Налог при переуступке прав на квартиру

Переуступка права требования является юридическим механизмом, который позволяет произвести смену покупателя квартиры в договоре долевого участия в строительстве.

Она отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости, так как при стандартной продаже многоквартирный дом уже должен быть возведен и сдан в эксплуатацию, а на квартиру должна иметься выписка из ЕГРН, но дольщик ее пока не имеет.

Но он может уступить новому приобретателю право требования на жилье в установленный срок от застройщика.

Покупка квартиры с помощью переуступки выгодна для покупателей тем, что они могут приобрести подходящее жилье по невысокой стоимости. Дольщикам такая сделка также выгодна, т.к. позволяет возвратить денежные средства за объект недвижимости, а в отдельных случаях и получить доход.

Особенности договора уступки

Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.

Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.

В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

В случае неполной оплаты начальным приобретателем суммы по ДДУ, по сделке переуступки у последующего покупателя возникает обязанность по уплате оставшейся суммы денежных средств застройщику.

Нужно понимать, что в этом случае необходимо получить письменное согласование на проведение сделки от строительной компании. Как правило, такое согласие делается не бесплатно.

Порядок оформления

Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
  2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
  3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
  4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

Перечень нужных документов

Чтобы осуществить процедуру регистрации сделки уступки и соблюсти требования его законности, понадобится приложить следующие бумаги:

Платятся ли налоги при переуступке?

Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.

В силу действующего налогового законодательства, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, то в случае его продажи нужно заплатить подоходный налог.

Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.

В прежние времена данная сделка не порождала обязанности от уплаты НДФЛ. В настоящее время в законодательство были внесены соответствующие изменения.

Сейчас независимо от желания дольщиков, они обязаны платить налог в бюджет.

Поэтому платить налог с полученного дохода от продажи права требования на квартиру по долевому участию придется.

При продаже жилья

Согласно поправкам в законодательство налогом облагается доход физических лиц, полученный по любым основаниям.

Налоговой базой является разница от продажи жилья, если она реализована за большую стоимость, чем при первоначальной покупке прав у застройщика.

С указанной разницы в цене и уплачивается налог, размер которого равен 13%.

При покупке

Покупателю не нужно платить налог в ходе переуступки прав. Согласно действующим правовым актам подоходный налог платится лишь продавцом.

После подписания с застройщиком акта приема-передачи у него появляется обязанность уплаты имущественного налога. Этот налог платится ежегодно всеми собственниками недвижимости. Правовые основы

Уплата налога регламентируется ст. 208 Налогового кодекса РФ. Она содержит основания и суммы для внесения налога в бюджет.

Как говорилось выше, гражданин, который совершает переуступку обязан уплатить налог при совершении данной сделки, который составляет:

Налоговое законодательство также позволяет в отдельных случаях снизить размер налоговой базы.

Возможность получения вычета

Действующие законы предусматривают два способа, с помощью которых допускается уменьшение суммы налога.

Способы снижения налога:

  1. Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
  2. Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.

При оплате налога, в соответствии с законом, до 31 апреля года, который следует за отчетным, в котором совершена продажа по переуступке, нужно подать налоговую декларацию в письменном виде по форме 3-НДФЛ.

Декларация составляется при учете налогового вычета либо уменьшения размера полученного налогоплательщиком дохода.

Итак, в ходе уступки прав требования продавцу необходимо уплатить налог, который составляет 13%.

Если дольщик решает понизить размер налога, то он имеет право на использование вычета или снижения дохода с продажи своего права на квартиру.

Напротив, покупателю не нужно платить налог в бюджет, т.к. он освобождается от его уплаты по законам РФ.

Порядок покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме, смотрите здесь.

Видео: Налог при продаже квартиры по переуступке:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей


Как оформить перепланировку квартиры в БТИ


Топ-10 лучших агентств недвижимости Омска


Как правильно брать ипотеку


Топ-10 лучших агентств недвижимости Тулы

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек, поэтому важно относиться серьезно к содержанию договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами.

Переуступка прав на квартиру

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

  1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
  2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом. Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры. Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Стороны и форма договора

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

  1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
  2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

Ст. 389.1 ГК РФ определяет как требования к недвижимости, так и процедуру подписания соглашения. Особое внимание уделяется составлению договора, согласно которому первый покупатель переуступает право требования другому лицу. Соглашение должно составляться в аналогичной форме, что и в первоначальном варианте. Если на сделке присутствовал нотариус, потребуется нотариальное сопровождение.

Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.

Документы для заключения договора

Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:

От покупателя требуется только гражданский паспорт и согласие на сделку супруга, если он находится в браке.

Согласие застройщика не требуется, если оплата произведена полностью. Необходимо только должным образом уведомить застройщика о планируемой сделке. Если же числятся долги или график платежей при рассрочке не подошел к концу, требуется обязательное одобрение застройщика.

Регистрация права, сроки, размер госпошлины

Если оформления ДДУ, его необходимо зарегистрировать по установленному порядку. Подать документы можно в:

Срок регистрации составляет 5-10 дней, но многое зависит от способа обращения. Быстрее документы зарегистрируют при обращении в Росреестр, ведь именно здесь осуществляются все действия. При обращении через многофункциональный центр срок увеличивается, так как требуется время на пересылку документов.

Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.

Риски при заключении договора цессии

Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.

Существует риск, что сделка будет признана недействительной. Среди причин можно выделить признание первого дольщика банкротом и отсутствие уведомления застройщика о переходе прав.

Учитывается, нет ли среди собственников несовершеннолетних лиц. Если сделка проводится без их участия, в дальнейшим органы опеки могут ее отменить по решению суда.

На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками

Существует вероятность мошенничества, среди которых значится многократная продажа одного объекта, банкротство застройщика, истечение срока аренды на участок под строительство. Чтобы не столкнуться с такими обстоятельствами, важно посвятить время тщательной проверке не только продавца, но и строительной компании.

Необходимо запросить следующие документы:

Важно сравнить представленные квитанции с печатью застройщика, если платежи вносились наличными через кассу.

Когда сделку могут признать недействительной

Чтобы договор по приобретению права требования на недвижимость должен отвечать ряду требований. Его признают недействительным, если не соблюдается следующее:

Если нарушается хотя бы одно из условий, цессия становится недействительной. Это значит, что квартира возвращается к первоначальному собственнику, а он должен вернуть внесенные деньги с процентами за их использование.

Налогообложение и использование вычета

Согласно НК РФ, предлагаются выбрать один из способов – уменьшение оплаты на оплаченную застройщику сумму или налоговый вычет.

Читайте также:  Какой штраф за просроченный штраф

В налоговую службу нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, который идет за годом проведения сделки. Прилагают копии документов, которые могут подтвердить оплату. Налог должен быть оплачен до 15 июля.

Чем подтвердить передачу денег

В соответствии со ст. 220 НК РФ, для подтверждения права собственности предоставляется правоустанавливающий документ – договор и выписка из ЕГРН. Кроме того, требуется платежный документ, в качестве которого может предоставляться следующее:

Аренда банковской ячейки или договор о переуступке без предоставления платежных документов не могут свидетельствовать о передаче денежных средств.

Налог, уплачиваемый цедентом

Действующее налогообложение предполагает внесение налога, если получен доход. Переуступка облагается НДФЛ в размере 13% для граждан и 30% для иностранцев, так как не может находиться в собственности более 5 лет, по истечение которых уже налог не взимается. Можно воспользоваться вычетом или указать средства, которые вносились застройщику при первоначальном оформлении ДДУ.

Налоговый вычет при переуступке

При переуступке цедент (продавец) может получить вычет в размере до 1 млн. руб. для уменьшения суммы налога. Если сумма сделки превышает вычет, налог оплачивается из расчета образовавшейся разницы. Но важно указать о желании воспользоваться налоговым вычетом в декларации о доходах.

Таким образом, если уже заключен ДДУ, остается право продать жилье другому лицу. Важно сделать это пока дом строится и до его введения в эксплуатацию. Для покупателя существуют риски, которые не случатся при правильно оформленном договоре.

Переуступка при покупке квартиры в новостройке: риски для покупателя в 2021

Переуступка при покупке квартиры в новостройке применяется:

  1. гражданин участвует в долевом инвестировании (проектном финансировании), в жилищных кооперативах и утрачивает платежеспособность. Невыплата взносов или выход из ЖСК грозит штрафами, обесцениванием уже выплаченных сумм, долгами перед ипотекодателем, отчуждением заложенного имущества.
    • Выход : передать свои права на недвижимость и обязанности по взносам заинтересованному покупателю;
  • не всегда цессия используется при проблемных ситуациях – дольщик вправе ее применять, когда жилье стало ненужным по другим причинам.
  • С июля 2019 года вместо ДДУ применяется проектное финансирование. Есть предположение, что правила немного усложняться, так как в схему включается банк – гарант выполнения застройщиком обязательств. Но основные нормы аналогичные, как для долевого участия.

    Что значит переуступка прав (цессия)

    Основы уступки прав для покупки жилья:

    Слово «переуступка» означает:

    К каким объектам применяется

    Что переходит покупателю

    Уступаются права (переход от юридического или от физического лица):

    ФЗ 214 (ст. 11), ст. 388 – 390 ГК РФ.

    Риски при переуступке

    Опасность покупки по переуступке:

      пребывание застройщика на гране банкротства и неосведомленность покупателя;

    есть риск, что приобретатель примет на себя права на недвижимость, по которой возникнут проблемы со сдачей в эксплуатацию. Если дом признают аварийным, подлежащим сносу, построенным с нарушением норм, то гражданин лишится денег и возможности стать владельцем жилья. Лучший случай: получит некачественное жилье;

  • мошенническая схема, реализуемая с переменой сторон по предварительному соглашению одновременно с несколькими контрагентами (двойные продажи).
  • Подводные камни цессии

    Скрытая опасность (не обязательно ведет к утрате денег и имущества):

      недобросовестный цедент не предупреждает покупателя о скрытых недостатках жилья;

    строение окажется долгостроем;

    застройщик потребует комиссию за разрешение совершить сделку (1 – 5%);

    попытки переложить на покупателя штрафы за просрочку ипотеки, затраты на оформление документов и процедуры (30 – 60 тыс. руб.) включительно со стоимостью нотариального оформления (3 – 5 тыс. руб.);

  • кредитор может требовать комиссионные за снятие обременения (1 – 2% непогашенной задолженности).
  • Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски

    Риски покупателя при цессии для построенной недвижимости:

      связанные с неточностью данных. Информация в соглашении цессии должна отвечать начальному соглашению участия в инвестировании, который надо проанализировать: параметры здания, план и прочие качества должны отображаться без ошибок. В соглашениях указывают реальную стоимость помещения;

    иногда, даже по сданным и принятым госкомиссией домам оформить право собственности сложно. Не исключаются споры и судебные тяжбы по финансовым вопросам, взаиморасчетам, задолженностям дольщиков, инвесторов, поставщиков, подрядчиков. До урегулирования разногласий оформить собственность нельзя;

    другая группа рисков: возможность двойных продаж. Возможны и случайные ситуации. Кроме договоров долевого строительства, заключаются разновидности инвестиционных контрактов, уступок, предварительной продажи, резервирования. Вероятность путаницы большая;

  • пользуясь цессией или подписывая ПДКП удостоверяются, что бумаги основываются на прошедших гос. регистрацию соглашениях ДДУ или проектного финансирования. По документам ведется учет Росреестром. Если регистрации нет, то риск получить жилплощадь, имеющую других собственников, возрастает.
  • Перемена сторон возможна и на завершенное строительство, если дольщик/инвестор передает права цессионарию на недвижимость до подписания передаточного акта. При этом риски меньшие, так как приобретатель уже может посмотреть на законченную жилую площадь. Даже если еще разрешение на эксплуатацию от госорганов не получено, есть возможность оценить финальное качество.

    Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме

    Незаконченное строительство – фактор, повышающий опасность. Процедуры заключения цессии по сданному в эксплуатацию строению и если дом строится аналогичные. Характерны те же риски, что и для уже законченного строения, но их степень возрастает.

    Покупатель по возводящемуся зданию с меньшей степенью вероятности оценивает опасность, а качество уже существующего объекта окончательное. Проблемы, как правило, зарождаются на этапах создания недвижимости и некоторое время трудно обнаружимые для непосвященных, информация же по созданному объекту более доступная.

    Как продать квартиру по переуступке

    В цессии задействованы, кроме продавца/покупателя, застройщик, а также банк, если для погашения взносов взята ипотека. Участникам потребуется согласовать процедуру между собой.

    Продажа изначально невыгодна дольщику и привлекательна для покупателя:

      участник ДДУ предлагает жилплощадь дешевле, чем стройкомпания распродает оставшуюся недвижимость, поскольку он ограничен сроками;

    обычно переуступку/перемену сторон применяют для почти завершенных домов. При отсутствии проблем со сдачей въезжают в жилье через сравнительно небольшой промежуток времени. Не надо, подобно дольщикам, платить взносы на протяжении нескольких лет, и одновременно получают все преимущества ДДУ;

  • аналогично по указанной выше причине выгодно приобретать по уступке от подрядчика, получившего жилье от застройщика как оплату за материалы или услуги.
  • Нужно ли согласовывать с застройщиком

    Стройкомпания должна дать свое согласие на заключения договора переуступки прав, если есть долги по взносам, поскольку он выступает стороной первоначального контракта инвестирования с дольщиком.

    Без разрешения замена сторон недействительная (ничтожная), даже если контрагенты ее оформили и зарегистрировали. Санкционирование сделки должно выражаться письменно, как правило, дополнительным соглашением.

    Если все взносы выплачены, то согласия не потребуется, поскольку первоначальный договор считается выполненным. Стороны только присылают уведомление застройщику об уступке.

    До какого момента можно продать квартиру по цессии

      с даты предварительного, но до подписания основного ДКП (переходят права на заключение главного ДКП);

  • при ДДУ (проектном финансировании) собственности на построенное нет, соответственно, квартира, в отличие от купли-продажи «вторички», переходит к приобретателю (дольщику) по акту приема-передачи. Затем, на основе приемочного акта регистрируют объект на себя через Росреестр. Перемену необходимо совершить до подписания передаточных бумаг.
  • Можно ли продать после подписания акта (если дом сдан)

    Процесс передачи жилья в новостройках:

      Госкомиссия допускает строение к эксплуатации.

    Дольщик получает приглашение от застройщика.

    Подписывается передаточный акт. Если есть изъяны, составляют дефектную ведомость или отчет осмотра, отображающий недоработки. До исправления исполнителем недостатков клиент вправе отказаться принимать помещение.

  • В процессе подписания передаточных бумаг застройщик передает ключи от объекта. Клиент теперь вправе переоформить жилье на себя.
  • Уступка возможна и если дом сдан, но до подписания акта приемки и вручения ключей. Дольщик стеснен временными рамками: должен подписать акт или бумаги о недоработках, и не может откладывать бесконечно, не являясь на приглашения осмотреть и принять жилплощадь, так как исполнитель работ вправе передать квартиру односторонним порядком.

    Можно ли продать по переуступке квартиру, купленную по переуступке

    Нет запретов, сколько раз позволено продавать приобретенное по уступке, снова применяя цессию. В ст. 11 ФЗ 214 и в прочих нормах законодательства ограничений нет.

    Как лучше продать: по цессии или дождаться собственности

    Ключевую роль играет цена: покупатель всегда ориентируется на сниженную цену по жилью, когда применяется переуступка прав требования.

      Приобретателю уступка выгодная : переходит новое помещение по низкой цене, причем не выплачиваются взносы по ДДУ несколько лет.

  • Недостатки : повышенная рискованность операции и сложности в получении согласия банка (минус отпадает, если не применяется ипотека).
  • Продавцу лучше дождаться оформления собственности на жилплощадь для совершения купли-продажи по нормальной цене. Но если возникли проблемы с выплатой, то перемена сторон лучший вариант, чем принудительная реализация заложенного имущества и штрафами за просрочку.

    Как безопасно и правильно купить-продать квартиру по цессии

    Действия, как обезопасить себя:

      узнать причину применения;

    если взята ипотека и для погашения применяется маткапитал, проверяют наличие у цедента разрешения кредитора и органов опеки;

    от продавца потребуется предоставить согласие супруга(и);

    перейдут не только полномочия, но и обязанности, поэтому первоначальный контракт вычитывают тщательно;

    самостоятельно, с экспертами выяснить досконально данные:

    о месте, где возводится здание;

    об окружающей жилплощадь инфраструктуре;

  • что планируется строить рядом;
  • тщательно оговорить все сопутствующие расходы с дольщиком, застройщиком, кредитором, если взята ипотека;

    взять расширенную выписку из Росреестра и проверить, не было ли иных сделок по объекту. Это исключит возможность попасть на схемы двойных продаж недвижимости;

    проверить исполнителя:

    проанализировать информацию из СМИ;

  • поинтересоваться, ведет ли проект стройки экспертная организация, и если таковая есть, оценить ее репутацию;
  • взять у стройкомпании и проанализировать все документы на здание, проектные бумаги. Проверить их актуальность. Информацию узнать можно в госорганах по строительству (БТИ, стройинспекции, отделы при администрациях, выдающих разрешения):
    • вычитать разрешения на строительство и земельный участок (долгосрочная аренда не должна заканчиваться перед предполагаемой датой сдачи дома);
  • если есть договор аванса, то обязанности по нему также переходят. Рекомендовано не передавать деньги контрагенту в руки, а использовать аккредитивы и банковские ячейки с доступностью после переоформления всех документов.
  • Какие документы нужны

    Продавец предоставляет покупателю:

      первичные бумаги: соглашение долевого участия, проектного инвестирования, ПДКП;

    письменное согласование с застройщиком: уведомление или одобрение отдельным договором;

    нотариально оформленное согласие супруга(и) на сделку;

    разрешения органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей и банка, если был взят жилищный займ;

  • чеки о платежах или справка с суммами внесенного и задолженности.
  • Схема продажи по переуступке

    Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру:

      Сбор и проверка документов.

    Составление соглашения цессии для покупки жилплощади.

      Форма та же, что и у первичных документов. При наличии нотариального свидетельствования оно применяется и к уступке.

  • Важная особенность: предмет перемены сторон – передача прав. Максимально подробно указывают, какие полномочия переходят, в каком объеме, на каком основании.
  • Договор уступки регистрируется приобретателем в Росреестре (это можно сделать через МФЦ).

  • Покупатель передает средства. Если продавец волнуется из-за безопасности расчетов, то используют аккредитив или депозитарий любого банка с условием доступа после предъявления зарегистрированного договора цессии. Срок перечисления денег устанавливается по согласованию сторон и прописывается в соглашении (5 – 10 дней).
  • Стоимость оформления сделки:

    регистрация в Росреестре – 350 руб.

  • застройщик может потребовать 1 – 5% от стоимости жилплощади, но сделает это, только если есть задолженность.
  • Нужно ли платить налог при продаже жилья по переуступке

    Покупатель не перечисляет налоги, поскольку не получает доход или прибыль. Особенности по налогам для продавца недвижимости:

  • не потребуется перечислять НДФЛ 13% при перемене сторон по ПДКП, когда переходит право подписания основного ДКП. Данные о такой сделке не передают в ФНС, к тому же, покупаются не права на жилье, а только намерения на заключение основного ДКП. Приобретатель, если и платит, то не компенсацию выплаченных взносов, а сравнительно ничтожную сумму: не за право получить жилплощадь, а за возможность подписать ДКП.
  • Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры по цессии

    Для покупателя доступен вычет:

    Возмещение составит 13% от потраченного, но в рамках указанного лимита и отчисленного из заработка НДФЛ. Компенсацию можно получить через работодателя или ФНС в размере 260 тыс. и 390 тыс.

      вычет по жилью доступен раз в жизни в рамках лимита с возможностью деления на иные объекты;

  • по процентам ипотеки – только по одной недвижимости (остаток пропадает).
  • Главное условие: у гражданина за последние 3 года должен быть доход, облагаемый НДФЛ.

    Взять льготу можно до оформления собственности, но только после подписания акта приема-передачи, то есть, после выполнения обязанностей, которые перешли вследствие цессии. Вычет заявляют и когда совершается перемена в обязательствах по ДДУ лиц с родственными связями (взаимозависимые по ст. 105.3 НК), например, мать заменяет сына в соглашение инвестирования (Письмо ФНС от 7 декабря 2016 г. N БС-4-11/23368@).

    Чем рискует покупатель квартиры по переуступке

    Покупка новостройки по договору уступки права требования стала популярна после введения в действие федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Переуступка позволяет инвестору в стройку на стадии котлована продать квартиру, не дожидаясь регистрации права собственности, а покупателю приобрести жилье в высокой степени готовности. Тем не менее, переуступка связана и с дополнительными рисками для покупателя. Подробнее о них расскажем ниже.

    1. Признание уступки недействительной
    2. Проблемы между застройщиком и цедентом
    3. Признание цедента банкротом
    4. Взыскание денег с застройщика
    5. Возможный долгострой

    Признание уступки недействительной

    В случае, если квартира приобретается по уступке, нужно обратить внимание на составление договора и проверку контрагента (цедента) по нему. Если этот договор будет оспорен и признан недействительным, новый дольщик (цессионарий) может лишиться уплаченных за уступку денег и не получить квартиру.

    Читайте также:  Сколько стоит поменять фамилию в паспорте

    Договор уступки должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре. Не проводится регистрация только тех договоров, по которым уступается неустойка и иные денежные требования к застройщику.

    Если договор уступки заключается с юридическим лицом, оплата цены по нему должна проводиться после регистрации договора в Росреестре.

    Если цедент – физическое лицо состоит в браке, на распоряжение совместным имуществом потребуется согласие супруга или супруги.

    Проблемы между застройщиком и цедентом

    При наличии задолженности у цедента, эту сумму застройщик будет взыскивать с нового дольщика, согласившегося на уступку. Поэтому до покупки квартиры по переуступке нужно проверить, завершены ли расчеты между застройщиком и первым дольщиком.

    Если на квартиру оформлена рассрочка, уступка может быть проведена только с согласия застройщика. Получение письменного согласия на переуступку в этом случае обязательно.

    Но и в том случае, если цедент утверждает, что он полностью рассчитался за квартиру, желательно проверить эту информацию. Сделать это можно, обратившись напрямую к застройщику.

    Признание цедента банкротом

    Существует еще один риск, связанных с оспариванием сделки уступки. В случае, если цедент будет признан банкротом, все его сделки за предшествующие годы могут быть оспорены, если они наносили вред имущественным интересам кредиторов.

    Взыскание денег с застройщика

    Уступка прав требования, как правило, является платной. При этом сумма, которую получает цедент больше чем та, которую он заплатил застройщику.

    Становясь на его место в договоре, новый дольщик приобретает права требования к застройщику по передаче квартиры. Однако сумма этих требований ограничена той, которая была изначально уплачена по договору. Именно от начальной цены ДДУ будет рассчитываться неустойка за просрочку передачи квартиры, неустранение недостатков и иные требования.

    В случае расторжения ДДУ по какой-либо причине новый дольщик – цессионарий сможет получить только указанную в договоре с застройщиком сумму. Взыскать что-то с цедента в такой ситуации будет проблематично.

    Возможный долгострой

    Если уступка проводится на стадии строительства, не близкой к завершению, нужно обратить особое внимание на состояние стройки. Возможно, предыдущие дольщики избавляются от ДДУ, потеряв надежду дождаться ключей от квартиры.

    Поэтому в подобных сделках важно проверить застройщика и объект долевого строительства. Тщательный подход к проверке позволит не купить квартиру в долгострое.

    Покупка переуступки имеет много нюансов, которые необходимо учесть. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

    Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

    Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

    Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

    Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

    Покупка квартиры по переуступке прав: риски в 2021 году

    Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

    Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести квартиру в новостройке по переуступке прав, как заключается сделка и какие подводные камни существуют при данной схеме

    Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

    Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

    Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

    Зачем пользоваться переуступкой

    Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

    По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

    Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7%) с января по октябрь, меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

    Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года

    Все ДДУ с физлицами, включая оптовые 41 224

    Переуступка от юрлица физлицу 2762 (6,7%)

    Переуступка от физлица физлицу 1766 (4,2%)

    Общее число договоров уступки с физлицами 4528 (10,9%)

    В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новострой», реализация ведется только в 12 корпусах. Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже. Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

    При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

    Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

    Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

    Кто продает квартиры по переуступке

    Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

    «Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

    Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

    Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

    В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

    «Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

    Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. «Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию. Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — говорит Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

    Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

    — Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласие застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

    Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

    Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

    Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

    Нужно ли согласие застройщика

    Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.

    Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

    Документы, необходимые для переуступки квартиры:

    – документ, удостоверяющий личность (паспорт); – документ об уплате госпошлины;

    – договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;

    – нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);

    – согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;

    – письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

    Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

    – к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;

    – квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;

    – сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;

    – кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

    Чем может быть опасна переуступка: риски

    Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

    Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

    Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

    Читайте также:  Заявление об отсрочке исполнения судебного акта

    «Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

    Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

    Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

    Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

    То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

    При покупке квартиры, доли в ней и приобретения жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

    Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

    Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

    Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

    Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

    Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

    В чем суть переуступки?

    Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

    Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

    Бонусы переуступки

    Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

    Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

    Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

    Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

    Где могут возникнуть «подводные камни»?

    Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

    Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

    После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

    Проанализировать и подготовить документы

    1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
    2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
    3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

    Подписать договор

    1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
      Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
    2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

    Передача денежных средств продавцу

    Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

    Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

    После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

    Итак, подведём итоги:

      Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
    1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
    2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

    Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

    Переуступка права требования по ДДУ в 2021 году

    При долевом участии физлиц в строительстве многоквартирных домов заключается договор, в котором указывают определенные условия этой сделки. Одним из таких условия является право требовать передачи готовой квартиры после завершения строительства дома. Это право может передаваться иным лицам, если с ними заключается соглашение по переуступке прав. В статье рассмотрим что такое переуступка права требования по ДДУ, а также какие риски несет в себе эта процедура.

    1. Условия для передаче прав требования по ДДУ
    2. Переуступка права требования по ДДУ
    3. Документы, необходимые для совершения сделки
    4. Риски, связанные с переуступкой права требования
    5. Налоговые обязательства по переуступке права требования по ДДУ

    Условия для передаче прав требования по ДДУ

    Для того, чтобы передать право требования третьему лицу необходимо соблюдение следующих условий:

    Для того, чтобы дольщик мог передать своем право третьим лицам, он должен полностью внести всю стоимость по основному соглашению. Как альтернативный вариант, законодательство разрешает передать остаток задолженности перед застройщиком вместе с передачей прав третьему лицу.

    Для того, чтобы такой вид сделки имел юридическое значение согласие от застройщика не потребуется. Кроме того, даже если не будут иметься доказательства того, что уведомлялась строительная компания, это не будет означать недействительность сделки. Но в данном варианте событий возможные неблагоприятные последствия перейдут уже к тому лицо, которое приобретает это право.

    Важно! Исключением будет являться ситуация, при которой первый участник не внес сумму контракта до того, как был оформлен переход прав. В данном случае потребуется получение согласия от строительной компании на то, чтобы перешло право требования, а также остаток задолженности.

    Переуступка права требования по ДДУ

    Для того, чтобы дольщик передал права третьему лицу нужно соблюдать определенный порядок действий:

    Цена и условия соглашения по передаче права иному лицу устанавливается продавцом самостоятельно. Участвовать в согласовании стоимости застройщик не имеет права (Читайте также статью ⇒ Как купить квартиру по переуступке в новостройке).

    Документы, необходимые для совершения сделки

    Для того, чтобы совершить сделку по переуступке права потребуется подготовить определенный пакет документов:

    После того, как право требования перейдет к новому лицу, у него появится полный набор прав и обязанностей в отношении застройщика, включая и возможность контроля этапов строительства, а также ознакомления с документацией застройщика. После того, как будет подписано соглашение, а также уведомлен застройщик, сделка должна быть зарегистрирована. Производится регистрация в Росреестре, которые проверяют и подтверждают переход прав на объект недвижимости.

    Для регистрации потребуется предоставить:

    Важно! После того, как все регистрационные процедуры будут завершены, на договоре об уступке проставят соответствующую отметку. После этого право дольщика переходят к новому лицу.

    Риски, связанные с переуступкой права требования

    Когда покупатель решает приобрести право требования по ДДУ, он должен иметь представление о реальном состоянии строящегося объекта. Возможно, уступка права предыдущим лицом вызвана определенными проблема, которые возникают со строительной компанией. Если риски, связанные с недобросовестным отношением застройщика, существуют, то они, соответственно, перейдут на нового дольщика. Еще на стадии подготовки документов стоит побеспокоиться о том, насколько добросовестно исполняет свои обязанности застройщик. Для этого проводят анализ определенных документов:

    Также следует провести анализ документов в отношении первого дольщика, у которого приобретаются права:

    Важно! Если документы по оплате отсутствуют, это может являться причиной отказа в регистрации.

    Налоговые обязательства по переуступке права требования по ДДУ

    Переуступка права требования является гражданской сделкой, по итогам которой возникает денежная выгода. Эта выгода должна облагаться налогом. В том случае, если продавцом является гражданин РФ, то доход будет облагаться по ставке 13%. Уплачивает налог продавец самостоятельно, подавая в налоговую декларацию за прошедший год. Для расчета суммы налога будет учитываться первоначальная цена объекта и стоимость по договору уступки. То есть налогообложению подлежит не вся сумма договора, а только разница в сумме. Основанием для начисления налога является декларация, которую продавец самостоятельно подает в налоговую. Если от этой обязанности он уклоняется, ему грозит привлечение к ответственности. Для того, чтобы не уплачивать значительные суммы налога можно использовать следующие варианты:

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *