Земли сельскохозяйственного назначения: правовой режим и особенности их использования

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения — это теоретическое понятие, которое обобщает их правовую характеристику как объекта земельных отношений.

Анализ действующего земельного законодательства позволяет сделать вывод, что этот режим определяется совокупностью установленных этим законодательством правил их использования, включения в гражданский оборот, охраны, учета, мониторинга. Расскажем обо всех нюансах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Купля-продажа, а также использование сельскохозяйственных земель регулируется Земельным, Гражданским, Налоговым кодексами РФ, законами и подзаконными актами. Желательно изучить законы:

Помимо основных нормативных актов, использование сельскохозяйственных участков также регулируется приказами Министерства сельского хозяйства РФ (например, министерством разработан Порядок осуществления государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и другие акты).

Понятие статуса и общая характеристика наделов

Рассмотрим общие характеристики подобных земель и их значение в удовлетворение нужд будущих собственников.

Согласно ст. 77 ЗК РФ участки признаются сельскохозяйственными, если они расположены за пределами города и используются для нужд сельского хозяйства. В состав таких угодий входят:

  1. поля для выращивания агрокультур;
  2. дороги;
  3. лесопосадки;
  4. пруды;
  5. постройки для производства, хранения и первичной переработки зерна, овощей или фруктов.

Статья 77 ЗК РФ. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

  1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
  2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли могут быть использованы:

Использование участков допускается и для охотничьего хозяйства. Особо ценные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень районной кадастровой стоимости, могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (как рассчитывается кадастровая стоимость ЗУ?).

Собственник данных угодий имеет право собственности на все посевы и посадки, полученную в результате продукцию и доходы от ее реализации.

Полную характеристику земель сельхозназначения и информацию о видах их разрешенного использования вы найдете здесь.

Кто может претендовать на эти угодья?

Купить землю сельскохозяйственной категории могут не только юридические лица, но и граждане, индивидуальные предприниматели. Проблемы с покупкой участков могут возникнуть только у иностранцев (физических и юридических лиц). Им разрешено обладать землей сельскохозяйственного назначения только на правах аренды (о нюансах заключения договора аренды земельного участка сельхозназначения мы подробно рассказывали тут).

Субъекты и объекты прав на земельные участки

Субъектами права собственности на земельные наделы могут быть физлица, сельскохозяйственные компании, кооперативы, образовательные и НИО, некоторые виды общественных объединений при условии, что их деятельность будет связана с сельскохозяйственным производством.

Права на землю могут быть ограничены. Например, физлицам запрещено приобретать наделы в собственность в размере более установленных предельных норм либо использовать их способами, противоречащими назначению. Иностранцам запрещено покупать и продавать участки земель сельскохозяйственной категории.

Объектом права собственности может быть только обособленный участок земли или часть этого надела (ст. 6 ЗК РФ). У участка должен быть свой кадастровый номер, а также все правоустанавливающие документы. Если земля не оформлена, то для начала нужно пройти процедуру постановки ее на кадастровый учет.

Кто является собственником?

Собственником участка может быть физическое или юридическое лицо либо государство. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые законные действия (не противоречащие назначению земли).

Можно ли получить в частную собственность?

Если земля находится в собственности государства, то она может быть куплена гражданином или сельскохозяйственной компанией, фермерами, членами кооператива и другими организациями. Если участок еще не поставлен на кадастровый учет, то:

  1. В местные органы власти нужно подать заявление о предварительном согласовании предоставления земли.
  2. Провести межевание и сформировать пакет документов для регистрации.
  3. Затем подать еще одно заявление и заключить договор купли-продажи.

Если не будет желающих выкупить участок на открытых торгах, то в течение месяца сделка будет оформлена и останется только зарегистрировать права собственника в Росреестре. Выкупить сельскохозяйственную землю можно став участником открытого аукциона. Например, это может сделать ее добросовестный арендатор (согласно ст. 10 закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Земельный участок, выделенный в счет долей, находящихся в муниципальной собственности, может быть продан тем фермерам, которые ее использует без проведения торгов в течение полугода с момента регистрации права на участок. При этом цена устанавливается в размере не более 15% кадастровой стоимости земельного надела.

Подробное описание процесса приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения вы найдете в отдельной статье.

Регулирование оборота

Участок может быть принудительно изъят, если его хозяин не занимается сельским хозяйством, а например, открыл вредное производство или организовал свалку. О том, как избежать штрафа за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения и их изъятия, мы подробно рассказывали в этой статье.

У земель сельскохозяйственного назначения есть и другие законодательные ограничения. Перед тем как продать землю нужно направить извещение местным властям с предложением выкупить участок. Только если в течение месяца не будет ответа или придет отказ можно выставлять участок на продажу. Таких ограничений нет с землями других категорий.

Правила и ограничения

Земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность на открытых торгах или по заявлению претендента (если участок не оформлен и нет желающих выкупить его на торгах).

Существуют следующие ограничения:

Преимущественное право выкупа земли, которая принадлежит государству, имеют арендаторы, которые не нарушают условия договора аренды и используют участок по своему назначению.

Если земля находится в частной собственности, то стороны оформляют договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре. Продать посторонним лицам можно только по цене, по которой участок предлагался до этого местным властям.

Особенности использования

Частными лицами

На землях сельскохозяйственного назначения физические лица вправе осуществлять только деятельность, оговоренную ЗК РФ. Речь идет о:

  1. Ведении фермерского хозяйства.
  2. ЛПХ.
  3. Сенокошения.
  4. Огородничества.
  5. Выпаса скота.
  6. Разведения рыбы и пр.

