Если речь идет о разных городах, она увеличивается до 60 дней.

Размен приватизированной квартиры

Квартира может находиться в собственности по причине покупки, наследования, дарения или приватизации. В этих случаях проводится альтернативная сделка без привлечения органов власти. Необходимо одновременно найти покупателя и варианты приобретения недвижимости для всех сособственников в нужном количестве. Затем заключается сделка, при которой заключаются договоры купли-продажи по каждому объекту.

Размен приватизированной квартиры: этапы и документы

При размене собственного жилья выполняется следующая последовательность действий:

  1. Поиск подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
  2. Оценка стоимости квартир. Важно, чтобы было максимальное соответствие по цене и площади.
  3. Установление суммы доплаты, если это необходимо.
  4. Составление договора, с указанием срока заключения сделки и суммы доплаты.
  5. Передача документов на регистрацию в Росреестр и оплата договора.
  6. Подписание акта приема-передачи и переезд.

Для совершения сделки требуются такие документы:

Если в качестве собственников квартиры выступает несколько лиц, договор купли-продажи оформляется в присутствии нотариуса. В остальных случаях допускается простая письменная сделка в присутствии участников сделки.

Равноценность обмена

В законодательстве выделяются понятия равноценности и неравноценности обмена недвижимости. Если выбранные объекты недвижимости для обмена равноценные, не предусматривается доплат и не устанавливаются дополнительные условия. При этом характеристики недвижимости могут отличаться. Так, 3-комнатная квартира в спальном районе может обмениваться на две однокомнатные квартиры в центре города.

Если объект неравноценный, когда один объект недвижимости гораздо больше по площади и стоимости, договором допускается доплата. Так, если есть двухкомнатная квартира ее сложно обменять на две однокомнатные. Чтобы сделка состоялась, устанавливается сумма доплаты, с которой согласны все стороны соглашения.

Если один из собственников против

При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.

Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев. Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.

Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.

По решению суда

Если отсутствует согласие между сторонами и нет желания продавать только долю, допускается разрешение конфликта в суде. Для этого необходимо подать исковое заявление и подтверждающие документы, такие как договор социального найма или выписка ЕГРН (свидетельство о собственности при наличии), выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах, подтверждение необходимости размена.

Иск можно подать и в отношении должностного лица, уполномоченного решать вопросы размена муниципального жилья. Это возможно, если допущены неправомерные действия, предоставлен заранее несоответствующий вариант или отказано в рассмотрении вопроса. Допускается иск в отношении физических лиц, которые препятствуют сделке.

Заявление подается в районный суд по месту нахождения ответчика – регистрации по месту жительства физического лица или расположению муниципалитета. В иске важно четко сформулировать проблему и причину обращения в суд, подробно указать информацию о местоположении и характеристиках квартиры.

Важно указать причины, почему производится размен. В конце заявления указывается требование произвести размен по решению суда. Если суд отклоняет заявление, можно обжаловать решение в вышестоящей инстанции, в качестве которой выступает областной суд.

Таким образом, физические лица могут разменять собственную или муниципальную квартиру. Важно подобрать удовлетворяющий вариант по площади и расположению недвижимости. Не возникает проблем, если все проживающие лица согласны. Если же есть несогласные, можно обратиться в суд или произвести обмен своей доли.

Размен квартиры

По собственному желанию, а в некоторых случаях и принудительно владельцам жилой площади необходимо ее разменять. Юридически эта процедура представляет собой прямое заключение сделки по обмену помещениями без необходимости отдельных стадий по продаже и покупке. В ряде случаев заключение подобных сделок предусматривает участие государства (социальное жилье).

Ответить на вопрос, как сделать размен квартиры, в двух словах не получится. Необходимо рассмотреть множество вариантов, каждый из которых обладает собственными правовыми нюансами и нормами регулирования.

В нашей статье мы расскажем о различиях в процедуре размена квартиры в зависимости от субъектного состава сторон сделки, а также с учетом целевого назначения жилья и иных правовых характеристик.

Варианты размена квартиры

Сделка, совершаемая между физическими лицами и предусматривающая обмен жилыми площадями, обладает всеми характеристиками обязательственных отношений – мены. В юридической практике термин «размен» принято употреблять в рамках принудительных действий, санкционированных судом в отношении муниципальных квартир, в остальных случаях используется понятие мены. В целом же приемлемо приравнивать данные термины.

Читайте также:  Как поступить - коллекторы беспокоят звонками

Существует множество вариаций подобных сделок. В зависимости от правовых характеристик жилья они могут подразделяться на размен:

По субъектному составу они подразделяются на сделки:

Следующая классификация основывается на требованиях, которые выдвигают стороны при поиске оптимальных вариантов размена. Это обмен:

Законодательно сделки по мене жилья можем подразделить на принудительные и добровольные, о которых мы поговорим подробнее далее.

Размен приватизированной квартиры

Приватизированная квартира предоставляет правообладателю максимальный объем прав по заключению сделки мены жилья. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках ГК РФ и ЖК РФ. Ключевым условием легальности сделки является прямо выраженное согласие собственника на ее заключение. Если владельцев несколько, соответственно, потребуется согласие каждого.

В зависимости от формы владения помещением может быть заключен договор мены жилья или обмена жилья (в случае приватизации в рамках договора социального найма). Ст. 72 ЖК РФ устанавливает презумпцию зеркальности сделки, то есть предполагается, что обмен квартирами произойдет на условиях обоюдной приватизации.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную запрещен, хотя и пользовался большой популярностью до внесения изменений в ЖК РФ в 2005 году.

Размен муниципальной квартиры

Статус муниципальной квартиры говорит о том, что жилая площадь предоставляется гражданам на условиях возмездности в пользу местного органа власти – владельца жилья. Вариант размена в этом случае, как правило, включает в себя случаи обмена неприватизированной жилой площади.

Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает инициаторов сделки в возможности произвести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Единственный доступный вариант – мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости. Целью такой сделки является изменение условий проживания, если это является крайней необходимостью.

Так как проживающий в неприватизированной муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя – органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи.

Размен при разводе

Расторжение брака в большинстве случаев сопровождается необходимостью раздела имущества. Сложно достигнуть согласия мирным путем: бывшим супругам необходимо обменять текущую жилплощадь на 2 иные, соответственно, меньшего размера. Разменять квартиру после развода можно и путем ее продажи и равного распределения денежных средств. Этот способ является наиболее действенным в силу того, что вариантов купли-продажи в рамках рынка недвижимости всегда больше, чем предложений по осуществлению мены.

Требования, которым должна отвечать квартира, немного:

Размен с несовершеннолетними детьми

В вопросе размена жилья с участием несовершеннолетнего действующее законодательство встает на защиту ограниченного в некоторых правах члена общества – ребенка. Несовершеннолетний, не являясь активным участником правоотношений, тем не менее привносит в процесс дополнительные ограничения и требования. Его интересы необходимо учитывать. Может потребоваться даже участие органов опеки, которые вправе проверить новое жилье, в которое переедет ребенок. Орган опеки и попечительства должен дать заключение о том, что новые условия проживания являются аналогичными прежним или превосходят их.

Разрешение органа опеки и попечительства потребуется и в том случае, если несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на долю обмениваемого жилья.

Принудительный размен

Следует сразу оговорить основное правило принудительного размена квартиры – это возможно только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.

Сторонам не обязательно документированно доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. Заявление, направляемое в суд, должно быть оформлено в виде иска и соответствовать требованиям гражданско-процессуального законодательства, предъявляемым к подобным документам.

До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.

Размен через суд

Для того, чтобы ваше заявление было принято к рассмотрению, необходимо, чтобы в нем содержались следующие сведения:

Неважно, является ли квартира приватизированной или нет, принудительно разменять ее через суд возможно в любой ситуации при наличии на то оснований.

Возможный вариант развития событий – продажа квартиры и распределение вырученных средств соразмерно причитающимся долям. Если одно из заинтересованных лиц выражает свое категорическое несогласие с продажей, выделяются доли, которыми стороны могут распоряжаться по своему усмотрению.

В случае возникновения подобных ситуаций необходимо обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Размен без согласия одного из собственников

Размен квартиры без согласия одного из собственников – случай, когда один из правообладателей выражает свой отказ в размене или продаже приватизированной муниципальной квартиры. Единственным выходом из сложившейся ситуации при невозможности дальнейшего совместного проживания является обращение в суд и принудительное выделение долей заинтересованных в мене граждан.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, зато может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями. Например, при наличии 4 собственников, 1 из которых категорически против мены, суд вправе выделить 4 равноценных доли (при отсутствии обстоятельств, требующих увеличения одной из долей), таким образом ¾ квартиры по решению суда могут быть реализованы владельцами по своему усмотрению.

С чего начать

С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы – сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор.
Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:

Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.

Как разменять квартиру: 4 способа

Чтобы разменять жилье, необходимо знать множество тонкостей, связанных с этой процедурой. Из всех операций на рынке жилья размен считается одной из самых непростых. Потому в одиночку, без помощи юристов или риэлтеров, справиться сложно.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Как разменять квартиру, пошаговая инструкция:

  1. Для начала определитесь, какой размен квартиры для вас предпочтительней: «прямой» – заключается договор мены, который исключает рыночную оценку квартиры; «альтернативный» – заключается договор купли-продажи, который допускает размен неравноценного жилья и внесение доплаты, предусматривает уплату налогов за проданное жилье.
  2. Чтобы не вдаваться во все тонкости юридических аспектов сделки, подумайте о целесообразности найма риэлтора, как правило, специалисты агентств недвижимости не только правильно составят бумаги, соберут большинство документов за вас, но и обезопасят от мошенников и «нечистых» квартир.
  3. Если размен найден, оцените все преимущества и недостатки будущего жилья, а также дайте осмотреть потенциальному покупателю свою квартиру.
  4. Если всех все устраивает и документы в порядке, можно подписывать договоры фактически уже с этого момента, можно начинать оформлять права на новое жилье и готовиться к переезду.

Что представляет собой процедура?

Размен жилья представляет собой обмен одного жилища на несколько. Как будет проведена сама процедура, во многом зависит от того, является ли жилье собственностью проживающих в нем людей или находится в муниципальном или государственном ведении.

Разменять приватизированное жилье легко, по сути, это продажа квартиры и приобретение на вырученные деньги двух или несколько других объектов недвижимости.

Как разменять приватизированное жилье?

Жильцы согласны на размен

При размене приватизированного жилья не существует категорических ограничений. В этой ситуации все будет зависеть от финансовой стороны сделки, а именно, достаточна ли оценочная стоимость квартиры для приобретения двух или нескольких отдельных. Если стоимость недостаточна, возможно внесение доплаты.

Если вы собираетесь разменять приватизированное жилье, нужно помнить, что в этом вопросе государство тщательно следит за соблюдением прав несовершеннолетних жильцов. Поэтому совершение мены контролируют органы опеки.

Без одобрения органами опеки невозможно принятие договора купли-продажи в регистрационной палате. Согласие подписывает глава муниципального образования, если проверка сделки не выявит нарушения прав детей.

Документы, необходимые для подачи в органы опеки:

Чтобы разменять приватизированную квартиру, можно воспользоваться двумя способами:

  1. «Прямой обмен». Эта технология известна еще с советских времен, когда осуществлялись сложные схемы размена между несколькими семьями. Заключается он в том, что подбираются несколько квартир, жильцы которых готовы въехать в размениваемое жилье. При этом, всех участников должно все устраивать. На практике такой способ достаточно хлопотный и занимает много времени на поиски подходящего жилья.
  2. «Альтернативный обмен». Наиболее популярный вариант, когда в первую очередь ищется покупатель на размениваемую квартиру. Если покупатель найден, подбирается недвижимость из имеющейся в свободной продаже и подходящая по цене.

Жильцы не согласны на размен

Если в размениваемой квартире, приватизированной по долям между жильцами, хотя бы один собственник будет против, совершить сделку не удастся. В соответствии с действующим гражданским законодательством, никто не может принуждать собственника продать или обменять свое имущество. В этой ситуации не поможет даже обращение в судебный орган. Как правило, такие иски даже не рассматриваются.

Единственный способ разъехаться – мирно договориться. Если же это невозможно, одному из собственников можно попробовать продать свою долю в квартире. Однако, как показывает практика, купить жилье на вырученные от продажи доли вряд ли удастся из-за недостаточной стоимости.

Как разменять неприватизированное жилье?

Все жильцы согласны на размен

Отличительной особенностью размена неприватизированного жилья является то, что для сделки подыскиваются только квартиры из неприватизированного фонда. А осложняется такой обмен малым количеством вариантов на рынке недвижимости, не оформленного в частную собственность.

Обменять квартиру, которая является собственностью жильцов, на неприватизированную нельзя, так как последняя не является товаром, а соответственно не может участвовать в рыночных операциях. Выход – приватизировать жилье. Но если это невозможно, например, все жильцы уже участвовали в приватизации, остается искать жилье, не оформленное в собственность.

Жильцы не согласны на размен

В отличие от приватизированного жилья, размен неприватизированного в случае, если кто-то из жильцов не согласен, возможен. Правда, процесс этот потребует времени и нервов. Разменивать квартиру представляется возможным только в принудительном порядке через суд. Такие процессы нередко затягиваются на годы и доводят участников до нервных срывов.

Такими доказательствами станут справки из полиции о неоднократных вызовах из-за дебоша, устроенного кем-то из жильцов, или справка от нарколога о том, что он алкоголик. Нелишними будут и показания соседей. Если нет доказательств, суд, скорее всего, откажет в рассмотрении иска.

Какие документы необходимы?

  1. Документы при размене приватизированного жилья:
    • заявление владельца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами, включая отсутствующих;
    • свидетельство о собственности жилья;
    • технический паспорт с планом, экспликация;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • квитанция об оплате государственной пошлины;
    • разрешение на размен, выданное в органе опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние и недееспособные.
  2. Для размена муниципального жилья понадобится:
    • разрешение от наймодателей;
    • ордер и договор найма;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В каких случаях размен невозможен?

Законодательство предусматривает ситуации, в которых вы не сможете разменять жилье:

  1. Вам предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилья.
  2. Ваше жилье является спорным, и право обладать им оспаривается в суде.
  3. Ваша квартира не пригодна для проживания.
  4. Имеется решение о сносе или реконструкции жилья.
  5. Имеется решение о капремонте.

Другие варианты

Часто встречается такой вариант размена жилья, как обмен с доплатой. Допустим, вы хотите разменять 3-комнатную квартиру на 1-комнатную и 2-комнатную. В этом случае оценочная стоимость «трешки» недостаточна для приобретения двух других квартир, поэтому стороны договариваются о доплате.

Здесь главное – соблюсти все необходимые юридические тонкости. В договоре мены обязательно должна быть прописана сумма доплаты. Кроме того, необходимо указать дату совершения сделки, так как этот день будет являться днем передачи не только жилья, но и денег, доплаченных за него.

Как разменять квартиру?

В случаях, когда проживающие в одном помещении родственники хотят жить отдельно, можно организовать размен квартиры. Такой шаг избавит от необходимости сначала искать покупателя своего жилья, а потом подбирать варианты продажи отдельных жилых площадей. Главное выполнить все условия и соблюсти законодательство. Попробуем разобраться в тонкостях процедуры при наличии различных обстоятельств.

Законодательство, контролирующее вопросы размена квартиры

Задавшись целью разменять квартиру, нужно понимать значение данного действия. Размен жилья – это соглашение, которое заключается между участниками гражданско-правовых отношений.

Оно подразумевает обмен жилья большей площади на несколько вариантов с меньшей жилой площадью. План действий зависит от того, находятся ли объекты в собственности или принадлежат государству. Далее играет роль вопрос, добровольно или принудительно будет совершаться процедура.

Если разменивают жилье с оформленным правом собственности, то такие сделки превращаются в куплю-продажу каждого объекта. Их контролирует Гражданский кодекс Российской Федерации. В случаях, когда планируют разменять жилые площади, используемые по договору найма, руководствуются Жилищным Кодексом РФ. Данный правовой акт предполагает возможность принудительного размена жилья.

По закону существуют следующие причины невозможности совместного проживания родственников:

Читайте также:  Работодатель не принимает заявление об увольнении

Совершить обмен можно, заключив договор купли-продажи на каждый отдельный объект. В одном документе нельзя прописать сразу все действия. Каждый из договоров должен пройти государственную регистрацию.

Как разменять квартиру: способы, основания, требования

Процесс размена жилья может иметь существенные отличия. Это объясняется наличием разных участников сделки. Ими могут выступать физлица, местные органы самоуправления и совладельцы недвижимого имущества.

В зависимости от целей сделки и характеристик объектов размены выделяют:

Главным условием в сделках размены является сохранение вида правовых отношений. Исполнительные органы могут давать согласие на смену вида права, но процедура должна быть выполнена до начала расселения.

Размен квартиры, на которую не оформлено право собственности

Достаточно часто возникает вопрос, как разменять неприватизированную квартиру. Это объясняется невозможностью совершить любые сделки в отношении такого жилья. Его нельзя продать, но можно обменять с согласия органов самоуправления.

Чтобы совершить размен муниципальной квартиры, нужно заручиться разрешением администрации исполнительного комитета. Для этого подают заявление с указанием причин, по которым не возможно дальнейшее проживание на старой жилплощади. Заявление составляет владелец недвижимости. В нем обязательно указывают пожелания лиц, проживающих в помещении, возможность покупки муниципалитетом подходящего жилья, согласованный вариант размена.

Собственником муниципальной недвижимости считается исполнительный комитет. Он решает вопрос расселения жильцов. В его полномочиях удовлетворить просьбу, но делать это не обязательно. Исполком может выступать инициатором расселения. В этом случае жильцам предоставляют равноценный вариант. Предупредить жильцов о намерении расселить должны заранее, объяснив причины такого решения. В случае нарушения прав лиц, проживающих в квартире, может быть написано обращение в судебные органы. Сделать это нужно в срок до 10 дней после ознакомления с решением о расселении. Подтверждением ознакомления служит личная подпись проживающих.

Мы уже ответили на вопрос, можно ли разменять муниципальную квартиру. Теперь осталось определиться с действиями, которые нужно совершить в случае размена неприватизированной квартиры. Обменивать можно только равноценные объекты.

Для узаконивания процедуры придется собрать приличный пакет документов, который включает:

Если стороны полностью согласны с условиями обмена, а муниципальные власти ничего не имеют против, то выдается разрешение на сделку. Решение действительно в течение месяца. Для обмена жилых площадей в разных населенных пунктах срок продлевают до 60 дней. Решая вопрос, как разменять муниципальную квартиру, можно не беспокоиться о финансовой стороне вопроса. Процедура проводится бесплатно.

Размен квартиры, находящейся в собственности физических лиц

Вариант с разменом приватизированных квартир не сопряжен с такими трудностями, как в случае с муниципальным жильем. Такая недвижимость может быть обменена по решению собственника.

В этом случае подбирают варианты, когда возможно участие в сделке нескольких собственников жилых помещений. В результате обмена одни из участников съедутся в большее жилье, а другие получат меньшие по площади отдельные квартиры.

В таких сделках можно:

Заключение сделки в случаях с приватизированным жильем оплачивается нотариусу. Внести определенную сумму придется также за регистрацию документов в органах Росреестра.

Если квартира является собственностью нескольких лиц, то невозможно совершить обмен без согласия всех совладельцев. Никто не может заставить собственника доли жилья выехать из помещения. При этом остальные совладельцы имеют право продать свою часть жилого помещения. Первоочередное право покупки имеют собственники остальных долей. Если они в покупке не заинтересованы, то продать часть квартиры можно посторонним лицам.

Два способа размена

Разменять квартиру, которая находится в собственности, можно двумя способами:

Первый вариант предполагает, что собственники обменивают свои квартиры. Все участники должны быть согласны с условиями сделки. Каждого собственника должны устраивать предлагаемые в обмен помещения. Такой способ более трудный, ведь найти идеальные варианты жилья, которое хотят обменять, получается не всегда.

Вторая схема предусматривает, что будет найден покупатель имеющегося жилья. Потом ищут в продаже недвижимость, подходящую продавцу по цене и качеству. Покупатель большой квартиры оплачивает сделки купли-продажи меньших помещений, и получает договор на право собственности желанного варианта. В такой схеме больше шансов найти подходящие всем жилые площади.

Если в квартире проживают несовершеннолетние

Особое внимание нужно уделить сделкам, в которых принимают участие несовершеннолетние лица. Государство следит за соблюдением их прав и не позволит совершить сделку без одобрения опекунского совета. Без отметки органов опеки договор мены не примут на регистрацию в Росреестр.

В органы опеки нужно предоставить следующие документы:

Комиссия рассмотрит документы и в случае, если все соответствует установленному законодательству, выдаст разрешение. Его подписывает глава государственного образования населенного пункта.

Нюансы размена квартиры после развода супругов, если есть дети

Согласно законодательству РФ, все нажитое в браке имущество при разводе делят пополам. Исключения составляют случаи, когда имеется брачный договор с прописанными условиями расторжения брака. В результате раздела каждый из супругов становится владельцем доли недвижимости. Доли могут быть проданы второму совладельцу или, в случае его отказа, третьему лицу. Если одним из совладельцев недвижимости является ребенок, то размен может быть осуществлен только с разрешения органов опеки.

Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры

С появлением частной собственности популярность обмена квартиры снизилась, однако для некоторых людей он остается единственной возможностью быстро изменить условия проживания. Какие варианты обмена существуют, какие документы для этого подготовить? Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?

Зачем обменивать квартиру?

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Да, можно. Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко из-за их сложности и большого количества необходимых согласований.

К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовало пожеланиям жильцов. В данном случае выбор ограничивается муниципальным жилым фондом. Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.

Подробнее о том, как приватизировать квартиру можно прочитать здесь .

Какой договор нужно заключать при обмене неприватизированной квартиры?

В случае с обмена муниципального жилья по закону можно заключить только договор об обмене.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:

В случае, если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.

В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?

Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?

Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.

Как обменивать жилье, которое находится в частной собственности?

Не важно, планируете ли вы обменять одну квартиру на несколько квартир или на загородный дом, существует два варианта оформления сделки:

Как воспользоваться прямым обменом квартиры?

Если вы просто обмениваете одну квартиру на другую, можно воспользоваться договором мены. В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой, но в этом случае придется заплатить налоги.

Подробнее об оплате налогов при продаже квартиры можно прочитать здесь .

Что такое прямой и альтернативный обмен?

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Что представляет собой схема trade-in?

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?

Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи. Таким образом, банк будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.

Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.

Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет кредит на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка купли-продажи: заемщик продает старую квартиру и покупает новую.

Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.

Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?

Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:

Читайте также:  Спецоценка условий труда для малых предприятий - 2021

Инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Что делать после заключения сделки?

После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.

Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:

Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.

Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?

При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).

Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор купли-продажи (например, в случаях с trade-in или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Размен квартиры: все тонкости вопроса

Процедура размена жилья – достаточно сложная. Рассмотрим, как можно обменять жилое помещение, что может повлиять на расторжение сделки, что говорит закон о размене недвижимости, и расскажем про другие важные нюансы.

Содержание статьи:

Все варианты размена квартир – можно ли разменять муниципальное, социальное жилье?

Россияне, желающие разменять жилье, должны знать, какие категории объектов не получится обменять.

К ним относятся:

  1. Аварийное жилье, так как собственники таких помещений подлежат переселению.
  2. Служебные жилые помещения. В прошлой статье мы рассказывали, как приватизировать и стать собственником служебного жилья.
  3. Комнаты в общежитиях.
  4. Жилье, имеющее обременения. Например, если наложен арест или жилье находится в залоге.
  5. Неприватизированное помещение. Приватизированные и не приватизированные жилые помещения имеют разный правовой статус, поэтому с разменом могут быть проблемы. Возможен размен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику.
  6. Муниципальное жилье. Для размена муниципального жилья запрет может быть связан с несоблюдением норматива обеспеченности площадью, ухудшением жилищных условий.

Как правило, жилье, находящееся в частной собственности, можно разменять.

Законодательство допускает такие варианты размена частной жилой недвижимости:

  1. Путем заключения договора мены. Собственник отдает свое жилье, а взамен от покупателя получает несколько помещений, либо один объект недвижимости с доплатой.
  2. Оформляя цепочку договоров купли-продажи. Первая сделка происходит по продаже жилья, следующие — по покупкам жилых помещений.
  • Выделяя долю в квартире для каждого владельца с последующей продажей. Обычно долю можно обменять на один объект недвижимости.
  • Производя размен с доплатой. Денежная сумма, которую должен будет выплатить покупатель продавцу зависит от стоимости и характеристик каждого объекта недвижимости в цепочке сделок.
  • Учтите, что решение о размене должны принять все собственники. Если один из владельцев не дал своего согласия на обмен, то сделку можно считать незаконной и недействительной.

    Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества

    Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.

    Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.

    Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но – с новой мебелью.

    В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.

    Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.

    Однако, если доплата выражается в денежном эквиваленте, то:

    1. Одна сторона может улучшить свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом.
    2. Другая сторона получает материальную выгоду путем уменьшения своей жилплощади.

    О сумме доплаты стороны должны договориться самостоятельно.

    Если с этим возникают проблемы, лучше обратиться к независимому оценщику. Он проведет исследование и вынесет решение о сумме, которую должна будет доплатить одна из сторон.

    Также обращение к специалистам позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

    Где и как искать варианты размена квартиры, чтобы не обманули – советы юристов

    Юристы рекомендуют обращаться только в проверенные организации, имеющие документацию на ведение правовых сделок с недвижимостью.

    Чтобы не столкнуться с мошенниками, вы можете:

    1. Запросить документы, подтверждающие деятельность агента по недвижимости. Никогда не обращайтесь к физлицам. Передав деньги гражданину, вы можете не добиться заключения сделки. Обычно организация должна быть ИП или юрлицом.
    2. Поинтересоваться у клиентов фирмы, как проводили их сделки, чем вообще помогли. Отзывы можно поискать в интернете не на сайте компании агента – а, например, в социальных сетях, где информация зачастую правдива.

    Если же вы подобрали вариант размена самостоятельно, не обращаясь к агенту по недвижимости, то заключать сделку лучше у нотариуса или в присутствии юриста.

    С чего начинать размен – список документов

    Для того, чтобы осуществить обмен жилья, необходимо, прежде всего, собрать документационный пакет.

    В него войдут такие документы:

    1. Паспорта всех участников сделки.
    2. Свидетельство о рождении, если в жилье прописан или будет прописан несовершеннолетний.
    3. Справка о составе семьи.
    4. Правоустанавливающие документы. Это могут быть договор мены, договор купли-продажи, дарственная, решение судебных органов, завещание и т.п.
    5. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
    6. Техническая и кадастровая документация на жилье.
    7. Справка из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество.
    8. Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении, если сделка с участием супругов.
    9. Согласие супруга на совершение сделки. Оно обязательно должно быть нотариально заверено.
    10. Согласие органов опеки и попечительства. Специалисты должны проверить, в какие условия будет переселен несовершеннолетний.
    11. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.
    12. Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке. Также один экземпляр следует передать в Росреестр.

    Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ. Граждане, участвующие в сделке, должны подать в службу заявление и приложить заключенный договор мены, договор купли-продажи.

    Договор можно заключить в присутствии юриста или нотариуса, чтобы избежать проблем.

    Нюансы оформления размена жилья – договор мены или договор куплипродажи?

    Рассмотрим несколько вариантов размена с учетом категории жилья. На примерах вы сможете определить, получится ли у вас обменять жилье, и каким способом лучше это сделать.

    Размен муниципального жилья

    Конечно же, муниципальные помещения, особенно не приватизированные, сложно будет оформить в собственность и обменять. Но если вы все же решились на размен, то подбирайте такое же муниципальное жилье и обращайтесь напрямую с предложением к собственнику.

    ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам. Будут обращать внимание на социальные нормы, жилищные условия, площадь помещения и нуждаемость в размене. Например, нельзя будет обменять жилье на помещение с худшими условиями, либо если у гражданина имеется задолженность по оплате услуг ЖКХ за жилье по договору соцнайма.

    Размен однокомнатной квартиры

    Особенность размена «однушки» заключается в том, что не всегда граждане могут обменять ее на несколько объектов недвижимости.

    Предусмотрены такие варианты размена:
    1. Выделение долей для каждого собственника и дальнейшая продажа долей другим собственникам или третьим лицам. Полученные средства от продажи можно затратить на покупку нового жилья.
    2. Оформление договора мены на два или более жилых помещения с доплатой.
    3. Оформление размена «однушки» на несколько комнат в общежитии.
    4. Продажа квартиры с вложением средств в новое жилье.

    Как правило, за реальную стоимость однокомнатной квартиры невозможно приобрести два объекта недвижимости. Собственникам приходится доплачивать, либо смиряться с незначительным ухудшением условий проживания. Других вариантов нет.

    Размен двухкомнатной квартиры

    При размене «двушки» обычно проблем не возникает. Так как стоимость двухкомнатной квартиры выше, нежели однокомнатной, то вариант обмена без доплаты реально возможен. Но, если на вырученные средства от продажи квартиры у вас не получится купить желаемое жилье, то придется рассматривать вариант с доплатой.

    Также возможен вариант обмена, когда один собственник получает денежные средства, а второй — новое жилье. Размен «двушки» можно провести по договору мены, либо по цепочке сделок купли-продажи, – выбор остается за собственниками.

    В зависимости от ситуации и категории жилья, вы можете выбрать вариант оформления документов и решить, какой договор вам придется заключать. Конечно же, лучше выбирать вариант без доплаты, оформляя только договор мены. Но, если же будет доплата, то можно заключить договор купли-продажи.

    В любом случае, наши юристы помогут вам определиться – как лучше организовать обмен жилья и подскажут, как юридически грамотно составить документы.

    Принудительный размен и размен через суд

    Обмен жилья может происходить через судебную инстанцию. Причин для обращения в суд может быть много, самая распространенная — отказ второго собственника от размена.

    Также часты случаи, когда размен через суд проводят в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ).

    Порядок действий при принудительном размене квартиры через суд таков:

    Шаг 1. Собирается доказательственная база и документы.

    Шаг 2. Оформляется исковое заявление.

    Шаг 3. Иск с документами направляется в Районный суд.

    Шаг 4. Участники спора приходят для ознакомления на первое заседание. Могут подать дополнительные ходатайства, заявления.

    Шаг 5. Суд выносит решение. Если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение.

    Обратите внимание, если разделить через суд вы хотите частную собственность, то суд может отказать вам в этом праве. Но допускается раздел прав собственности на доли. Каждый собственник будет сам решать – продавать ли свою долю, или нет. Суд его не заставит и не принудит это сделать.

    Также суд может передать объект одному из наследников по завещанию. Тогда новый владелец жилья должен будет выплатить компенсацию остальным наследникам.

    Учитывайте, что в исковом заявлении вам необходимо предложить несколько вариантов обмена жилья и определить компенсацию за продажу объекта недвижимости в случае выплаты другому собственнику.

    Варианты раздела суд не будет предоставлять, подыскивая необходимый и лучший. По сути, этим вопросом должен заниматься истец, его законный представитель или агент по недвижимости, к которому он обратился.

    Размен квартиры при разводе

    В случае расторжения брака супруги могут обменять жилье.

    Это можно сделать несколькими путями:

    1. Через суд. Не всегда получается достичь соглашения мирным путем, ведь один объект недвижимости желают поделить на два. Некоторые супруги обращаются для обмена и раздела в судебные органы, предлагая варианты решения спорного вопроса.
    2. Добровольно. Размен квартиры при разводе может происходить в добровольном порядке. Тогда супруги обращаются к нотариусу, который фиксирует сделку. Вариант обмена может подобрать агент по недвижимости или сами граждане.

    Каким образом будет обменено жилье, не играет большой роли. Главное, чтобы предложенный вариант устраивал каждого супруга.

    Например, можно:

    1. Разменять квартиру на две.
    2. Обменять квартиру на квартиру с меньшей площадью, а второй собственник получит денежную компенсацию.
    3. Обменять квартиру на дом. Другому супругу также будет предлагаться компенсация.
    4. Разменять квартиру на две квартиры с доплатой.

    Обмен квартиры между супругами будет возможен, если она принадлежит обоим супругам, нажита в совместном браке и не имеет обременений.

    Размен жилья с несовершеннолетними детьми

    Несовершеннолетние граждане, хоть и не принимают участие в сделке, играют важную роль при выборе нового жилья, новых жилищных условий.

    Органы опеки и попечительства должны проконтролировать, какое жилое помещение будет приобретено за счет размена старого. Они должны проверить условия, в которых будет проживать ребенок – и дать свое согласие на обмен.

    Все интересы будет представлять работник органов опеки, не родитель, так как в некоторых случаях даже родители могут ущемлять права детей. В заключении специалист должен описать, соответствуют ли новые условия прежним или превосходят их, – да и вообще, пригодны ли они для проживания ребенка.

    Особое внимание органы опеки уделяют жилью, в котором несовершеннолетний имеет долю. Например, если жилье покупалось за счет средств материнского капитала, то несовершеннолетний имеет часть равнозначную, как и остальные члены семьи. А значит, что при покупке нового жилья он должен иметь такую же часть жилья, не меньшую по площади и условиям. Получение согласия от опеки в этом случае обязательно, исключений нет.

    Размен квартиры без согласия одного собственника

    В случае, когда на обмен квартиры не дает свое согласие один из собственников, необходимо обратиться в суд. В исковом заявлении следует требовать выделения доли каждому владельцу жилья и принудительного обмена.

    В иске укажите несколько вариантов урегулирования спора, определив, каким образом может быть реализовано право на обмен другого собственника.

    Например, вы можете предложить ему денежную компенсацию, либо покупку нового жилья с доплатой, либо просто обмен на другое жилое помещение.

    Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, – особенно, если это жилье у него единственное. Однако суд может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями, если ранее они не заявляли о своих правах.

    В пример можно привести ситуацию с несколькими собственниками:

    Гражданин Лавров был против обмена жилья, когда трое остальных его братьев были согласны разменять квартиру. Все являлись собственниками жилого помещения. Суд вынес решение о выделе четырех равноценных долей – соответственно, каждому брату. Так он дал возможность реализовать свои права каждому из владельцев. То есть, тот, кто не дал согласие на продажу, останется проживать в квартире, но – на своей ¼ части. В свою очередь, братья Лаврова решили обменять свои ¾ части квартиры на другое жилье. Это их законное право.

    Теперь вы знаете, как можно обменять недвижимость.

    Если у вас остались вопросы – смело задавайте их нашим юристам.

    Остались вопросы? Просто позвоните нам:

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *