Учет начисления заработной платы в 2020 году

Новая формула расчета зарплаты в 2020 году

Понятие трудовых отношений с работодателем включает в себя такой важный вопрос, как зарплата. При ее начислении и выплате должны соблюдаться все нормы законодательства. В статье мы расскажем про то, как происходит расчет заработной платы по новому в 2020 году + Пример расчета.

Расчет заработной платы на примерах, можете посмотреть выше в видео.

Законодатель не устанавливает дат, в рамках которых работодатель обязан выдать работникам причитающиеся за работу деньги. Это остается на усмотрение администрации, но с учетом новых требований должен соблюдаться определенный промежуток между выплатой частей зарплаты.

Новые правила по зарплате в 2020 году

  • Что нового в расчете заработной платы в 2020 году
  • Изменения в правилах перечисления зарплатных выплат
  • Обновление отчетности по зарплате
  • Подводим итоги

С наступлением 2020 года изменяется ряд параметров, учитываемых при расчете платы за труд. Подробнее об этих изменениях, а также об иных новшествах, связанных с выплатой зарплаты и отчетностью по ней — в нашем материале.

Размер заработной платы определяют (ст. 129 ТК РФ):

Перечисление НДФЛ и взносов

Не позднее дня, следующего за днем выплаты зарплаты, организация обязана заплатить НДФЛ. Страховые взносы, включая взносы на травматизм, уплачиваются до 15 числа следующего месяца. Оплата у организаций происходи только с расчетного счета (счет 51), закрывается задолженность перед ИФНС и фондами (счета 68 и 69). Проводки:

15.04.2020 г. – уплачены страховые взносы в ПФР, ФМС, ФСС.

Зарплата за 1 июля 2020 года в “1С:ЗУП 8” (ред. 3)

1 июля 2020 года установлен день общероссийского голосования по поправкам в Конституцию РФ (Указ Президента РФ от 01.06.2020 № 354).

В соответствии с письмами Минтруда России от 17.06.2020 № 14-1/В-727 и рекомендациями Роструда, 1 июля 2020 года объявлен нерабочим днем с оплатой согласно положениям, установленным ТК РФ применительно к оплате за нерабочие (праздничные) дни. Таким образом, 1 июля 2020 г. оплачивается тем, кто работает в этот день, в двойном размере, а для тех, кто в этот день не работает, оплата труда за июль не снижается.

По желанию сотрудника, работающего 1 июля, ему может быть предоставлен другой день отдыха. В этом случае работа непосредственно в день голосования оплачивается в одинарном размере, а день отдыха оплате не подлежит. При этом 1 июля не исключается из нормы рабочего времени, отпуск на этот день не продлевается.

Работающим сдельно выплачивается дополнительное вознаграждение как за работу в другие праздничные дни (в соответствии с локальными нормативными актами).

До выхода рекомендаций в программе этот день исключался из нормы рабочего времени по производственному календарю. Сейчас это пересмотрено.

Для правильного начисления заработной платы 1 июля 2020 года необходимо сделать следующие настройки:

1. Обновить производственный календарь. Производственный календарь можно обновить автоматически или вручную (см. статью ). После обновления производственного календаря 1 июля будет отмечен как обычный рабочий день. За июль 2020 года норма рабочего времени составляет 23 рабочих дня.

2. В настройках расчета зарплаты (раздел Настройка – Расчет зарплаты) должен быть установлен флажок Нерабочие дни в связи с коронавирусом оплачивать как отработанные по графику работы сотрудника и в табличной части в строке с нерабочим периодом 1 июля установите флажок (рис. 2). При установке флажка этот день не будет уменьшать норму рабочего времени при расчете зарплаты.

3. Методика начисления заработной платы 1 июля 2020 года такая же, как и в другие нерабочие периоды с сохранением заработной платы, но есть отличие, если сотрудник по графику работал в этот день.

Если сотрудники не работали 1 июля, то в настройке графиков работы (раздел Настройка – Графики работы сотрудников) установите флажок При заполнении учитывать оплачиваемые нерабочие дни. При заполнении графика вместо Явки рабочее время заполняется как Оплачиваемые нерабочие дни (рис. 3).

При расчете зависящих от времени начислений время по виду Оплачиваемые нерабочие дни рассчитывается наравне с обычной Явкой: включается и в норму, и в фактически отработанное время. Но, в табеле такое время не включается в отработанное.

При начислении зарплаты за июль сотруднику будет полностью начислена зарплата за 23 рабочих дня (если не было отклонений от графика (больничный, отпуск и т. д.). В табеле рабочего времени нерабочий оплачиваемый день будут отмечен кодом ОН.

В соответствии с разъяснениями 1 июля 2020 года объявлен нерабочим днем с оплатой согласно положениям, установленным ТК РФ применительно к оплате за нерабочие (праздничные) дни. Другими словами, 1 июля 2020 г. оплачивается тем, кто работает в этот день, в двойном размере, а для тех, кто в этот день не работает, оплата труда за июль не снижается. По желанию сотрудника, работающего 1 июля, ему может быть предоставлен другой день отдыха. В этом случае работа непосредственно в день голосования оплачивается в одинарном размере, а день отдыха оплате не подлежит.

Если сотрудник работает на сменном графике и смена приходится на 1 июля 2020 года (сотрудник реально работал в этот день), то при начислении зарплаты за июль будут оплачены только часы смен (рис. 5). Доплата за работу в праздники начислена автоматически не будет (автоматически доплата начисляется, если смена совпала с праздничными днями, установленные ст. 112 ТК РФ). Поэтому если смена совпала с 1 июля, необходимо ввести вручную документ Работа в выходные и праздники (раздел Зарплата – Работа в выходные и праздники). В документе можно выбрать способ компенсации – в двойном размере или в одинарном, с предоставлением отгула (по желанию сотрудника) (рис. 5).

При начислении зарплаты за июль будет начислена доплата за работу в праздники – в двойном или одинарном размере (в зависимости от выбранного способа компенсации) (рис. 5). При этом время работы, зарегистрированное документом Работа в выходные и праздники, исключатся из оплаты по окладу.

В табеле рабочего времени день 1 июля будет отмечен кодом РВ (рис. 6).

До выхода рекомендаций в программе этот день исключался из нормы рабочего времени по производственному календарю. Сейчас это пересмотрено.

Как оплачивать работу 1 июля 2020 года

Зарплата начисляется на основании табеля. Специальной кодировки для нерабочего оплачиваемого дня нет, поэтому ее предприятие может ввести самостоятельно, обозначив эту дату, допустим – «РВ» (рабочий выходной) для отработанных смен и «ДГ» (день голосования)для выходного. Начисление заработка производится исходя из принятой в компании системы оплаты труда.

За остальные июльские смены оплата произведена в одинарном размере:

Начисление заработной платы

В бухгалтерском учете заработная плата персонала — это расходы по обычным видам деятельности ( ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Производственные компании отражают зарплату по дебету счетов: 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства». Торговые компании — по дебету счета 44 «Расходы на продажу».

При начислении зарплаты делают проводку:

ДЕБЕТ 20 (23, 26, 29, 44) КРЕДИТ 70 — начислена зарплата сотрудника такого-то

СПРАВКА. При начислении аванса, рассчитанного как зарплата за первую половину месяца, нужно делать такую же проводку, как при начислении зарплаты по итогам месяца.

– 2 676 руб. (20 588 руб. х 13%) — резервное удержание НДФЛ из зарплаты Волкова;

Страховые взносы

Грядущий год не принесет ничего нового в данной сфере. Ставка на взносы останется такой же.

Льготы могут быть применены в 2020 году в отношении организаций:

  • авиафирмы;
  • организации, занимающиеся благотворительностью;
  • ИТ-фирмы;
  • участники свободной экономической зоны;
  • участники “Сколково”.
  • авиафирмы;
  • организации, занимающиеся благотворительностью;
  • ИТ-фирмы;
  • участники свободной экономической зоны;
  • участники “Сколково”.

Подробности

Государство Российской Федерации предусматривает формальности, к которым необходимо придерживаться:

  1. Установка минимального размера оплаты труда так называемый МРОТ, зарплата не должна быть меньше минимального размера, при таком случае организации или фирме гарантированы проверки и штрафы в больших денежных размерах;
  2. Меры которые повышают заработную плату, один из официальных методов который установленный трудовым кодексом, для того что бы раз в год иметь шанс получить бонусный оклад или премиальную сумму, в связи с честной и справедливой работой сотрудника организации;

Срок заработной платы устанавливается в трудовом договоре. Где указываются два дня выплаты с интервалом в пятнадцать дней. Все тонкости и формальности должны быть обсуждены с работником, для поиска компромисса во всех вопросах обоих сторон, если при составлении договора указан лишь один день выплаты или меньший установленный интервал заработной платы, то фирма выплачивает штраф, который равен пятидесяти тысячам рублей;

Гарантия государства — это основой вариант, который обращает внимание работодателя на основные ошибки и жалобы начислений о выплате.

Какие существую формы оплаты человеческого труда:

  • Основная оплата – это оплата труда, выполненным человеком за установленное время которое описано либо в задаче, либо в договоре, на конечную сумму влияет несколько факторов. Длительность, качество, четкость;
  • Дополнительная – выплаты, которые начисляются за неотработанное время, оно предусмотрено законодательством (компенсации при увольнение сотрудника, так же подходит при оплате отпусков в очереди);
  • Повременная – оплата, которая учитывается за фактическое время работы, а именно вы работаете напрямую на часы, нет зависимости от выполненной работы;
  • Сдельная оплата труда это объем производительных работ, которые оплачиваются в независимости от времени выполнения, есть выплата или отчёт по нему и идут вычитания в заработную плату.


В договоре должна быть зафиксированная выплата в конкретное число, запрещено прописывать формулировки, которые не подлежат стандартам, то есть «не позднее двадцатого или до тридцатого числа» не подойдет.

Схема действия счета эскроу

Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и эскроу-агентом . Сделка включает в себя несколько этапов.

  1. Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплатить ее. Банк в свою очередь гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
  2. Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
  3. Банк блокирует деньги на счете.
  4. Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
  5. Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.

После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента .

Как используются счета эскроу в долевом строительстве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть первая)

1 июля 2019 начинается завершающий этап мероприятий по переходу к целевой модели финансирования жилищного строительства, предусмотренный «дорожной картой» [1] . Привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства по общему правилу [2] станет возможным лишь с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон). В исключительных случаях застройщики по-прежнему смогут привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), заключенным в отношении объектов недвижимости, соответствующих установленным Правительством РФ критериям [3] . В преддверии столь значимого и масштабного события для строительной и банковской отраслей хотелось бы рассмотреть ряд вопросов (проблем), связанных с правовым регулированием счетов эскроу при долевом строительстве.

I. Возможность привлечения денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу по уже строящимся объектам недвижимости, часть объектов долевого строительства в которых была реализована с использованием иных форм расчетов до 01.07.2019.

Частью 1 ст. 15.4 Закона установлено, что при привлечении денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу «все участники долевого строительства» в отношении объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу.

При буквальном толковании указанных выше положений может сложиться впечатление, что если часть объектов долевого строительства, входящих в состав объекта недвижимости, уже реализована и при уплате цены ДДУ по таким объектам использовалась, например, аккредитивная форма расчетов, то привлечение денежных средств «новых» участников долевого строительства с использованием счетов эскроу невозможно. Вместе с тем, как мне кажется, такое толкование противоречило бы как цели введения счетов эскроу, а именно: обеспечению минимизации риска для граждан – участников долевого строительства, так и положениям иных федеральных законов. Например, ч. 16 ст. 8 ФЗ № 478 прямо допускает ситуацию, при которой часть объектов долевого строительства может быть реализована без использования счетов эскроу, а другая часть (по ДДУ, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019, но заключенным до этой даты) должна быть реализована исключительно с использованием таких счетов.

Следовательно, застройщик может начать привлекать денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу по уже строящимся объектам недвижимости до 01.07.2019 и в том случае, если часть объектов долевого строительства в них была реализована с использованием иных форм расчетов. При этом возникает 2 дополнительных вопроса: а) будут ли в отношении такого застройщика применяться льготы, установленные ч. 4 ст. 15.4 Закона или нет; б) если да, то в каком объеме указанные выше льготы будут применяться (полностью / в какой – то части)?

C одной стороны, применение к таким застройщикам положений ч. 4 ст. 15.4 Закона может стимулировать последних к переходу на счета эскроу до 01.07.2019, что позитивно скажется на «новых» участниках долевого строительства, способствует минимизации их рисков. С другой стороны, те же положения (их часть) могут оказать негативное воздействие (увеличить риски) на «старых» участников долевого строительства, которые уже приобрели объекты долевого строительства с использованием иных форм безналичных расчетов.

В связи с этим, на мой взгляд, положения ч. 4 ст. 15.4 Закона следует толковать ограничительно и применять к таким застройщикам лишь в той части, которая, улучшая положение «новых» участников долевого строительства не будет ухудшать положение «старых» участников долевого строительства. Например, освобождение таких застройщиков от банковского сопровождения: усеченного / расширенного (ч. 2.3 ст. 3, ст. 18-18.2 Закона) может ухудшить положение «старых» участников долевого строительства [4] . В то же время освобождение таких застройщиков от уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд по новым ДДУ, предусматривающим уплату цены с использованием счетов эскроу (ч.4 ст. 3 Закона; ч. 6.2 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ), не будет ухудшать положение «старых» участников долевого строительства, но может улучшить положение «новых» участников долевого строительства (за счет использования более надежного механизма для расчетов).

II. Выбор застройщиком уполномоченного банка для заключения договора счета эскроу и открытия счета. Последствия заключения договора счета эскроу и открытия счета в уполномоченном банке с нарушением требований Закона.

В соответствии со ст. 15.4 Закона право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику (ч. 1, 2). Если для строительства объекта недвижимости застройщик привлекает целевой кредит, то его право выбора ограничено банком, который такой кредит предоставил (ч. 1.1). При рефинансировании застройщиком указанного выше целевого кредита в другом уполномоченном банке счета эскроу должны открываться в последнем с даты заключения кредитного договора, предоставленного в целях рефинансирования (ч. 1.2).

Застройщик доводит до участников долевого строительства сведения об уполномоченном банке, в котором должны быть открыты счета эскроу:

– в ДДУ (ч. 2 ст. 15.4 Закона);

– в проектной декларации (п. 3 ч. 2 ст. 3.1, ч.1 ст. 19, п. 11 ч. 1 ст. 21 Закона).

Последняя подлежит размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) (ч. 3 ст. 3.1 Закона).

На первый взгляд, законодатель выстроил достаточно понятную систему выбора уполномоченного банка, перехода в другой уполномоченный банк и доведения соответствующих сведений до участников долевого строительства. Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что это не со совсем так.

1. Статья 15.4 Закона не содержит положений, регламентирующих переход из уполномоченного банка, который не предоставлял целевого кредита застройщику, в уполномоченный банк, который такой кредит предоставил (ч. 1, 1.1). Поскольку специальное регулирование данных отношений отсутствует, но имеется регулирование сходных отношений (ч. 1.2), последнее, на мой взгляд, может использоваться правоприменителем по аналогии закона.

2. Неурегулированным остается вопрос о выборе уполномоченного банка (уполномоченных банков) в ситуации предоставления застройщику целевого кредита синдикатом кредиторов. В целях восполнения указанного пробела в Государственную Думу уже внесен Проект Федерального закона № 681472-7 (далее – Законопроект) [5] . Последним предлагается открывать счета эскроу «в уполномоченном банке (уполномоченных банках) – участнике (участниках) синдиката кредиторов, определенном таким договором синдицированного кредита (займа)». Не погружаясь в анализ Законопроекта, хотелось бы здесь все же отметить, что разрешая вопрос о выборе уполномоченного банка (банков) застройщиком, которому предоставлен синдицированный кредит, данный Законопроект оставляет без ответа сопутствующий вопрос об объеме денежных средств, размещаемых участниками долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченных банках – участниках синдиката. На первый взгляд, оптимальным был бы вариант размещения денежных средств в уполномоченных банках в определенной пропорции от размера денежных средств, который каждый из указанных уполномоченных банков предоставил застройщику по договору синдицированного кредита. Однако участники синдиката могут выбрать другие, более изощренные варианты, и отразить их в договоре синдицированного кредита.

3. Порядок выбора уполномоченного банка при наступлении в отношении другого уполномоченного банка, в котором открыты счета эскроу, страхового случая в соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банка РФ» (далее – Закон о страховании вкладов) также не определен. Часть 10 ст. 15.4 Закона говорит лишь о том, что застройщик и участник долевого строительства в таком случае обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Кто и как выбирает уполномоченный банк? Что происходит с денежным обязательством участников долевого строительства перед застройщиком? На эти вопросы Закон не отвечает. Можно предположить, что выбор уполномоченного банка вновь осуществляет застройщик в соответствии с описанным выше алгоритмом. Другой вариант, при котором уполномоченный банк выбирался бы по соглашению между застройщиком и каждым из участников долевого строительства, вряд ли возможен (издержки застройщика на такие переговоры могли бы быть колоссальными). Сложнее обстоит дело с ответом на второй вопрос. Из положений ч. 3 ст. 15.4 Закона следует, что обязанность участника долевого строительства по уплате цены ДДУ считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Следовательно, на момент наступления страхового случая денежное обязательство участника долевого строительства уже исполнено. Каких – либо последствий неисполнения участником долевого строительства обязанности по заключению вместе с застройщиком нового договора счета эскроу в другом уполномоченном банке Закон не устанавливает. Вместе с тем именно от наличия такого счета зависит возможность получения участником долевого строительства возмещения по ранее открытому счету эскроу (ч. 9 ст. 12.2 Закона о страховании вкладов). Но зачем участнику долевого открывать счет эскроу для получения возмещения, которым он все равно не сможет распорядиться, с учетом того, что его обязательство перед застройщиком по уплате цены ДДУ уже исполнено? Ответ может быть только один – для того, чтобы исполнить восстановленное обязательство по уплате цены ДДУ [6] . Именно к такому ответу подталкивает систематическое толкование ч. 3, 10 ст. 15.4 Закона и ч. 9 ст. 12.2 Закона о страховании вкладов. Так, например, ч. 9 ст. 12.2 Закона о страховании вкладов говорит о том, что «новый» счет эскроу открывается для осуществления расчетов по ДДУ по тому же объекту долевого строительства, в отношении которого открывался «старый» счет эскроу. Если обязательство по уплате цены уже исполнено, то данные положения лишены какого – либо смысла. Но возникает еще один важный вопрос: в каком объеме обязательство участника по уплате цены ДДУ восстанавливается? В объеме возмещения или в полном объеме? На мой взгляд, восстановление должно происходить в объеме денежного обязательства участника долевого строительства, но не превышать размер возмещения, установленный Законом о страховании вкладов (10 млн. рублей). Иное приводило бы к неоправданному распределению рисков между сторонами (именно застройщик ближе к источнику риска -уполномоченному банку, выбирает данный банк) и препятствовало бы достижению целей перехода на счета эскроу.

4. Поскольку сведения об уполномоченном банке доводятся застройщиком до участников долевого строительства в ДДУ и проектной декларации, последние могут и не узнать о том, что застройщик заключил договор целевого кредита / рефинансировал ранее выданный целевой кредит в другом банке. Вместе с тем именно с этого момента счета эскроу должны будут открываться в уполномоченном банке, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его (ч. 1.1, 1.2 ст. 15.4 Закона). Каковы же последствия заключения участником долевого строительства договора счета эскроу и открытия счета в уполномоченным банке, который был указан застройщиком в ДДУ и проектной декларации, но не отвечал требованиям ч. 1.1, 1.2 ст. 15.4 Закона (не был кредитором застройщика)? Закон на этот вопрос не отвечает. Обратившись к общим положениям ГК РФ (п. 2 ст. 168, п.1 ст. 431.1) можно сделать вывод о том, что такой договор является ничтожным, т.к.

– нарушает требования Закона;

– посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (уполномоченного банка, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его).

Субъектами, заинтересованными в применении последствий недействительности ничтожного договора счета эскроу, могут быть: участник долевого строительства / уполномоченный банк, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его. Субъектами, заинтересованными в обратном, могут быть: участник долевого строительства (если он заинтересован в объекте долевого строительства, а не в возврате денежных средств), застройщик, уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу.

Каким образом вторая группа субъектов может защититься от первой? Иск участника долевого строительства, как мне кажется, можно заблокировать со ссылкой на п. 5 ст. 166 ГК РФ. Сложнее обстоит дело с иском уполномоченного банка – кредитора. С одной стороны, п. 3 ст. 166 ГК РФ говорит о том, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Уполномоченный банк – кредитор не является стороной договора счета эскроу и не указан в законе в качестве субъекта, управомоченного на предъявление соответствующего иска. С другой стороны, Верховный суд РФ учит нас тому, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может предъявить и иное лицо (не сторона сделки/указанное в законе лицо) в случае, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права (законного интереса) этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 ПП ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Законный интерес у уполномоченного банка – кредитора безусловно имеется: средства на счетах эскроу выступают отличным источником фондирования для целевого кредита, а также потенциальным источником его погашения (ч. 6 ст. 15.5 Закона). Что же касается отсутствия у уполномоченного банка – кредитора иных способов защиты права (законного интереса), то здесь не все так однозначно. Например:

А) договор целевого кредита может содержать обязанность заемщика (застройщика) согласовывать с уполномоченным банком – кредитором основные условия ДДУ (См. приложение № 5 к Положению Банка России от 28.06.2017 № 590-п) и право уполномоченного банка – кредитора на акселерацию долга при нарушении соответствующей обязанности. Следовательно, если условия ДДУ об уполномоченном банке, в котором должны открываться счета эскроу, не были согласованы застройщиком с уполномоченным банком – кредитором, то последний вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Б) договор целевого кредита может содержать заверения застройщика о том, что в ДДУ в качестве уполномоченного банка, в котором могут открываться счета эскроу, указан / будет указан лишь уполномоченный банк – кредитор. При нарушении данных заверений уполномоченный банк – кредитор вправе будет требовать с застройщика возмещения убытков / уплаты неустойки (если последняя будет согласована договором) (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Кроме того, если данное застройщиком заверение имеет для уполномоченного – банка кредитора существенное значение, то последний вправе также отказаться от договора целевого кредита, если таким договором не установлено иное (п. 2 ст. 431.2 ГК РФ).

Таким образом, в случае принятия судом / арбитражным судом искового заявления уполномоченного банка – кредитора, вторая группа субъектов, как мне кажется, вправе ходатайствовать о прекращении производства по делу (абз. 2 ст. 220 ГПК РФ) либо об оставлении искового заявления без рассмотрения (п. 7 ч. 1 ст. 148 АПК РФ). Если будут установлены указанные выше обстоятельства (наличие у уполномоченного банка – кредитора иных способов защиты права (законного интереса), то суд / арбитражный суд должен будет вынести соответствующее определение.

[1] «План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан» (утв. Правительством РФ 21.12.2017)

[2] См. ч. 16 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации”(далее – ФЗ № 478).

[3] Критерии определяют степень готовности объектов недвижимости (от 6 до 30 %) и количество заключенных ДДУ (должно подтверждать реализацию не менее 10 % общей площади объектов долевого строительства). Более подробно См.: Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480.

[4] Нюансы, связанные с применением положений ч. 2.3 ст. 3, ст. 18 – 18.2 Закона для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 или после 01.07.2018, См. ФЗ от 01.07.2018 № 175-ФЗ; ФЗ от 25.12.2018 № 478-ФЗ.

[5] «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: проект Федерального закона № 681472-7.

[6] О проблеме восстановления обязательства депонента по договору счета эскроу См. также Заем, кредит, факторинг, вклад и счет: постатейный комментарий к статьям 807 – 860.15 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. – Москва: Статут, 2019. С. 934-935

– в проектной декларации (п. 3 ч. 2 ст. 3.1, ч.1 ст. 19, п. 11 ч. 1 ст. 21 Закона).

Как используются счета эскроу в долевом строительстве

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос Откроется в новой вкладке.”>проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния Застройщика.

То есть если Застройщик нарушает условия Договора долевого участия и/или становится банкротом, то дольщик расторгает ДДУ по основаниям, указанным в законе (Откроется в новой вкладке.”>п.1 и 1.1, ст.9, и Откроется в новой вкладке.”>п.7, ст.15.4, ФЗ-214), и это становится поводом для возврата ему денег с эскроу-счета.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

  • Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.
    Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика..
  • На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
  • Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за Откроется в новой вкладке.”>просрочку сдачи дома).

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования. С момента поступления денег на эскроу-счет, обязанность дольщика по оплате ДДУ считается исполненной (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.15.4, ФЗ-214).

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу допускает превышение срока передачи квартиры дольщику, но не более, чем на 6 месяцев (Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.15.5, ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве.

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев:

  • если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
  • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
  • если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
  • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в Откроется в новой вкладке.”>п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем Откроется в новой вкладке.”>уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (Откроется в новой вкладке.”>п.10, ст.15.5, ФЗ-214).

ПРИМЕЧАНИЕ. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). До июля 2019 года застройщики могли применять эти положения добровольно, а с 01.07.2019 эскроу-счета стали обязательными для всех новых строительных проектов, привлекающих средства граждан по Договорам долевого участия (ДДУ).

Уточнение – применение эскроу-счетов становится обязательным только если первый ДДУ (именно первый!) зарегистрирован после 01.07.2019 (см. ссылку на закон выше). А в новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам (т.е. без использования счетов эскроу, но тогда с обязательным отчислением в Откроется в новой вкладке.”>компенсационный фонд застройщиков).

Правда, не все строительные проекты, начатые до июля 2019, могут продавать квартиры без эскроу-счетов. В законе есть ряд критериев, указывающих, кому это можно делать – подробнее об этом в статье о ключевых положениях Откроется в новой вкладке.”>закона ФЗ-214 (см. там подзаголовок «Последние изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019»).

И действительно, ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же деньгами банк кредитует Застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Счета эскроу застройщика в долевом строительстве (214-ФЗ)

В предыдущей статье я описал, что такое эскроу счета, объяснил это понятие и принцип их работы: кто не знает — обязательно ознакомьтесь. А сегодня продолжу эту тему и расскажу, как будут использоваться счета эскроу в долевом строительстве, как через них будут происходить расчеты с застройщиками в России, согласно последним изменениям к закону 214-ФЗ.

  1. Счета эскроу в долевом строительстве
  2. Отличия счета эскроу от аккредитива
  3. Счета эскроу с позиции дольщика
  4. Счета эскроу с позиции застройщика
  5. Счета эскроу с позиции банка

Итак, 01.07.2018 года в России принят закон 175-ФЗ. Им внесены изменения в известный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым регулируются все взаимоотношения между дольщиками и застройщиками. Фактически, этот закон регламентирует большинство ключевых вопросов, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке.

Законодатели посчитали, что предыдущая версия закона несет в себе слишком много рисков для покупателей (в этом они, собственно, правы), и решили сильнее защитить права дольщиков, с этой целью и были приняты изменения к закону 214-ФЗ.

Основным нововведением, согласно этим изменениям, является следующее: теперь для расчетов между застройщиками и дольщиками при долевом строительстве обязательно должны будут использоваться счета эскроу. Обязательным это станет уже с 1 июля 2019 года, а сейчас действует т.н. «переходный период», в который может применяться как эта схема расчетов, так и взносы застройщика в специальный компенсационный фонд, по усмотрению застройщика.

Суть использования счета эскроу в долевом строительстве очень проста. Дольщик вносит оплату за приобретаемую недвижимость на специальный эскроу счет, на котором они депонируются («замораживаются») до сдачи дома в эксплуатацию. После этого, если застройщик выполнил свои обязательства — право распоряжения данными деньгами переходит к нему. Если не выполнил — средства возвращаются дольщику.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Как и все в нашей жизни, эскроу имеют свои преимущества и недостатки, плюсы и минусы. Рассмотрим их кратко.

p, blockquote 18,0,0,0,0 –>

Начнем с плюсов:

p, blockquote 19,0,0,0,0 –>

  • покупатель и продавец квартиры получают защиту от мошеннических действий противоположной стороны. Если обязательства по договору не выполнены, то деньги возвращаются покупателю;
  • деньги на эскроу-счет перечисляются по безналичному расчету, поэтому нет необходимости носить наличные и рисковать ими;
  • при отзыве лицензии у банка покупатель квартиры может получить до 10 млн рублей в качестве возмещения от агентства по страхованию вкладов;
  • открытие эскроу-счета стоит дешевле аренды банковской ячейки или обслуживания аккредитива. Это является положительным моментом в случае покупки квартиры на вторичном рынке.

Теперь о минусах:

p, blockquote 20,0,0,0,0 –>

  • не все банки могут предоставлять услугу по открытию счетов эскроу;
  • даже если у застройщика положительная деловая репутация, он не сможет использовать средства с такого счета для оплаты стройматериалов, заработной платы персонала и т.п. Застройщики используют иные способы финансирования, берут кредиты в других банках и т.п. Это неизбежно приводит к удорожанию возводимого жилья, а в некоторых случаях и к удорожанию полной стоимости кредитов для застройщиков. Естественно, что это бьет по карману ипотечного заемщика (покупателя квартиры);
  • в случае если у банка отозвана лицензия, собственник получит не более 10 млн рублей в качестве возмещения. Если речь идет о крупной покупке, то на эскроу-счете может находиться и большая сумма. Но и строительство жилых комплексов идет годами. Как следствие, повышается риск потери денег для заемщика (покупателя). Минимизировать риск можно путем открытия нескольких эскроу-счетов в разных банках, но в этом случае значительно усложняется процедура уплаты и перечисления денег застройщику;
  • в России еще не сложилась судебная практика по делам, связанным с применением эскроу-счетов. Поэтому при возникновении спорных ситуаций могут возникать трудности, связанные с отсутствием прецедентов, на которые можно было бы опираться при принятии решений.

Попробуем резюмировать все вышесказанное выше.

p, blockquote 21,0,0,0,0 –>

На каждого отдельного покупателя квартиры по договору долевого участия (ДДУ) открывается отдельный счет. Открыть совместные счета нельзя. В договоре ДДУ обязательно прописывается, что расчеты ведутся с применением эскроу-счета. Указывается сумма средств, срок их резервирования, а также условия расторжения договоров.

p, blockquote 22,0,0,0,0 –>

Деньги на счете сохраняются (депонируются) на период, превышающий договорный срок строительства на 6 и более месяцев. Для застройщика это является страховкой на случай непредвиденных проблем или форс-мажора.

p, blockquote 23,0,0,0,0 –>

Если же застройщик не укладывается в установленный срок депонирования денежных средств, то договор ДДУ автоматически расторгается. У заемщика остается возможность получить свои средства обратно. Основаниями возврата денег заемщику являются следующие случаи:

p, blockquote 24,0,0,1,0 –>

  • срок депонирования окончен, а дом не сдан в эксплуатацию;
  • ДДУ расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда;
  • застройщик признан банкротом, не имеет средств для завершения строительства;
  • дольщик отказался от ДДУ.

Дадим пояснения относительно последнего случая (отказа дольщика от ДДУ). Основаниями такого отказа являются:

p, blockquote 25,0,0,0,0 –>

  • наличие требования банка о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
  • признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
  • вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.

p, blockquote 30,0,0,0,0 –>

Читайте также:  Досрочная пенсия для безработных предпенсионеров
Добавить комментарий