Объекты земельных правоотношений физлиц:

Земля может покупаться-продаваться (с обязательным уведомлением госорганов), сдаваться в аренду и субаренду, а также передаваться в дар, наследство, уставной капитал АО. Физлица имеют равные права с юрлицами в использовании и возможности покупки-продажи земли. Ограничения существуют только для иностранных физлиц, которые не вправе приобретать сельскохозяйственные пашни в собственность.

Коммерческими организациями

Участки земли сельскохозяйственного назначения могут покупать, арендовать и использовать любые коммерческие организации. Все земли, используемые коммерческими организациями, обладают особым правовым статусом как землепользователи земель сельскохозяйственного назначения.

Виды сельскохозяйственных организаций:

В различных сельскохозяйственных организациях могут быть свои особенности правового режима. Например, для фермеров минимальные размеры земельных участков не устанавливаются, если профиль их деятельности: садоводство, овощеводство защищенного грунта, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая важная для развития сельского хозяйства в регионе деятельность.

Сельскохозяйственным организациям участки могут предоставляться в собственность, постоянное пользование или аренду. В случае предоставления надела в собственность члены кооперативов получают право на земельную долю. Невостребованные земельные доли становятся государственной собственностью.

Кооперативами

Кооперативы вправе покупать и продавать земли сельскохозяйственной категории. Согласно закону «О сельскохозяйственной кооперации» сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков проводятся только с согласия общего собрания всех членов (ст. 38).

Участников могут в течение определенного периода, не превышающего 10 лет, обязать продавать производимую ими сельскохозяйственную продукцию или ее часть именно кооперативу, а не другим организациям.

Предприятиями

Право на использование сельскохозяйственных земель имеют и коммерческие предприятия (АО, ООО и другие формы собственности). Это могут быть агрохозяйства, племенные и конные заводы, предприятия по воспроизводству ценных видов рыб и другие компании.

Приобретение и продажа участков для предприятий ведется по тем же принципам: землю можно использовать только для сельскохозяйственных целей и перед продажей участка нужно сначала предложить его местным властям, которые имеют приоритетное право покупки.

Для оформления сделки нужно будет показать доверенность представителя или подтвердить полномочия директора компании. Если для подписания договора по Уставу компании нужно разрешение учредителей, то необходимо будет предоставить и этот документ.

Управление

За состоянием сельскохозяйственных земель ведется постоянный контроль. Министерство сельского хозяйства РФ осуществляет мониторинг состояния участков, оценивает уровень плодородия почвы. Кроме того, в целях перераспределения участков для сельскохозяйственного производства в РФ существует фонд перераспределения земель.

Этот фонд нужен для установления границ особо охраняемых территорий либо участков с особым правовым режимом.

Мониторинг

Мониторинг осуществляется с целью анализа и оценки качественного состояния плодородной почвы с учетом воздействия природных и антропогенных факторов. Мониторинг ведется за состоянием:

Сбор информации ведется местными органами власти. Ведется реестр плодородия почв, готовятся анализ и прогнозы относительно дальнейшего использования сельскохозяйственных угодий. Его цель не допустить порчу ценных угодий, которые можно использовать для выращивания зерна, овощей и других культур.

Заключение

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой режим использования. Их могут изъять у собственника, если он не использует угодья по назначению или загрязняет ценную почву. Кроме того, продажа возможна только после отказа местных властей от выкупа сельскохозяйственных участков.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования в 2021 году

Сельскохозяйственная деятельность неразрывно связана с использованием земельных угодий для сельхоз целей. Надел можно находится в собственности или долгосрочной аренде, но нужно знать целевое назначение земли, которое подчиняется определенному виду классификации разрешенного использования. От этого будет зависеть, какую деятельность не запрещено осуществлять на конкретном участке земли, чтобы избежать неприятных недоразумений.

Земли сельскохозяйственного назначения — это участки и территории всех границ населенных пунктов, используемых для потребностей ведения сельского хозяйства или схожих целей. В отличие от земель под сельскохозяйственное использование, они предназначены для осуществления полного цикла выращивания и обработки продукции. Это позволяет строить на них склады для хранения продукции, собранной с полей, а также организовывать необходимую инфраструктуру.

Земельный кодекс РФ

Относительно земель сельхозназначения используется следующая нормативная база:

  1. Понятие и назначение земель дается в Земельном Кодексе РФ ст. 77. Здесь указывается, что это категория угодий предназначена для ведения с/х, обработки, выращивания и хранения продукции. Поэтому допускается возведение соответствующих строений.
  2. Правовое регулирование вопроса оборота земель сельхозназначения осуществляется по нормам Федерального Закона № 101. В нем устанавливаются правоотношения относительно распоряжения, использования земель этой категории, а также устанавливается ряд ограничений относительно их оборота.

Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2021 года

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Все угодья разделяются на категории разрешенного использования. Приведем информацию в виде таблицы.

Категории земельСостав разрешенного использования
Пригодные для ведения сельского хозяйстваВсе земельные участки, находящиеся вне границ поселений
Для сельскохозяйственного производстваУчастки под пашни, выпас скота, сенокос, а также земли под насаждения многолетнего цикла и виноградники
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)Наделы, относящиеся к приусадебным и полевым
Садоводство и огородничествоПредоставляемые физическим лицам для посадки и выращивания фруктовых деревьев, ягодных растений, а также овощных и бахчевых культур
Ведение дачного хозяйстваУтратил силу с начало 2019 года.
Угодья для сенокошения, пастбищ , животноводстваСельхозучастки для целей выпаса скота, заготовления кормов, выращивания животных
Организация и ведение крестьянско-фермерского хозяйстваВыделяются земли для уже зарегистрированных юридических лиц, числящихся крестьянским или фермерским хозяйством
Земли под различными постройками сельхозназначенияНаделы с расположенными на них строениями, которые необходимы для осуществления цикла производства и хранения продукции, выращенной и собранной с полей
Земли под объектами иного назначения, не относящегося к сельскому хозяйствуУчастки, которые являются менее плодородного качества, пригодные для промышленного строительства, прокладки магистралей и трубопроводов
Защитные лесополосыЗемли используются для высадки деревьев
Иные сельхозземлиУчастки, используемые для проведения учебных мероприятий и исследовательских работ

Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Штраф за нецелевое использование земельного участка

Для категории земель с/х назначения законодательство ограничивает разрешенное использование и, в случае его нарушения, предусматривает наказание в рамках КоАП. Таким образом, если владелец нарушил целевой характер использования, то на него налагается штраф:

При нанесении вреда экологии в результате нецелевого использования земель деяния виновного рассматриваются, как отягчающие, и применяется максимальный размер штрафа.

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС

Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.

Чтобы правильно юридически перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, нужно придерживаться законодательства. Существует два метода осуществить это:

  1. Перевести участок в границы населенного пункта в рамках земельного законодательства. Здесь вопрос в тех средствах, которые придется возместить, как разница между стоимостью земли ИЖС и с/х.
  2. При расширении границ поселения в рамках Градостроительного кодекса. В этом случае не обязательно переводить землю в ИЖС. Земли сельхозназначения в границах поселения дают возможность построить жилой дом на законных основаниях с последующей регистрацией права собственности и пропиской жильцов.

Шанс на расширение населенного пункта с включением нового участка есть только в том случае, когда они расположены территориально на близком расстоянии. Чем дальше участок, тем меньше надежд на положительное решение властей.

Чтобы изменить категорию земельного участка, следует:

Бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка — скачать

На рассмотрение и принятие решения отводится двухмесячный срок. В результате выдается постановление об изменении категории участка или отказ. При отказе собственник может попытаться оспорить решение в суде.

У многих граждан возникает вопрос по поводу постоянной регистрации в доме, построенном на землях, отнесенных к категории сельхозназначения и предназначенных для садоводства или огородничества. С января 2017 года для этого необходимо получить технический план, который выдается кадастровым инженером. Ранее в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН было указано «дом» или «жилой дом». В 2020 году стали указывать «жилое здание» или «жилое строение». Вся особенность как раз в формулировке. В жилом здании можно зарегистрироваться, в отличие от жилого строения.

Читайте также:  Гарантия на строительство дома по закону

Как же получить статус жилого дома на участке под дачное строительство? Так же, как и с ИЖС, придется получать разрешение на строительство. Большинство администраций отказывают в таком разрешении. Отметим, что для земли под огородничество статус жилого дома получить невозможно. Поэтому при покупке участка необходимо внимательно смотреть на вид разрешенного использования.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту.

Что можно строить на землях сельхозназначения в 2021 году

Что нового в законе об обороте земель сельхозназначения

Поскольку земли с/х категории являются одновременно средой, ресурсом, средством производства и территорией интересов физических и юридических лиц, возникла необходимость создания специального федерального закона — 101 ФЗ от 26.06. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что земли сельскохозяйственного назначения — это базовый ресурс сельского хозяйства, то есть почва и все, что на ней может расти.

Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:

Кто может использовать земли сельхозназначения

Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.

Согласно нормативам, вы можете быть:

  1. Собственником земельного участка;
  2. Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
  3. Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
  4. Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
  5. Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.

Кому выгодно использовать земли сельхозназначения

Что можно строить на сельскохозяйственных землях

П. 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.

Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием.

Что можно строить на садовом участке

На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня и другие вспомогательные постройки могут быть построены там на фундаменте. Но это будут уже капитальные строения, которые нужно оформлять в собственность.

На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.

Что можно строить на участке под огородничество

На огородном участке нельзя строить здания, строения и сооружения на фундаменте. То есть дом для постоянного проживания, баню или гараж на фундаменте возводить категорически запрещено. А вот некапитальную баньку, сарай, теплицу, навес, погреб, беседку возвести можно.

Что можно строить на участке под ЛПХ

На участке под ЛПХ за пределами поселений (полевой участок) строить капитальные здания нельзя.

На приусадебном участке под ЛПХ (в пределах населенного пункта, зона Ж) капитальные здания строить можно. Однако под жилую застройку отводится лишь 10-20% площади участка (зависит от региона).

Что можно строить на участке под КФХ

На землях, отведенных под фермерские хозяйства можно построить не только производственные и вспомогательные строения, но и полноценный дом в несколько этажей. Однако для этого необходимо зарегистрировать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) как юридическое лицо и действительно заниматься на участке сельским хозяйством.

До выхода закона о родовых поместьях, самым простым вариантом застройки на сельхоз земле было строительство дома на участке под ЛПХ, а самым трудоемким — коллективное фермерское хозяйство (КФХ).

Можно ли строить склад и дорогу

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые:
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Как заработать на земле сельхозназначения

Выучить полную классификацию назначения земель конечно можно, но самые перспективные для инвестора — это земли сельхозназначения, расположенные вокруг населенных пунктов, за границами жилых поселений. К с/х назначению относят земли с плодородными почвами под насаждения, пашни, сенокосы, лесные угодья. Государство поощряет использование физическими лицами сельскохозяйственных земель и создание личных подсобных хозяйств.

Если у вас нет денег, но есть коммерческий план, вы можете взять землю в аренду у местной администрации. Распределение осуществляет фонд перераспределения земель. Сведения о наличии земель в фонде являются общедоступными.

О том, что государство выдает землю каждому, кто сможет использовать ее по назначению, вы уже знаете. Осталось выяснить, как сельхоз земля может приносить доход. Ответов на этот вопрос гораздо больше, чем вы себе представляете, а стать инвестором с вложениями 10-50 тысяч рублей вполне реально. Способов управлять недвижимостью для получения дохода так много, что все они до конца не открыты. Здесь работает все:

Потенциал российских земель огромен. Уровень знаний россиян в этой сфере крайне низок, а прибыльность каждого из сегментов капитализации сельхоз земель может достигать 1000%. Сельскохозяйственная отрасль активно финансируется и поощряется государственными и финансовыми экономическими структурами.

На некоторые проекты потребуются базовые активы, под некоторые проекты банки охотно выдадут кредит, но максимальный эффект при инвестировании в земли сельхозначначения, достигают собственные стратегии, не обремененные банковскими займами. Достаточно иметь на руках небольшой стартовый капитал, приправленный хорошей идеей. Закладывайте в основу своей работы не воздушную идею, а четко структурированный и объективно взвешенный бизнес-план.

Откуда берутся новые земли сельхозназначения

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.

Что называют сельскохозяйственными землями и как их правильно использовать?

Каждый земельный участок, в зависимости от его предназначения, относится к определённой категории земли.

Земельные наделы, находящиеся за пределами городских поселений и использующиеся населением для земледелия и скотоводства, принято относить к категории сельскохозяйственных земель.

Предусмотрены определённые правила владения и эксплуатации таких земель физическими и юридическими лицами.

Общие сведения о сельскохозяйственных землях

Сельскохозяйственные земли (СХ-земли) представляют собой возобновляемый природный ресурс, выступающий в определённых видах деятельности и средством производства, а деятельность человека на таких землях регламентируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002.

Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные земли имеют в своём составе наделы земли, предназначенные:

К защитным насаждениям относятся предохраняющие поля от выветривания лесопосадки, а также различные насыпи и каналы, регулирующие влажность заболоченной или засушливой почвы.

К водным объектам относятся специальные водоёмы, использующиеся для разведения различных видов рыб.

Виды разрешённого использования СХ-земель

Земли, предназначенные для непосредственного сельскохозяйственного производства, имеют, согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, следующие основные способы использования:

Крестьянско-фермерское хозяйство организуется для производства сельскохозяйственной продукции либо группой лиц, владеющих данным КФХ по долевому принципу, в зависимости от вложенного капитала, либо владельцем-фермером, являющимся индивидуальным предпринимателем, и наёмными работниками.

Индивидуальное подсобное хозяйство может быть реализовано на сельскохозяйственных землях только полевого типа, то есть для выращивания растительных культур или выпаса скота без права возведения жилых и вспомогательно-технических построек с фундаментом (разрешены только временные переносные бытовки).

Земли, выделяемые для садоводства или огородничества, обычно выделяются в общем ареале, в котором пользователи отдельных выделенных участков создают общественное объединение для решения общих задач.

Такое объединение бывает трёх типов:

  1. Потребительский кооператив;
  2. Товарищество;
  3. Некоммерческое партнёрство.

Важно помнить, что ведение хозяйства не в соответствии с видом разрешённого использования данного надела земли наказывается вплоть до отъёма такого надела.

Правила пользования землями сельскохозяйственного назначения

Согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, вести деятельность на земельных наделах, относящихся к сельскохозяйственным землям, могут следующие категории лиц:

К последней категории относят малые народы Крайнего Севера, Сибири и Дальнего Востока. Сельскохозяйственные земли предоставляются таким народам в пользование для целей, соответствующих их традиционному укладу жизни.

Строительство на сельскохозяйственных землях

Так как все наделы земли, относящиеся к сельскохозяйственной категории, находятся вне границ поселений, то на такие наделы, в соответствии с п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, не распространяется действие градостроительного регламента.

Возведение жилых домов допускается на земельных наделах следующих категорий землепользования:

В крестьянском хозяйстве может быть построен полноценный дом для проживания фермера-главы хозяйства и его семьи, и в таком доме можно получить регистрацию на постоянной основе. Также допускаются пристройки-бытовки для наёмных работников и технические здания (склады продукции, маслобойни и т.д.).

Для этого дачный или садовый домик должен соответствовать необходимым нормам, предъявляемым к жилым помещениям, а многие старые домики таким нормам не отвечают.

На сельскохозяйственных землях для огородничества возводить жилой дом нельзя. К таким землям относятся, например, небольшие арендуемые наделы под посадку картофеля.

Также нельзя строить дом на СХ-землях, предназначенных для ведения полевого личного подсобного хозяйства, так как дома можно возводить только на землях ЛПХ, относящихся к категории земель населённых пунктов.

Важно помнить, что на земельных наделах, представляющих особую природную ценность, запрещено строительство любого типа. К таким землям относят, в частности, участки с большим слоем плодородного чернозёма в экологически чистых районах.

Изменение категории земли

Стремление градостроителей расширить размеры городских поселений можно осуществить путём перевода сельскохозяйственных земель в категорию земель поселений.

Такой перевод, согласно ст. 7 Федерального закона «О переводе земель… из одной категории в другую» от 21.12.2004, возможен только при особых обстоятельствах, связанных с:

Расширение городских границ может происходить как при переводе приграничных полевых наделов в городские земли для многоэтажного строительства, так и при включении дачных или садовых посёлков в границы города с уже построенными домами.

Для смены категории земли необходимо подать заявление в земельный комитет местной администрации, приложив к заявлению документ, свидетельствующий о праве собственности на надел, подлежащий переводу в другую категорию земель и указав в заявлении основание для такого перевода.

Важно помнить, что при переводе застроенных дачных посёлков в городской частный сектор такие посёлки должны соответствовать градостроительным требованиям, касающимся не только состояния жилых построек, но и наличия коммуникаций и проходимости таких коммуникаций.

Следует знать, что перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую невозможен, если кадастровая стоимость наделов земли, подлежащих переводу, превышает среднюю стоимость земель в данной местности более, чем на половину.

Перед подачей заявления на смену категории земли необходимо определиться, для чего такой перевод необходим, так как в некоторых случаях, например, для получения разрешения на строительство жилого дома, достаточно просто поменять вид разрешённого пользования СХ-земли без перевода в другую категорию.

Оплата коммунальных услуг через интернет — самый удобный способ. Пошаговая инструкция представлена здесь.

Субаренда аренды земельного участка позволяет начать собственный бизнес с партнером. Как заключить договор субаренды, можно узнать из нашей статьи.

Читайте также:  Пособия на ребенка в Омской области и Омске в 2021 году

Ответственность за нецелевое использование земель

Ведение на наделе земли сельскохозяйственного назначения деятельности, не связанной с сельским хозяйством, или же деятельности, не разрешённой для данной категории землепользования, наказывается, согласно ст. 8.8 Федерального закона № 195 (КоАП), штрафом в размере, зависящем от статуса лиц, нарушивших правила пользования землёй, и от конкретных обстоятельств.

Если известна кадастровая стоимость надела, подвергшегося нецелевому использованию, то штрафы назначаются в процентах от кадастровой стоимости надела:

Размер штрафа в пределах, установленных законом, варьируется судьями и стремится к максимуму при нанесении вреда окружающей среде от нецелевого использования земель, особенно когда в деле фигурируют особо ценные плодородные угодья.

Важно понимать, что нарушение правил пользования наделом земли, предоставленным местной исполнительной властью на условиях аренды льготникам для строительства жилья или занятия садоводством может привести к потере права аренды и последующей приватизации надела земли.

Итак, сельскохозяйственные земли можно использовать для растениеводства и животноводства, и в некоторых случаях для возведения личных жилых домов. Чтобы избежать юридических проблем, владельцам земельных наделов важно знать вид разрешённой деятельности на таких наделах и действовать в рамках закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Земли сельскохозяйственного назначения

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Вся земля, находящаяся на территории нашего государства, имеет разный статус, обозначенный в законодательстве РФ.

Для определения особенностей использования и оборота в отдельную категорию выделены земли сельскохозяйственного назначения. Такой подход обеспечивает сохранение природных богатств и способствует развитию земледелия. Ведь от состояния почвы зависит продовольственное обеспечение всего государства, а на земле в России трудится более четверти населения. В данной статье мы подробно рассмотрим вопрос о таких территориях, а также расскажем о правилах их использования.

Законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Вопросы, касающиеся сельскохозяйственных земель, регламентируются несколькими нормативными актами:

Действует множество нормативных актов, которые обеспечивают контроль со стороны государства за стратегически важными угодьями, любые сделки, проведенные с их нарушением, признаются ничтожными.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

Таковыми являются территории, отвечающие двум требованиям:

  1. они должны находиться за границами населенных пунктов;
  2. на них должны вестись сельхозработы, или они должны быть предназначены для использования в земледелии.

Земельные участки на территориях сельскохозяйственного назначения разрешается использовать только в определенных целях, связанных с сельскохозяйственной деятельностью:

Арендовать сельскохозяйственные земли, использовать их в коммерческих целях имеют право только организации и частные предприниматели, имеющие соответствующий правовой статус и занимающиеся определенными видами деятельности.

Состав земель сельскохозяйственного назначения

Он определяется исходя из объектов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения. Ими могут быть:

Земли, используемые для садоводства и огородничества, но находящиеся в пределах населенного пункта, сельскохозяйственными не считаются

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Для осуществления этой процедуры следует обратиться с письменным ходатайством в орган государственной власти или местного самоуправления. Куда именно следует подать заявление, определяется исходя из принадлежности рассматриваемого участка. Если территория находится в собственности государства, то вопрос рассматривает Правительство РФ, когда участок принадлежит субъекту РФ, муниципальному образованию или частнику, необходимо решение органа, представляющего исполнительную власть на уровне субъекта РФ.

Перевод сельскохозяйственных земель в иные категории возможен в исключительных случаях. Таковыми являются:

При прохождении процедуры перевода земли в другую категорию, обязательна ее государственная экспертиза. Если будет установлена исключительная полезность данной территории для сельского хозяйства, изменить ее назначение не разрешат.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Любая земля имеет две стоимости:

  1. кадастровую, которая применяется при расчете налога, аренды и других обязательных платежей;
  2. рыночную, она необходима для совершения сделок купли-продажи, аренды и залога.

Особенность кадастровой оценки сельскохозяйственной земли заключается в том, что она подразделяется на группы. Они отличаются назначением участков и формированием рентного дохода. Для каждой из этих групп рассчитываются свои удельные показатели. Стоимость определяется на двух уровнях: субъектов РФ и территориальных административных образований.

Кадастровую оценку сельхозземель нельзя применять при продаже или частной аренде таких участков

Для этих целей нужна рыночная стоимость территории. Ее определяют исходя из ряда факторов, применяемых при сделках с землями любых других категорий. Также учитывается полезность участка с точки зрения возможности ведения на нем сельского хозяйства.

Резюме

Земли, пригодные для ведения сельского хозяйства, выделяются государством в специальную категорию, поскольку имеют важное стратегическое значение для страны. Оборот и использование таких участков регламентируются ЗК РФ и другими федеральными законами России.

Использовать подобные угодья разрешается только в определенных целях. Их перевод в другие категории возможен в исключительных случаях. Кадастровая оценка таких участков производится исходя из их принадлежности к конкретной группе. Стоимость реализации устанавливается исходя из конъюнктуры рынка.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

В статье 78 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами, ведущими садоводство, огородничество.

Можно ли использовать земельный участок, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения в зоне сельскохозяйственных угодий, под “сады, огороды без использования пестицидов”?

Здравствуйте, Сергей. Можно, если ВРИ «сады, огороды без использования пестицидов» является основным или вспомогательным видом разрешенного использования в данной территориальной зоне, установленным Правилами землепользования и застройки данного муниципального образования. Можно с соблюдением установленной процедуры, если данный вид является условно разрешенным. Какое у Вас муниципальное образование?

Земельный участок стоит на кадастровом учете с видом разрешенного использования «сады, огороды без использования пестицидов». По Правилам землепользования и застройки этого вида нет, так как зона сельскохозяйственных угодий, на которые регламенты не устанавливаются. Проблема в том, что Росреестр не выдает свидетельство о гос.регистрации права, так как такой ВРИ не соответствует зонированию.

Свердловская обл. (Ирбитское МО)

Уважаемый Сергей! Здравствуйте! Из анализа ст.ст.77-79 ЗК РФ следует вывод о возможности использования земель с/х назначения под «сады и огороды» (разбитые на такие условные составляющие) для выращивание с/х культур.

Сергей, добрый день.

Вы можете использовать угодья под сады — огороды.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г.
№ 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования
земельных участков»

Овощеводство
1.3. Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных
угодьях, связанной с производством картофеля, листовых, плодовых,
луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с
использованием теплиц
Садоводство
1.5.Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на
сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних
плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур

Здравствуйте. Согласно ст. 77-79 ЗК разрешает разведение садов и огородов на землях сельхозназначения.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ:

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»:

Сельскохозяйственное использование
Ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Код 1.5 Садоводство
Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур

Надеюсь, что смог Вам помочь в решении вопроса. Желаю успеха!

Уважаемый Сергей! В дополнение: естественно, территориальные зоны, как и основные, дополнительные и условно-разрешенные виды деятельности устанавливаются только для земель населенных пунктов (ст.ст.84-85 ЗК РФ). Ваш же земельный участок расположен в иной категории земель (земли с/х назначения), поэтому здесь территориальных зон нет.

Далее, в части 1 ст.78 ЗК РФ ясно говориться о возможности использования земель с/х назначения

крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления
их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство,
животноводство, огородничество.

Использование же пестицидов является исключительным правом самого пользователя, так как имеются и иные (помимо пестицидов) средств и меры оздоровления земель.

Уважаемый Сергей! В уточнение на Ваше дополнение: просто надо внести изменения в части описания Вашего земельного участка в ГКН, далее получить обновленную кадастровую выписку и зарегистрировать право собственности.

А откуда вообще взялись слова: «без использования пестицидов»?

В нашем муниципальном образовании есть две зоны сельскохозяйственных угодий, но одна находится в границах населенных пунктов, другая – вне населенных пунктов. Изначально администрация мне выдала письмо с выкопировкой и расшифровкой на зону сельскохозяйственных угодий, которая находится в границах населенных пунктов, а там основой вид разрешенного использования “сады, огороды без использования пестицидов”. А как оказалось, что администрация совершила ошибку. Но в государственный кадастр недвижимости уже внесли сведения о данном виде разрешенного использования. И имеется кадастровый паспорт с ВРИ “сады, огороды без использования пестицидов”.

В дополнение: естественно, территориальные зоны, как и основные, дополнительные и условно-разрешенные виды деятельности устанавливаются только для земель населенных пунктов (ст.ст.84-85 ЗК РФ). Ваш же земельный участок расположен в иной категории земель (земли с/х назначения), поэтому здесь территориальных зон нет.
Григорьев Михаил Юрьевич

Михаил Юрьевич, это не так. В границах муниципального образования зонируются земли на всех категориях земель, поэтому Сергей и пишет, что его участок расположен

на землях сельскохозяйственного назначения в зоне сельскохозяйственных угодий
Сергей

Т.е. Правилами ЗиЗ установлена эта зона. Другое дело, что согласно ч.6 ст.36 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Вместе с тем, согласно ч.7 ст.36 использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Сергей, Вы сами указали, что согласно ЗК имеете право использовать участок под садоводство. В чем проблема, почему Вам нужно, чтобы этот ВРИ был указан в свидетельство о гос. регистрации права?

Использование земель сельскохозяйственного назначения

К землям сельскохозяйственного назначения относятся участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

В пределах ст.7 Земельного кодекса РФ законодатель выделил 6 категорий земель согласно их целевому назначению и отдельно – земли запаса. Некоторые земли (поселений, транспорта, обороны) используются человеком в качестве пространственного базиса для размещения зданий, имущественных комплексов предприятий, инженерной инфраструктуры и других объектов. Они подвергаются наибольшему антропогенному влиянию.

Другие земли (особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда) сохранили явственную связь с природой. Они используются преимущественно для организации рационального использования природных ресурсов, охраны окружающей среды и рекреационных целей.

И только сельскохозяйственные земли непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства. Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности.

Определение сельскохозяйственных земель содержится в п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Ими признаются участки за чертой населенных пунктов, уже используемые для ведения сельского хозяйства или предназначенные для этой цели. Специфика правового режима земель сельского хозяйства обусловлена их целевым назначением, использованием для выращивания растений, разведения домашних животных, птицеводства.

Отличительным признаком земель рассматриваемой категории признается плодородие почв. Однако нельзя забывать, что часть земель сельскохозяйственного назначения используется для реализации второстепенных задач – размещения хозяйственных построек, защитных насаждений и пр.

Законодатель использует в нормативных актах такие категории как «земли сельхозназначения» и «земли сельхозиспользования». Их логический объем не одинаков. Можно утверждать, что:

Попеременно, используя каждый из этих терминов, законодатель распространяет регуляторное влияние предписаний земельного законодательства на те или иные правоотношения.

Виды земель сельскохозяйственного назначения

Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.

Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:

Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.

Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.

Общие положения об использования земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Данные земли могут использоваться для:

Читайте также:  Образец заявления на увольнение без отработки образец

В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.

Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.

В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.

Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.

Понятие рационального землепользования

Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Разрешенное использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли в РФ поделены на категории. В пределах каждой категории выделяют подгруппы, которым характерны собственные виды использования. Параметры дозволенного землепользования устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны, применительно к землям сельхозназначения – с учетом дифференциации почв по плодородию и продуктивности (эти параметры устанавливаются путем бонитировки).

Учитывая значимость земель сельхозназначения для государства и общества, обусловленную их плодородностью, основным видом разрешенного использования сельскохозяйственных земель должно быть хозяйствование на земле, производство сельхозпродукции. Осуществление вспомогательной деятельности и размещение производственной инфраструктуры на таких землях разрешается в порядке исключения при условии одновременного ведения натурального сельского хозяйства.

Осуществление условно допустимых видов деятельности (рыболовство, туризм, рекреация) допускается при условии, что это не мешает ведению сельскохозяйственного производства, его логистическому и инфраструктурному обеспечению.

Для земель сельского хозяйства (как и для земель населенных пунктов) актуально зонирование. Землеустроительные работы проводятся на уровне муниципалитетов и регионов. Местными властями зачастую разрабатываются классификаторы видов разрешенного использования земель сельхозназначения.

Таким образом, собственник земель ограничен в способах использования принадлежащих ему земель не только целевым назначением, но и видами разрешенного использования, установленными местными властями. Также стоит учесть, что установление вида разрешенного использования, не характерного для сельскохозяйственных земель, требует смены целевого назначения.

Это возможно по решению компетентного органа после проведения надлежащих землеустроительных и кадастровых работ при условии обоснования необходимости такого изменения. Сведения о смене разрешенных видов использования вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения

Обычно государство не вмешивается в вопросы реализации собственникам принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению законно приобретенным имуществом. Ненужную вещь можно отложить на потом, сломать или выкинуть. Но земли – это народное достояние, ценное и охраняемое имущество.

По этой причине в рамках Гражданского кодекса России законодатель установил возможность принудительного прекращения права собственности в случаях:

Положения названных статей являются общими и могут применяться к землям разного целевого назначения. Однако для сельхозземель они особо актуальны. Дело в том, что неиспользование пахотных земель (прекращение их обработки, полива, мелиоративных работ) само по себе может нанести неисправимый вред.

Земли могут истощиться, высохнуть, заболотится, зарасти древесной растительностью, быть заселенными вредителями. Приведение таких земель в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению, может быть утруднено и связано со значительными расходами.

Изъятие неиспользуемых участков возможно, если их целевое назначение связано с сельским хозяйством или строительством. Основанием изъятия признается неиспользование в течение 3 лет.

Использование не по назначению может заключаться в самовольной застройке, складировании стройматериалов или мусора, устройстве автостоянки. Срока длительности правонарушения не оговорено. Это означает, что компетентному органу достаточно установить факт ненадлежащего использования участка.

Случается, что земля используется по назначению, однако с нарушением принципов рационального землепользования, что приводит к истощению слоя гумуса, эрозии, иссушению или заболачиванию. Кроме того, возможна излишняя интенсификация использования земель – внесение множества удобрений, пестицидов, химикатов для повышения урожайности. Это может послужить основанием для изъятия земель по мотивам причинения вреда окружающей среде.

Порядок изъятия оговорен ст. 286 ГК РФ.

Компетентный орган принимает административное решение об изъятии. Если собственник согласен, участок продается с торгов, если же нет, то компетентный орган обращается в суд.

Примечательно, что факт изъятия не исключает возложение на правонарушителя обязательств компенсировать вред, причиненный его неправомерными действиями. Кодексом об административных правонарушениях оговорена ответственность за нецелевое использование участков в форме внушительного штрафа.

Для граждан максимальная сумма составляет 1%, для организаций – 2% кадастровой стоимости участка. При этом сумма штрафа для граждан не может быть меньшей 10 тыс. руб., для организаций – 100 тыс. руб.

Земли сельскохозяйственного назначения: понятие, состав, правовой режим

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельхозназначения – это земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные специально для нужд и целей сельского хозяйства.

Категория земель сельхозназначения включает в себя 2 субкатегории, каждая из которых имеет собственный дифференцированный правовой режим:

  1. сельскохозяйственные угодья (сюда относится пашня, сенокос, пастбище, залежи, земельные участки с многолетними насаждениями такие, как сады, виноградники и пр.). Они обладают приоритетом в использовании и подлежат тщательной охране (причем можно говорить о конкретных отличиях в правовом режиме, к примеру, пашни и сенокосы или пастбища и виноградники). Если сельхозугодия относятся к разряду мелиорированных, в таком случае на правообладателей данных участков земли накладываются дополнительные обязанности;
  2. несельскохозяйственные угодья (сюда относят земли, на которых располагаются внутрихозяйственные дороги, коммуникации, лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от влияния отрицательных (вредных) климатических, антропогенных и техногенных явлений, водные объекты, а также здания, строения, сооружения, используемые для производственных нужд, хранения и первичной переработки сельхозпродукции).

Правовой режим сельскохозяйственных земель

Принципиальное отличие друг от друга перечисленных выше угодий заключается в порядке определения и содержании их правового режима. Определенное для всей категории сельскохозяйственных земель целевое назначение земельных участков конкретизирует градостроительный регламент, который является составным элементом правил землепользования и застройки для угодий несельскохозяйственного назначения. Для сельхозугодий градостроительный регламент не установлен (часть 6 статьи 36 Гражданского Кодекса Российской Федерации), следовательно, актуальны общие правила о целевом назначении.

Из вышесказанного вытекает необходимость отличия сельскохозяйственных земель в качестве категории земель из земельного фонда Российской Федерации и территориальной зоны сельхоз использования, которая определяется после проведения градостроительного зонирования административно-территориального образования.

Зоны сельскохозяйственного использования

В составе зон сельхоз использования могут находиться:

  1. зоны сельхозугодий (это касается пашен, сенокосов, пастбищ, залежей, земель, занятых многолетними насаждениями такими, как сады, виноградники и пр.);
  2. зоны, на которых располагаются объекты сельхозназначения, предусмотренные для ведения с/х, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельхозназначения (часть 9 статьи 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Для каждой подобной территориальной зоны в границах административно-территориального образования определен градостроительный регламент, который устанавливает правовой режим всех участков земли, точно также как и всего, что располагается над и под поверхностью участков земли и применяется при их застройке и дальнейшей эксплуатации объектов капстроительства (часть 1 статьи 36 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Правовой режим сельскохозяйственного назначения определяют уполномоченные органы публичной власти согласно федеральным законам (часть 7 статьи 36 Гражданского Кодекса Российской Федерации). В первую очередь, правовой режим устанавливается Земельным Кодексом Российской Федерации, Законом, регламентирующим перевод земель из одной категории в другую, а также Законом касаемо оборота земель.

В соответствии со статьей 7 Закона, регламентирующего перевод земель из одной категории в другую, перевод земель сельхозугодий либо участков в составе данных земель из сельхозземель в иную категорию допустим в следующих случаях:

Необходимо отметить, что приведенная статья 7 распространяет свое действие на случаи перевода сельхозугодий в иную категорию земель при том, что в структуре категории земель сельскохозяйственного назначения есть и 2-я субкатегория, которая называется несельскохозяйственные угодья.

Субкатегория сельхозугодий, которая занимает особенное положение в рамках категории земель сельхозназначения, неоднородна. Внутри нее выделяют:

Для 2-х последних видов сельхозугодий устанавливается ограниченный список оснований для их перевода в иные категории земель (статья 7 Закона, регламентирующего порядок перевода земель из одной категории в другую).

На особом правовом месте в составе земель сельхозназначения находится фонд перераспределения, создаваемый с целью перераспределения земель для сельхозпроизводства, создания и расширения КФХ, личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота (пункт 1 статьи 80 Земельного Кодекса Российской Федерации). Исходя из этого нормативного определения, земельный фонд может состоять из сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных угодий.

Изначально этот фонд формировался согласно статье 14 Закона РСФСР от 23 ноября 1990-го г., посвященного земельной реформе, в соответствии с чем местная администрация должна создавать особый земельный фонд для дальнейшего перераспределения и наделения земельными участками граждан с целью организации крестьянских хозяйств, ведения личных подсобных хозяйств, садоводства, огородничества или животноводства. Сюда входили земли, которые использовались не по целевому назначению, неэффективно использовались, а также выбывшие из оборота либо переквалифицированные в менее ценные угодья.

В соответствии с пунктом 11 статьи 3 Вводного закона с даты введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения включены все земли, которые находились на момент введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации (30 октября 2001-й г.) в образованных (согласно Указу Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991-го г. касаемо неотложных мер по реализации земельной реформы в РСФСР) фондах перераспределения земель. На сегодняшний день фонд перераспределения земель образуется за счет земельных участков сельхозназначения, которые поступают в данный фонд после приобретения Россией, субъектом Российской Федерации либо административно-территориальным образованием права собственности на участок земли по основаниям, определенным федеральными законами, кроме случаев приобретения права собственности на участок земли, изъятый для муниципальных или гос. потребностей (пункт 2 статьи 80 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона касаемо оборота земель земельные участки, которые находятся в фонде перераспределения земель, можно передавать гражданам и юр. лицам в аренду, а также предоставлять им в собственность на возмездной либо безвозмездной основе, когда это установлено федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Надо отметить ряд общих и особенных обязанностей правообладателей земельных участков, которые обуславливаются функцией земель сельхозназначения в качестве средства производства в с/х. К общим обязанностям относят применение земельных участков согласно целевому назначению этой категории земель и разрешенными использованием методами, которые не должны причинять ущерб природному объекту (земле), в частности, приводить к деградации, загрязнениям, захламлениям земель, отравлениям, порче и прочим отрицательным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (пункт 1 статьи 6 Закона касаемо оборота земель).

В число особенных обязанностей правообладателей участков земли, следующих из экологического законодательства, входит обеспечение плодородия земель сельхозназначения, требование в области мелиорации земель, требование в области применения пестицидов и агрохимикатов (статья 42, 43, 49 Закона, посвященного охране окружающей среды).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *