Подводные камни и риски ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2021 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Ипотековед

Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России

Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн

Все подводные камни ипотеки и как их обойти в 2021 году

11 мин. на чтение

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

Подводные камни в законодательстве

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье. Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них. К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга. Также свою эффективность доказали налоговые вычеты, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и т.д.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2021 году

В 2021 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Читайте также:  Документы при призыве в армию

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 466 617 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Сельская ипотека

Данная программа поддержки от государства распространяется на сельских жителей, которые работают на социальнозначимых предприятиях или заняты в сельском хозяйстве. Участники программы имеют право на льготную ипотеку по ставке от 0,1 до 3% годовых. Подробные условия тут.

Ипотека для дальневосточников

Житель ДФО имеют право взять льготную ипотеку на строительство дома или покупку недвижимости по льготной ставке в 2% годовых. Программа содержит ряд нюансов и требований, которые мы разобрали в отдельном посте.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату. Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы. Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Подводные камни ипотеки: о каких рисках нужно знать, плюсы и минусы

  1. На что нужно обратить внимание при оформлении ипотеки?
  2. Дополнительные расходы
  3. Ограничение прав на недвижимость
  4. Сохранение залога
  5. Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: плюсы и минусы
  6. Что ещё нужно знать о покупке недвижимости в ипотеку?
  7. Отзывы о получении ипотеки

На что нужно обратить внимание при оформлении ипотеки?

Оформление ипотеки может быть сопряжено с рядом нюансов, о которых лучше знать заранее:

Давайте более подробно рассмотрим все возможные риски.

Дополнительные расходы

Вам, как будущему заёмщику, придётся столкнуться со списком услуг, которые нужно оплатить. Среди них:

Чтобы для вас тот или иной вид услуги не стал сюрпризом, необходимо заранее выяснить, какие дополнительные расходы предполагает заявка на ипотеку в выбранный банк.

Обратите внимание, что некоторые банки могут настаивать на том, чтобы оценку недвижимости проводил именно их специалист. В этом случае оспорить оценку будет невозможно, и есть вероятность, что она будет произведена с большей выгодой для банка, чем для вас.

Другой момент, на котором также хотелось бы сделать акцент, это страхование. Конечно, защитить приобретённое в ипотеку жилище, разумный шаг. Однако зачастую банки предлагают и другие виды страховых услуг. Так, в Сбербанке вам порекомендуют страховку жизни на весь срок погашения кредита. Это довольно дорогая услуга, и вы можете от неё отказаться, но банк увеличит процентную ставку, чтобы снизить собственные риски.

Ограничение прав на недвижимость

До полного расчёта по кредиту банк устанавливает некоторые ограничения. Эти условия могут меняться от банка к банку. Важно лишь, чтобы они не выходили за рамки законодательства.

В любом договоре будут следующие условия:

Дополнительно могут присутствовать такие пункты:

Иногда банк может вписать условия о запрете досрочного погашения или, например, о возможности изменять процентную ставку в одностороннем порядке. Подобные действия нарушают гражданское законодательство и могут быть оспорены в суде.

Сохранение залога

Давайте рассмотрим риски, связанные непосредственно с залоговым имуществом. Жильё может быть уничтожено или существенно повреждено в результате всевозможных происшествий – от урагана до пожара. Это не снимает с вас ответственности перед банком. В случае полного уничтожения имущества необходимо предоставить альтернативный вариант залога. Если повреждения возможно устранить, то следует согласовать сроки ремонта с банком.

Могут появиться наследники, которые претендуют на залоговую квартиру. Если по решению суда недвижимость останется за ними, то вы всё равно будете вынуждены выплатить задолженность по ипотеке.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: плюсы и минусы

Поиск квартиры на вторичном рынке можно проводить самостоятельно или при помощи риелтора. Подобный вариант имеет как свои преимущества, так и недостатки.

ПлюсыМинусы
Вы не будете обмануты застройщиком. При покупке квартиры в новостройке вы не сможете обезопасить себя от того, что стройка затянется на годы или будет заморожена.Банк не даст кредит, если жилище не соответствует санитарным нормам: неполадки с проводкой, сантехникой, отопительной системой и так далее.
Вы можете сразу въезжать и жить в квартире после заключения сделки. В случае с первичным жильём всегда придётся ждать, а сколько – зависит от того, на каком этапе находится строительство.Банк может отказать в выдаче кредита, если дом находится в неблагоприятном районе или слишком удалён от инфраструктуры.
Стоимость вторичного жилья фиксирована. Цена первичного жилья будет зависеть от стадии строительства.Владелец жилья может отказаться продавать недвижимость через банк, так как он будет вынужден указать настоящую стоимость в документах, а это увеличит налоговый платёж.
При заселении в новостройку придётся вкладываться в отделку и покупку мебели. Вторичное жильё чаще всего имеет приемлемый ремонт, а обновить интерьер можно со временем.Есть риски, что обнаружатся претенденты на имущество, о которых не было известно, а это приведёт к судебным тяжбам.
При покупке вторичного жилья вы сразу можете оценить, в благоприятном ли районе оно находится, есть ли рядом школа, садик, больница. С новостройкой всё может быть несколько сложней – и соседи, и инфраструктура появятся позднее.Жилище уже может быть в залоге, иметь большую задолженность по коммунальным платежам или иные нюансы, о которых вы не подозреваете.

Что ещё нужно знать о покупке недвижимости в ипотеку?

Чтобы не прогадать и вступить в сделку с максимальной для себя выгодой, следует тщательно просчитать и учесть все нюансы.

Вот несколько советов:

  1. Как бы вы ни пытались распланировать свою жизнь наперёд, всего знать вы не можете, и любой форс-мажор может внести свои не всегда приятные коррективы. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом в надежде меньше переплатить в итоге – необдуманный шаг. Выбирайте тот вариант, который позволит вам продолжать вести комфортный образ жизни. Даже если вы рассчитываете на увеличение своих доходов, лучше думать, что с этим делать по факту, а не заранее.
  2. Не бойтесь брать ипотеку, если вы снимаете жильё и понимаете, что собственной недвижимости у вас не появится в ближайшие 10-15 лет. Вы значительно больше переплатите за аренду.
  3. Не переживайте, что, взяв квартиру в ипотеку, вы будете привязаны к одному месту. Если обстоятельства изменятся, вы сможете договориться с банком, например, о сдаче жилья в аренду.
  4. Соберите небольшой капитал. Во-первых, это позволит вам внести первоначальный взнос, в связи с чем условия ипотеки будут мягче. Во-вторых, вы подстрахуете себя на случай потери работы, болезни или иных непредвиденных ситуаций.
  5. И самое важное: внимательно читайте договор. Вы должны понимать все тонкости ипотеки. И если что-то вызывает вопрос, нужно проконсультироваться как с сотрудниками банка, так и со сторонними юристами.

Отзывы о получении ипотеки

Предлагаем вам также ознакомиться с отзывами о получении ипотечного кредита в разных банках.

Жарков Константин написал:

Вот что рассказала Катерина Ваганова из Екатеринбурга об ипотеке в Сбербанке:

“Решили с мужем взять ипотеку на вторичное жильё. Собрали документы (копия трудовой книжки и заявление) и отправили через сайт Домклик.

Нам одобрили заявку уже через три дня. Менеджер подробно проконсультировал о дальнейших действиях: подобрать жильё и собрать нужные бумаги (отчёт об оценке, справка о количестве жильцов, документы о праве собственности, договор купли-продажи).

После того как мы выбрали понравившееся жильё, заказали на сайте Сбербанка работу оценочной компании. Отчёт был готов через три дня. 30.03 мы предоставили все документы. 5.04 Сбербанк одобрил квартиру в качестве залога.

Сделка была назначена на 16.05. Задержки произошли из-за долгой выписки предыдущих жильцов. Стоит отметить, что это было единственное посещение отделения банка. Там мы подписали 2 договора: на кредит и куплю-продажу. Регистрация заняла всего полтора часа. 19.05 был подтвержден переход права собственности”.

Своим отзывом об ипотеке в Промсвязьбанке делится Ирина Кислицина:

Антон Лобач рассказал о том, как пытался безуспешно рефинансировать ипотечный кредит через ГПБ и Дом.РФ, а затем без проблем провёл эту процедуру в Райффайзенбанке:

“25 сентября заполнил анкету на сайте Райффайзенбанка. На следующий день она была одобрена. Собрал и отправил документы, заказал оценку. Через сутки после того, как был подготовлен отчёт об оценке, заявку одобрили. 10 октября провели сделку и понизили ставку до 6%. Очень быстрая работа. Всё было подготовлено за две недели. В ГПБ от заявки до сделки могло пройти 2 месяца”.

6 главных подводных камней ипотеки, которых стоит опасаться

3 причины, почему важно знать про подводные камни🗿

Ипотека – шаг, который требует предварительного обдумывания и сбора дополнительной информации. Если сделать его без подготовки, то в лучшем случае он может привести к непредвиденным расходах, в худшем – к финансовому краху и потере жилья. При получении и выплате ипотеки можно столкнуться с разными подводными камнями. Вот, почему их нужно знать:

Возможность потери жилья и ограничения в использовании

Основной закон, регулирующий действия всех сторон ипотечной сделки, называется “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Отличительной особенностью ипотечного кредита является передача в залог кредитору жилья, которое заемщик покупает за счет заемных средств. Приобретаемый объект выступает обеспечением по кредиту. При этом он остается во владении и пользовании у залогодателя (заемщика).

Банк, принимая недвижимость в залог, снижает риски невозврата кредитных средств. В случае неисполнения или просрочек в исполнении обязательств заемщиком кредитор имеет полное право на возмещение убытков путем реализации заложенного имущества.

Продажа недвижимости за долги – это крайняя мера, на которую идут банки. До этого момента они пытаются наладить процесс погашения долга (кредитные каникулы, реструктуризация). И только в случае неудачи обращаются в суд.

Поэтому первым подводным камнем ипотеки можно назвать возможность потери жилья из-за неуплаты ипотечных платежей.

Залог накладывает еще целый ряд ограничений на заемщика до момента снятия обременения. Только по согласованию с банком владелец квартиры может ее:

Как правило, действия по отчуждению имущества станут возможны только в случае полного погашения долга перед банком. Кредиторы допускают переоформление ипотеки на других заемщиков.

Медленное уменьшение основного долга

Есть два способа возврата долга по ипотеке:

Большинство банков не предлагает выбора – возврат долга идет аннуитетными платежами. В этом случае заемщику нужно быть готовым к тому, что в первую очередь он погашает проценты, тело кредита уменьшается медленно. По мере увеличения срока кредитования картина будет меняться в сторону роста платежей по основному долгу и снижению процентных выплат.

Описанная закономерность хорошо видна на графике погашения ипотеки в 1 500 000 руб. на 20 лет под 10 % годовых:

Что это означает для заемщика? В случае его желания погасить через определенное количество лет остаток кредита и досрочно закрыть ипотеку он может увидеть картину, на которую вряд ли рассчитывал.

Посмотрим на примере. По представленным выше исходным данным ежемесячный платеж составляет 14 475,32 руб. Допустим, что через 10 лет заемщик решает полностью возвратить долг банку. Он уже внес 1 737 038,4 руб. (14 475,32 * 120 месяцев) при кредите в 1 500 000 руб. Ожидает, что осталось погасить немного. Но остаток долга составит 1 095 365,66 руб.

Увеличение переплаты за счет оплаты обязательных услуг

Оформление ипотеки приводит к целому ряду дополнительных затрат, для которых заемщик должен заранее предусмотреть средства. Обязательными статьями расходов являются оценка недвижимости и ее страхование.

Оценка объекта залога

По требованию закона об ипотеке для заключения договора необходимо оценить стоимость недвижимости, передаваемой в залог. Оценка проводится полностью за счет заемщика. Стоимость услуги зависит от региона, ценовой политики конкретной компании, вида оцениваемого объекта. Средняя цена по рынку 3 000 – 6 000 руб.

С одной стороны, оценка недвижимости необходима банку, чтобы определиться с максимальной суммой кредита, которая не может быть больше, чем оценочная стоимость. С другой стороны, в ней заинтересован и сам заемщик, чтобы не переплатить за квартиру продавцу и заранее понимать, на какую сумму кредита он может рассчитывать.

Для выбора оценщика банк предлагает клиенту воспользоваться услугами аккредитованных у него фирм. Срок подготовки отчета о рыночной стоимости объекта ипотеки от 1 до 5 дней.

Страхование

Одним из обязательных требований к заключению договора ипотеки является страхование заложенного имущества. Это защищает банк от возможной утраты или порчи недвижимости. Все остальные виды страховки, которые предлагают оформить для получения кредита, носят добровольный характер:

  1. Страхование титула для защиты заемщика от возможных потерь вследствии утраты им права собственности на недвижимость. Например, в случаях мошенничества, нарушения прав третьих лиц, подделки документов и т. д.
  2. Страхование жизни и здоровья, которое поможет защитить собственника жилья и его наследников от необходимости выплачивать долг банку в случае наступления смерти или утраты трудоспособности основного заемщика.
Читайте также:  Иск о признании права собственности на гараж в Казани

Банки не могут по закону требовать заключение комплексного договора страхования. Но имеют право изменить условия кредитования, если заемщик застрахует свою недвижимость только от утраты и повреждения. Большинство кредиторов увеличивает ставку по ипотеке на 1 % в случае отказа от комплексного страхования.

Стоимость обязательного страхового полиса зависит от вида недвижимости, наличия деревянных перекрытий в доме. Страховщики дополнительно предлагают услуги по страхованию ответственности перед соседями, защите ремонта, коммуникаций. Стоимость страхования жизни и здоровья зависит от пола и возраста заемщика, состояния его здоровья. Ежегодные взносы по страховке рассчитываются от остатка долга, поэтому уменьшаются по мере погашения кредита.

Обратите внимание, что стоимость полиса может увеличиться через несколько лет. Во-первых, страховые компании пересматривают свои тарифы. Во-вторых, повышается возраст заемщика, что сказывается на цене страхования жизни и здоровья.

На официальном сайте любого банка, который выдает ипотеку, есть рекомендованный перечень страховых компаний. Но заемщик может воспользоваться услугами страховщика не из списка кредитора. Срок одобрения в этом случае увеличивается на время анализа договора, и не исключен отказ из-за несоответствия требованиям банка.

Заемщик должен ежегодно продлевать договор страхования или первоначально заключить его на весь срок кредитования. Если этого не произошло по забывчивости или сознательно, то процентная ставка будет увеличена по требованию банка.

Увеличение переплаты за счет дополнительных сборов

Кроме затрат на услуги оценщиков и страховщиков заемщик уплачивает государственную пошлину за регистрацию права собственности (статья 333.33 Налогового кодекса РФ) – 1 000 руб. За каждое внесение изменений и дополнений в ипотечный договор, в том числе при его расторжении, – 200 руб.

Если нет желания самостоятельно заниматься регистрацией документов, то можно воспользоваться платными услугами. Например, сервис Сбербанка ДомКлик предлагает электронную регистрацию в Росреестре. Стоимость – от 7 900 до 10 900 руб., зависит от типа жилья и региона. В услугу входит уплата госпошлины, отправка документов на регистрацию в Росреестр и взаимодействие с госорганом, выпуск усиленной квалифицированной подписи.

Иногда возникают дополнительные затраты на оплату услуг нотариуса. Например, оформление согласия одного из супругов на ипотеку, доверенности, заверение брачного контракта.

Возможность остаться без квартиры, но с ипотекой

Важный момент, на который должны обратить внимание все потенциальные заемщики, – юридическая чистота сделки. К сожалению, до сих пор встречаются случаи обмана покупателей и применения мошеннических схем продажи квартир. Особенно это актуально при самостоятельном подборе варианта вторичной недвижимости в ипотеку.

Юристы банка проверяют каждую сделку, но 100 % гарантию ее чистоты не может дать никто. Часто встречаются случаи, когда на уже купленную заемщиком квартиру заявляют свои права третьи лица:

Такие претенденты обращаются в суд и выигрывают дела. Вернуть деньги получается редко, заемщик остается без квартиры и с ипотекой. Именно для избежания таких случаев и заключают договор титульного страхования.

Риски самостоятельного поиска квартиры на вторичном рынке

Самостоятельный поиск квартиры для покупки ее в ипотеку требует дополнительных затрат: услуги юриста и риэлтора. Можно обойтись и без них, тогда надо отдавать отчет о росте рисков нарваться на мошенников.

На какие моменты надо обратить внимание при поиске вторички:

  1. Соответствие квартиры требованиям банка: расположение, год постройки, процент износа, материал фундамента, перегородок, внутренняя комплектация.
  2. Незаконные перепланировки, т. е. те, которые не были согласованы с госорганами.
  3. Не каждый продавец согласится с продажей квартиры по ипотечной схеме, особенно если он хочет указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи для снижения налога на доходы.
  4. Обязательность проверки юридической истории квартиры.
  5. Задолженность по коммунальным платежам.

Без помощи специалистов не стоит брать на себя риск покупки квартиры на вторичном рынке.

Заключение

Не все подводные камни можно обойти, но знания нюансов помогут заключить законную и прозрачную ипотечную сделку. В противном случае заемщик рискует расстаться с деньгами и жильем, что значительно снизит качество его жизни и жизни его близких.

Подводные камни ипотеки

Ипотека помогает решить жилищный вопрос, но при ее выплате или рефинансировании заемщики сталкиваются с некоторыми нюансами, к которым они оказались не готовы. Это связано с изначальными ошибками, которые были допущены еще на этапе планирования, или с текущей ситуацией.

Какие подводные камни ипотеки проявляются в процессе кредитования, как рефинансировать заем с наименьшими затратами и в чем подвох льготной ипотеки под 6,5%, разобрался Бробанк.

Нагрузка при ипотечном кредитовании

Ипотека – возможность купить жилье с помощью кредита, полученного в банке. В течение нескольких лет должник вносит ежемесячные платежи, чтобы в итоге квартира оказалась полностью в его собственности.

Несмотря на то, что многие семьи решаются на покупку недвижимости в кредит, у ипотеки есть некоторые риски и подводные камни:

  1. Высокие процентные ставки. Итоговая переплата выходит слишком большой, так как найти ипотеку под 2-4% достаточно сложно. Такие условия возможны только по определенным госпрограммам или в отдельных регионах страны. Обычно банки устанавливают ставку около 8-10% годовых. Поэтому из общего числа нуждающихся в собственном жилье еще меньше тех, кто сможет справиться с выплатой долгов.
  2. Долгий срок выплат. Ипотека – длительное кредитование. Чаще всего ее оформляют на срок в несколько десятков лет. При этом платежи приходится вносить ежемесячно и своевременно. Так как суммы немаленькие, от некоторых благ придется отказаться надолго.
  3. Риск потери жилья. Ипотеку оформляют в том случае, если заемщик платежеспособен и может регулярно вносить выплаты. Но нет никаких гарантий, что так будет продолжаться весь срок погашения ипотеки. Заемщик может потерять работу, заболеть или получить увечье, и тогда появятся просрочки, если не удастся восстановить платежеспособность. В самом крайнем случае, когда долгов соберется слишком много, банк сможет изъять недвижимость у заемщика.

Так как ипотека – кредит на крупную сумму, оформлять ее сложнее и дольше, чем обычный кредит. На подготовку бумаг и их рассмотрение может уходить до 2-3 месяцев. При этом понадобится больше подтверждений платежеспособности, потому что банк стремится максимально снизить свои риски. Подготовительный этап отнимает много времени, а также появляются дополнительные денежные затраты, к которым потенциальный заемщик может оказаться не готов.

Как избежать ошибок при планировании ипотеки

Главные ошибки, которые допускают заемщики, которые уже оформили или только планируют взять ипотеку:

ОшибкаПричина возникновения и последствияПравильный подход
Оформить ипотеку с максимально допустимой ежемесячной выплатойЛогика простая, чем больше платишь, тем быстрее завершится кредит и меньше будет итоговая переплата. Но постоянная предельная нагрузка оказывает психологическое давление, лишает сиюминутных радостей, отпуска. В итоге это может привести к срывам и просрочкам и как следствие пеням и штрафам.Оформляйте ипотеку с более легкими условиями для исполнения. Пусть это будет более длительный срок кредитования с меньшим ежемесячным платежом. Тогда не будет просрочек, а если появятся «лишние» деньги, тогда их можно направить на частичное досрочное погашение. Даже если надеетесь на карьерный рост или прибавку к зарплате, ориентируетесь только на текущие доходы.
Съем жилья долгие годы до того как взять ипотекуКогда жилье съемное, кажется что платежи за аренду обходятся дешевле. Кроме того не надо тратить деньги на ремонт недвижимости и налоги. В итоге бесконечная аренда и отсутствие своей недвижимости.Аренда жилья практически равна по сумме ежемесячным платежам по ипотеке. Плюс приобретенная недвижимость остается в собственности. Уточните в банке, какую сумму одобрят. Если на подходящее жилье не хватает, купите квартиру на этапе строительства. Она обойдется дешевле готового или вторичного жилья.
Планировать покупку жилья только в готовом варианте, чтобы не тратить деньги на ремонтПокупка квартиры на вторичном рынке кажется более логичной и понятной. Но такое решение в итоге лишает большего количества денег.У заемщика два варианта. Найти предложение с меньшим первоначальным взносом и остаток своих денег потратить на ремонт. Найти застройщика, который сдает жилье с небольшим косметическим ремонтом, чтобы можно было въехать, а потом копить деньги на переделки.

Еще одна ошибка – игнорировать новые предложения банков по рефинансированию ипотеки. Такие программы могут оказаться более выгодными и позволят сэкономить крупные суммы.

В чем суть рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки – получение кредита на более выгодных условиях для закрытия действующего долга. Перекредитование можно оформлять как в другом банке, так и в том, где был выдан первоначальный заем. Но не все банки готовы предоставлять рефинансирование. Переоформить ипотечный кредит можно в ВТБ, Сбербанке или любом другом банке, который предлагает такую услугу.

Рефинансирование будет целесообразно, когда по действующему кредиту процентная ставка выше на 2-5%, чем по новому. То есть, если первоначально была оформлена ипотека под 15% годовых, а в ближайшие пару лет появилась программа под 10-11%, выгоднее перекредитоваться. Но и у рефинансирования ипотечных кредитов много подводных камней, о которых нужно знать заранее.

Ограничения по срокам

Банки устанавливают определенные ограничения по срокам, при которых они готовы перекредитовать заемщиков. Такое условие выдвигают затем, чтобы банк убедился в платежеспособности и добросовестности заемщика. Например, ВТБ может рефинансировать ипотеку только спустя полгода после ее оформления в другом банке. Если обратиться через 2-3 месяца, заявку отклонят.

Если более выгодное по ставке предложение появилось, когда выплачена уже большая часть или половина ипотеки, соглашаться на него не стоит. Особенно если по действующей программе предусмотрены аннуитетные платежи, при которых именно в первой половине срока заемщик погашает проценты по кредиту. Позже начинается возврат основной суммы долга. Поэтому при оформлении рефинансирования потери окажутся выше, чем экономия.

Материнский капитал

Еще один из подводных камней рефинансирования ипотеки – нельзя перекредитоваться, если для погашения использованы средства из материнского капитала. При этом о невозможности рефинансирования не предупреждают ни банковские сотрудники, ни сотрудники Пенсионного Фонда. Получается, многие семьи берут недвижимость в ипотеку, вносят первоначальный платеж средствами маткапитала или погашают остаток, а когда находят более выгодные условия, рефинансировать заем не могут.

Дело в том, что при использовании денег из материнского капитала в момент закрытия договора ипотеки в первом банке заемщик сразу же обязан выделить доли в жилье детям. Потому что, по сути, кредит считается погашенным. Значит, собственник обязан исполнить условия программы материнского капитала. А с таким обременением, в виде несовершеннолетних совладельцев, новый банк не захочет предоставлять ипотеку. Кредитору невыгодно такое положение из-за того, что в случае банкротства заемщика за доли детей вступятся органы опеки.

Для устранения этого несоответствия Госдума РФ выдвинула законопроект, который сможет защитить интересы как детей, так и банков. Если его одобрят, семьи с детьми также смогут пройти процедуру рефинансирования ипотеки и сэкономить деньги на переплатах.

Расходы на оформление

При рефинансировании закрывают один кредит и открывают новый. Поэтому при получении ипотеки в новом банке заемщику предстоят все те же расходы, как при первоначальном оформлении. К неизбежным затратам относят обязательную повторную оценку недвижимости и страховку.

Банки требуют также технический план жилья. Если нет актуальной версии, придется ее заказывать в БТИ, а это тоже платная услуга. Кроме этого, заемщику нужно оплатить выписку из ЕГРН и госпошлину в Росреестре за регистрацию договора. За более срочное снятие обременения некоторые банки могут потребовать оплату комиссии. Кроме того дополнительные расходы могут возникнуть за перевод средств из одного банка в другой.

Можно попробовать сократить расходы. Один из способов – грамотный выбор компании-страховщика. Обычно банки предлагают несколько страховых компаний. Заемщику стоит изучить тарифы каждой компании и обратиться к страховщику с наиболее выгодными условиями.

Кроме того можно нанять ипотечного брокера. Дело в том, что каждый банк использует разные способы оценки платежеспособности клиентов. Брокеры в индивидуальном порядке изучают информацию о заемщике и подсказывают, в какой банк будет выгоднее обращаться в конкретной ситуации. Но за услуги брокеров все равно придется заплатить. Сотрудничать с ними следует, когда нет времени на самостоятельный подбор и изучение условий банков.

Согласие банка

При перекредитовании заемщик собирает документы необходимые для оформления ипотеки в новом. Кроме них понадобится и согласие нынешнего банка-кредитора на рефинансирование. Банки стремятся удержать нынешних клиентов, поэтому могут отказать в перекредитовании и в лучшем случае предложат провести рефинансирование у себя.

Но даже в случае отказа нынешнего банка-кредитора все равно можно перекредитоваться. В такой ситуации появляется еще один подводный камень рефинансирования. На тот период, когда новый банк не наложил обременение на недвижимость, ставка по ипотеке для заемщика будет на 1-2% выше. Но клиент сможет получить деньги и закрыть долг в первом банке.

Когда новый банк оформит закладную на жилье, ставку автоматически снизят. На это, как правило, уходит не больше месяца, однако повышенный процент все равно увеличит расходы заемщика.

Налоговый вычет

Покупатель недвижимости имеет право один раз оформить налоговый вычет от части суммы, потраченной на приобретение жилья. Также можно вернуть часть уплаченных по ипотечному займу процентов. При рефинансировании ипотеки эта возможность не утрачивается. Но в случае, когда заемщик объединяет в один кредит ипотеку и несколько потребительских займов, получить налоговый вычет в полном объеме уже не получится.

Здесь обращают внимание на назначение кредита в новом оформленном договоре. Налоговый вычет можно получить только от уплаты процентов по ипотеке. Поэтому в назначении нового кредита выделяют суммы и цели предыдущих займов, которые рефинансируют по новому договору.

Как оформить рефинансирование

В каждом банке требуют свой комплект документов при рефинансировании. Но есть основные бумаги, которые запросит любой кредитор:

Также понадобятся документы от текущего банка-кредитора. В этот список входит:

С этим пакетом можно обращаться в банк, в котором будет оформлено рефинансирование.

В некоторых случаях клиенты могут получить отказ в рефинансировании. Здесь играет роль одно условие – рефинансировать можно кредит, сумма которого не превышает 85% от стоимости недвижимости. Если изначально квартиру приобретали по большей цене, а при рефинансировании ее оценили значительно ниже, то заемщику придется либо отказаться от перекредитования, либо внести недостающую сумму из собственных средств.

Недостатки ипотечного кредитования под 6,5%

Во время пандемии по коронавирусу правительство создало программу, по которой граждане Российской Федерации смогут получить ипотеку под 6,5% годовых. Это почти вдвое ниже обычных ставок на ипотечное кредитование. Но банки все равно не ожидают серьезного наплыва клиентов на оформление выгодной ипотеки.

Основная причина – отсутствие у россиян денег на оплату первого взноса. По условиям программы первоначальный платеж должен составлять не менее 20% от суммы займа. В связи с тем, что некоторые граждане остались без работы во время пандемии, а у многих сократились доходы, оформление ипотеки отходит на второй план. Даже если у семьи и была финансовая подушка безопасности, ее скорее всего уже потратили. Речь идет о сумме взноса от 600 тысяч до 1,6 млн рублей. В период карантина у граждан РФ деньги уходят на еду, оплату коммунальных услуг и другие товары, которые нужны для жизни. А та категория людей, для которых миллион не проблема, могут решить вопрос покупки жилья без ипотечного кредитования.

Читайте также:  Способы получения вида на жительство в США в 2021 году

Программа ипотечного кредитования по ставке 6,5% распространяется на займы на жилье в Москве и Санкт-Петербурге по стоимости до 8 миллионов и в других регионах до 3 миллионов. Но сложно найти квартиру в новостройке дешевле 8 миллионов рублей, которая подойдет по площади для семьи с детьми. Также и в регионах практически нереально приобрести приемлемую жилплощадь стоимостью до 3 миллионов.

Кроме этого, льготная ставка по ипотеке в 6,5% затрагивают только тех заемщиков, у которых нет собственного жилья. Если речь идет о расширении жилой площади, то ставку устанавливают в обычном размере. Максимальный срок ипотеки – 20 лет. Как предполагают эксперты, оформить льготное кредитование захотят не более 10% тех граждан, которые сохранили рабочие места и доходы в период карантина.

На данном этапе срок действия программы установлен до 01.11.2020 года, но по уверениям правительства, если она окажется востребованной у россиян, то ее продлят.

Клавдия Трескова – высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит

К ипотеке нужно долго готовиться с блокнотом, ручкой и калькулятором в руках. Если вы задумались, как выгоднее продаться банку на ближайшие несколько лет, прочитайте, какие ошибки могут испортить вам всё рабство и как их не допустить.

Ошибка 1. Брать ипотеку с максимальным обязательным платежом

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Как надо сделать

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

У банка «ДельтаКредит» есть «Ипотечные каникулы» — это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Как надо сделать

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Ошибка 6. Не читать договор

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Как надо сделать

Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк. Зарегистрируйтесь, подайте заявку, получите одобрение и загрузите необходимые документы — всё быстро и без сложностей.

Подводные камни и риски ипотеки

Каждый человек сталкивается с квартирным вопросом и решает его в силу возможностей. Некоторые делают выбор в пользу жилищного займа. Подводные камни ипотеки наносят серьезный удар по бюджету заемщика, поэтому их стоит изучить до оформления займа.

Несмотря на то что процент по ипотечным займам в России значительно выше чем на Европейских рынках, спрос на них растет. Так как срок кредитования по жилищным займам в среднем составляет от 10 до 20 лет, переплата достигает 50% и более от стоимости взятого кредита.

Подводные камни и риски при оформлении ипотеки в 2017 году

Непредвиденные расходы и риски возникают уже на стадии оформления ипотечного займа. Оформлять ипотеку можно, используя один из следующих способов:

  1. С внесением первоначального взноса.
  2. При помощи залога.

В первом случае заемщику необходимо внести от 15% до 24% от стоимости приобретаемого жилья. И тут могут возникнуть дополнительные расходы. Договор купли-продажи квартиры содержит фиксированную сумму стоимости жилья. До заключения договора об ипотечном займе обязательно проводится независимая оценка приобретаемой недвижимости. Если сумма, которая указана в отчете оценщика, меньше, чем в договоре о покупке недвижимости, банк выдаст ипотеку, опираясь на документы об оценке. Оставшуюся разницу продавцу должен будет возместить покупатель.

Во втором случае, если у покупателя нет собственных средств на первоначальный взнос, он может взять дополнпительный заем. Как правило, возврат кредитных средств обеспечивается залогом имеющейся собственности. В этом случае в крупных банковских учреждениях часто не требуют справок о доходах. Гарантией выступает недвижимость заемщика или созаемщика. Подписывая документы о залоге, клиент идет на риск потери обоих жилых объектов. Так как под залогом находится приобретенное по ипотеке жилье и уже находящееся в собственности заемщика или созаемщика.

Если по каким-либо причинам заемщик не сможет выплачивать свои долговые обязательства, встанет вопрос о взыскании задолженности. Как правило, это применяется при просроченной задолженности в течение 7 месяцев. Суд будет иметь право наложить взыскание на все объекты недвижимости, на которые оформлен залог. В этом случае без жилья могут остаться как сам заемщик, так и поручитель, предоставивший залог. Это основные подводные камни ипотеки в Сбербанке и других кредитных учреждениях.

Что нужно знать об оплате ипотеки

Вносить платежи по кредиту необходимо своевременно. Допускается техническая просрочка не более пяти дней. Она не влияет на кредитную историю. Информация о ней передается в бюро кредитных историй, но не оценивается как повод для отказа в будущем при обращении за другим кредитом. Но важнее всего вносить платежи лично. Если клиент, взявший ипотечный кредит, доверяет оплату своих долговых обязательств постороннему человеку, у него возникает право на часть имущества. Если человек окажется недобросовестным, он может обратиться в суд с иском о выделении доли или компенсации.

Кроме этого, на долю в ипотечном жилье может иметь право созаемщик. Например: в качестве созаемщика выступают оба супруга, если договор жилищного займа заключался в период брака. В отличие от поручителя, он имеет право на долю, если иное не прописано в брачном контракте.

Страховка для получения ипотечного кредита

Часто при оформлении ипотеки клиенту навязывают страховку. Обязательно страховать только предмет залога. Также обязательно ее необходимо продлевать. Все остальные страховые полисы, в том числе страхование жизни и здоровья заемщика и его родственников не могут быть обязательным условием при получении ипотеки. Если страхование жизни было оформлено, клиент вправе отказаться от него в течение 5 дней.

Проблемная квартира в ипотеку: что нужно знать и подводные камни

Прежде чем покупать жильё, нужно проверить надежность продавца. Если недвижимость спорная, то от ее покупки следует воздержаться. Если, например, квартира перешла к продавцу по завещанию или договору дарственной, и есть другие претенденты, договор могут оспорить в суде. Это приведет к признанию недействительными всех сделок, совершенных продавцом.

На кредитный договор это обстоятельство не окажет влияния, и он не утратит силу. Таким образом, заемщик рискует остаться без недвижимости и с огромным долгом перед банком. Вернуть средства можно с человека, который продал проблемную квартиру. На это уйдет много времени, но часть суммы удастся получить обратно.

Что будет с ипотечным кредитом в случае дефолта

Ипотека выдается на длительный срок, за который может измениться экономическая ситуация. Если государство не сможет выплачивать долги, будет объявлен дефолт. При этом неизбежно упадет курс национальной валюты, и денежные средства обесценятся. Однако это вовсе не значит, что платить ипотечный заём будет легче.

В кредитном договоре любого банка указано право учреждения менять процентную ставку при непредвиденных обстоятельствах. Дефолт относится к таким поводам. Долг по ипотеке останется на прежнем уровне с учетом изменения курса валюты. В условиях общего экономического упадка будет тяжело выплачивать жилищный заем.

Прежде чем решиться на ипотеку, подводные камни и риски необходимо минимизировать. Далеко не все зависит от заемщика, но он должен адекватно рассчитать свои возможности. Иначе есть риск остаться без жилья, денег и с плохой кредитной историей. Особо ответственно к ипотеке стоит подходить семьям, имеющим детей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *