Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

  1. Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?
  2. Условия
  3. Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?
  4. Ведение деятельности
  5. Сроки действия договора
  6. Сколько стоит пользование?
  7. Как арендовать ЗУ?
  8. У частного лица
  9. У государства или муниципалитета
  10. Возможна ли субаренда?
  11. Нюансы составления договора
  12. Можно ли выкупить?

Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

В состав сельскохозяйственных земель входят:

Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте здесь.

Условия

Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Ведение деятельности

Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

  1. растениеводства;
  2. животноводства;
  3. фермерского хозяйства;
  4. производства с/х и смежной продукции;
  5. ведения личного подсобного хозяйства;
  6. организации СНТ и ДНТ.

Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

Сроки действия договора

Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

Сколько стоит пользование?

Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

  1. Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
  2. Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте здесь).
  3. Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

  1. платежей;
  2. доли продукции, полученной в результате пользования землей;
  3. передачи в собственность какого-либа имущества;
  4. предоставления арендатором установленных услуг;
  5. затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

Как арендовать ЗУ?

У частного лица

Процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. Это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

Объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. В таком случае объект должен иметь строго определенные границы. Для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

После этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. Найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

Земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. Процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

  1. Заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
  2. Заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
  3. Не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
  4. По результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

У государства или муниципалитета

Взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. Также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

Для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

Порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

  1. По плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
  2. Если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
  3. Организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. Торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
  4. Победитель торгов получает право на аренду.
  5. В случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
  6. Письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе Росреестра по месту прописки.

Возможна ли субаренда?

Субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 ГК РФ). В сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

Для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. Субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

Инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь). Для оформления субаренды необходимы следующие документы:

Нюансы составления договора

Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

Можно ли выкупить?

Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

  1. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
  2. Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Все о ценах на аренду земель под сельское хозяйство: во сколько обойдется наем надела сельхозназначения у государства?

Чтобы инвестиции в землю не стали убыточными, необходима грамотная оценка ее стоимости.

Она входит в процедуру кадастрового учета земельных участков, без которой невозможно заключение арендного договора на землю.

Сколько стоит аренда участка для с/х и какие факторы влияют на его стоимость, читайте в нашем материале.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Законы о найме наделов под сельское хозяйство у государства

Для аренды у государства земли сельхозназначения на оптимальных условиях необходимо знание всех нормативных актов, регулирующих этот процесс.

  1. «Земельный кодекс РФ» №136-ФЗ был утвержден 25.10.2001 г. Поправки и дополнения к этому закону вступили в силу с января 2017 г. Согласно этому правовому акту:
    • Величина платы за землю определяется договором об аренде (ст. 22).
    • Арендная плата за земли для социально значимой деятельности не должна превышать земельного налога (ст.39.7).
    • Ценность земли определяется по кадастровой стоимости (КС), которую рассчитывают государственные органы; арендовать можно только кадастровые земельные участки, занесенные в государственный реестр недвижимости (ст. 65).
    • В особую категорию выделяются земли сельскохозяйственного назначения: пашни, защитные насаждения, места для подсобных помещений для нужд с/х производства (ст.77).
    • Дается строгое целевое назначение земель: земледелие, скотоводство, рыбоводство; опытническая работа.
    • Местные и региональные государственные органы имеют специальный фонд распределения земель с/х назначения для аренды их населению. (ст. 80).
  2. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ от 24.07.2002 г. был дополнен и изменен в 2015 году. Документ регулирует процесс заключения арендных договоров.

При этом учитываются:

Правом устанавливать плату за землю наделены местные органы власти, с которыми и заключается арендный договор.
Порядок вычисления кадастровой стоимости определяют два распоряжения Министерства экономики России:

Процедура оценки проходит три этапа:

  • Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3.07.2016 г. вступил в силу 1 января 2017 года.

    По этому закону:

    • производить кадастровую оценку земель будут не посторонние фирмы, а государственные бюджетные учреждения по единой методике (ст. 6; ст. 14);
    • не допускается заменять кадастровую стоимость земли рыночной (ст. 19);
    • изменение КС допускается только в сторону понижения (ст.19.7);
    • переоценка земли происходит 1 раз в 3-5 лет.
  • Налоговый кодекс РФ освобождает лиц, арендующих землю, от уплаты налога на добавленную стоимость (ст.388, гл.31 НК РФ).

    Статья 388 НК РФ. Налогоплательщики

      Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

    В отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, налогоплательщиками признаются управляющие компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд.

  • Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды.
  • Величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости участка, если он находится на правах собственности или бессрочного пользования (ст.390 п.2).

    Первичная стоимость

    Кадастровая оценка – первичная стоимость земельных ресурсов, определяется в 3 этапа.

      На первом этапе оценки вычисляется средняя цена 1 га земельных ресурсов для каждого региона РФ.

    Для расчета берутся два показателя: средняя продуктивность земель в пределах региона и стоимость затрат на производство продукции, т.е. расчетный доход единицы площади.

    Полученный расчётный рентный доход с каждого гектара по региону умножается на срок капитализации (33 года) – так получают кадастровую стоимость земельных угодий для каждого субъекта РФ:

    (Средняя КС земель в некоторых регионах РФ приведена в таблице №2).
    Второй этап – определения КС сельскохозяйственных земель внутри регионов по зонам. Установленный для региона коэффициент R соотносится с показателями продуктивности и затрат на различных категориях земельных участков. Они характеризуются по трем факторам:

    Все эти характеристики выражаются в баллах. С учетом показателей рентного дохода определяется удельный коэффициент kуд. – земельного участка, кадастровая стоимость которого вычисляется по формуле:

    По качеству и размеру приносимого дохода все угодья делятся на группы с разными удельными коэффициентами, выражающими цену за 1 м2.

  • На основании зонирования составляется кадастровая карта региона, с помощью которой производится выделение арендных участков.
  • Таблица №1. Средние удельные показатели кадастровой стоимости с/х земель в некоторых регионах РФ по группам (руб./м2)

    Кабардино-Балкарская Респ.

    Факторы, влияющие на арендную плату

    Интересуетесь, как происходит расчет стоимости найма такой земли?

    Узнайте подробности из этой статьи нашего Интернет-журнала!

    Получение кадастрового паспорта

    Следует обратиться в муниципальной орган власти с заявлением, где должно быть указано целевое использование арендуемой площади.

    По кадастровой карте района выделяется участок, который необходимо поставит на кадастровый учет в Росреестре.

    Оценщики проводят 3-й этап формирования КС:

    Все эти факторы учитываются при расчете доходности участка и его стоимости. После постановки земельного участка на учет на него заводится кадастровый паспорт, в котором зафиксировано точное расположение и стоимость сельскохозяйственного угодья.

    Проведение аукционных торгов

    Статья 39.6 ЗК РФ предусматривает проведение торгов при аренде земельных участков. Если в течение месяца появятся новые претенденты на участок, местные власти проводят аукцион. Его стартовая цена – 1,5 % от КС угодья. Арендная плата определяется по итогам аукциона и зависит от рыночной стоимости земли в данной местности.

    Без торгов

    Статья 39 ЗК РФ. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения

    1. При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.
    2. Условия сохранения прав, указанных в пункте 1 настоящей статьи, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

    Арендная плата вычисляется в таком случае по формуле:

    1. А – арендная плата.
    2. К – кадастровая стоимость участка (по паспорту).
    3. kц – коэффициент целевого использования земли (поправочный коэффициент), который может иметь такие значения:
      • 0,01% – для лиц, обладающих льготным правом на аренду (список определятся региональным законодательством);
      • 0,3% – для арендаторов, продлевающих срок договора;
      • 0,6% – для всех, желающих использовать землю для с/х производства.

    Земельный налог на участки сельскохозяйственного использования устанавливается государством в размере не выше 0,3% от стоимости земли.

    Арендная плата, таким образом, равна его удвоенной ставке:

    Примеры:

    1. Многодетная семья заключает договор об аренде 1 га земли для производства чеснока. Кадастровая стоимость земельного участка – 20000 руб. Арендная плата для них, как для льготников, будет равна:А = 20000 х 0,01% = 2,00 руб./год.
    2. Арендатор хочет продлить срок аренды участка земли размером 10 га и стоимостью 200000 руб. после успешного хозяйствования на ней в течение 5 лет. Арендная плата для него будет равна:А = 200000 х 0,3% = 600 руб./год.
    3. Фермер желает расширить площадь обрабатываемой пашни и заключает договор на аренду 5 га земли стоимостью 60000 руб. По данному земельному участку прошли торги, в результате которых арендная плата на него составила 1,7%: А = 60000 х 1,7% = 1020 руб./год.

    Влияние месторасположения на конечную сумму

    Цены на наделы в аренду под сельское хозяйство разнятся в зависимости от региона, в котором находится участок.

    Даже в пределах одной области цена аренды поэтому сильно отличается.

    Таблица №2. Цена аренды сельскохозяйственных участков в отдельных регионах

    Кадастровая стоимость

    Цена аренды

    1 га в год (в руб.)

    Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства – сравнительно недорогой способ приобретения земли в пользование для получения дохода от с/х производства.

    Государство арендует такие земли на льготных условиях. Федеральный закон № 237 содержит условия для ограничения злоупотреблений при кадастровой оценке земель местными властями.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    План действия для начинающего фермера — как арендовать землю под фермерское хозяйство

    Государство взяло курс на поддержку сельского хозяйства и запустило программу для опытных и начинающих фермеров. Стимулирующие меры помогают переводить подсобные хозяйства в крестьянские наделы. С этой целью выделяются федеральные и локальные субсидии, а также земельные участки.

    Земля — в дело, а дело — по закону

    Земельный кодекс не затрагивал конкретный вопрос приобретения и аренды земли для развития крестьянского хозяйства (КФК). Процесс передачи государственных угодий регламентировал ФЗ (№74):

    В 2015 году вступили в силу некоторые изменения. Теперь алгоритм выделения земель для аренды под КФК определяется ЗК (не ФЗ). Речь идет об официальном статусе хозяйства.

    Принята четкая терминология!

    Закон относит такие участки к категории земель сельскохозяйственного назначения. Их передают в пользование физическим и юридическим лицам. Это может быть аренда или приобретение в собственность.

    Фермерская земля находится за чертой населенного пункта. Арендатор должен использовать выделенный надел строго по назначении.

    Если это не противоречит договору и закону, допускаются постройки, в том числе жилой дом.

    Площадь участка определяется местным законодательством. Исключения земли определенных назначений:

    Зато появляется возможность арендовать государственный участок в упрощенном порядке и получить субсидию на развитие своего фермерского хозяйства.

    Как правильно арендовать землю для фермерского хозяйства?

    Аренда с/х земель — это процедура, требующая соблюдения правил со стороны закона.

    Если один раз все оформить «по уму», то потом не придется отрываться от производственных нужд, чтобы решать вопрос законности использования выделенных земель.

    Арендодатель — государство

    Если собственником намеченного для КФК надела является местный орган власти, на имя уполномоченного лица следует написать заявление.

    В бумаге указать:

    На момент подачи заявления необязательно иметь на руках свидетельство о регистрации КФК или ИП.

    Для каждого запроса законом установлены свои сроки рассмотрения:

    После поступления заявления администрация в СМИ дает объявление о намерении сдать конкретный надел в аренду, также приглашаются все заинтересованные стороны принять участие в аукционе. Единственный лот — выставленная территория.

    Если у заявителя объявляются конкуренты, претендующие на тот же с/х участок, проводятся торги по всем правилам. В противном случае надел автоматически отдается в аренду единственному потенциальному арендатору.

    После вынесения положительного решения стороны подписывают договор аренды.

    В договоре прописываются основные условия и правила использования участка — арендная плата, права и обязанности сторон в деталях. В том числе и пункт о возможности выкупа с/х угодий действующим арендатором.

    Стоит учесть, что расходы на межевание с/х земли несет потенциальный арендатор.

    Также в его обязанности входит постановка участка на кадастровый учет. На торги выставляется подготовленный юридически участок и прошедший соответствующую проверку.

    Бесплатная возможность

    В 2015 году в ЗК (статья 39) были внесены поправки. Они сделали бесплатную аренду с/х угодий с последующей передачей земли в собственность реальностью для фермеров. Единственное условие — целевое использование территории.

    С/х землю можно взять в аренду, например, пятилетку. Если в указанный срок фермер добросовестно соблюдал условия договора, по его истечении он имеет право оформить территорию в собственность.

    Арендодатель — частное лицо

    Что делать, если собственником приглянувшегося участка является не государство, а частное лицо? Остается лишь одно — идти и договариваться об аренде на приемлемых для обеих сторон условиях.

    В некоторых случаях такой вариант оказывается более простым и выгодным.

    Потенциальному фермеру не нужно тратить время на беготню по инстанциям.

    Арендодателем может выступать гражданин или юридическое лицо. Земельный участок должен числиться на кадастровом учете. Стоимость аренды определяет сам владелец исходя из собственных материальных мотивов. Договор заключается только по приходу сторон к обоюдному согласию по всем пунктам.

    В договоре во избежание вероятных разногласий четко прописываются:

    Если соглашение имеет срок, превышающий 11 месяцев, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

    Залог права аренды земельного участка можно использовать при оформлении ипотеки.

    В некоторых случаях служащие имеют право проживать в общежитиях. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

    Обо всех преимуществах ренты квартиры можно прочитать здесь.

    Подводные камни

    Стоит учесть, что государство может отказать в аренде того или иного с/х участка.

    Закон выделяет следующие причины:

    Каждый регион также устанавливает свои ограничения и требования к процедуре аренды земель под КФК. Нюансы нужно уточнять в местных уполномоченных органах.

    У системы торгов за с/х участки есть один большой минус, который влияет на выгоду предложения со стороны государства. Во-первых, натискать подходящий и свободный «клочок» земли — из ряда фантастики. В отдаленных регионах есть еще шанс на успех, и чем дальше от столицы, тем он больше.

    Во-вторых, после выставления участка на аукцион, его стоимость возрастает (за счет проведенных кадастровых работ за счет потенциального фермера). В этот момент могут объявиться другие желающие, которым не пришлось тратить время на поиски «лакомой» территории.

    Форс-мажор также имеет вероятность случиться.

    Из-за непредвиденных обстоятельств весь проект может сорваться. Например, удалось взять желаемый участок в аренду. Но после всех «бумажных» мытарств выяснилось, что на территорию нельзя подвести газопровод, а электричество невыгодно. Поэтому стоит перепроверить все нюансы еще до того, как заключать договори аренды.

    Для фермерского хозяйства «правильная» земля — первая необходимость. И тут государство протягивает руку помощи всем желающим поднимать с/х производство. Условия государственной программы привлекательны, но имеют свои подводные камни. Во всем нужен точный расчет ан перспективу.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства

    Бесплатно получить землю под фермерское хозяйство можно в собственное владение и в наем с определенным сроком либо бессрочно. Сделать это могут лица, имеющие статус гражданина России, или не имеющие такового. Но при этом свою предпринимательскую деятельность они должны осуществлять в рамках крестьянско-фермерского хозяйства.

    Законодательное регулирование

    Деятельность КФХ регламентируется положениями гражданского законодательства и ФЗ-74 от 11.06.03г.

    Ими определяется возможность создания фермерского хозяйствования ИП и организациями, соответственно и участок передается организациям и предпринимателям.

    Основными сферами деятельности фермеров устанавливаются:

    На угодьях, принадлежащие КФХ, может осуществляться:

    ВАЖНО! Угодья фермы могут использовать все, входящие в его состав, люди для произведения продуктов для собственного употребления. При этом не потребуется регистрация компании или ИП.

    Под фермерским имуществом подразумевается:

    Порядок предоставления участков КФХ, предъявляемые к ней требования и их предназначение определяются в ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

    Кто может получить землю

    Возможность получить земельную территорию имеют физические лица и компании. Обращаясь за выдачей земли, необязательно регистрироваться в качестве предпринимателя или организации. Но в случае, если планируется предпринимательская деятельность в виде реализации сельскохозяйственной продукции, то придется зарегистрировать её в установленном порядке.

    Заниматься фермерством вправе как граждане страны, так и другие люди, имеющие гражданство другого государства. Они могут арендовать землю у частного лица либо у государства, или выкупить её в собственное владение.

    Какие угодья могут предоставляться

    Земельные площади, выдаваемых КФХ, имеют сельскохозяйственное назначение. Они должны располагаться за пределами сельского поселения и включать различные объекты, на которых находятся леса, поля, водоемы, здания и постройки, дороги, различные коммуникации.

    Под защитой государства находятся особенно ценные площади сельхозназначения. К ним относятся территории, стоимость в кадастре которых выше средней в муниципальном образовании на 10%, и искусственно орошаемые или осушаемые наделы.

    Представляемый участок считается неделимым, поэтому его владельцы обладают долями в нем без их разделения на части. Поделить его получится только в случае прекращения деятельности фермы.

    Представленные угодья могут использоваться в целях, для которых они представлены. Их возможным использованием может служить следующие разновидности:

    Заявитель может сам определять необходимый размер передаваемого надела.

    Необходимые документы

    Обращаясь в муниципалитет, помимо заявления потребуется представить:

    Порядок получения земли под КФХ

    Это можно сделать несколькими способами:

    1. Организация аукциона, инициатором которого выступает органы муниципальной власти, когда надел входит в их сферу распоряжения.
    2. Проведение конкурса по инициативе лиц с возможным выкупом объекта в личное владение.
    3. Получение территории в наем без торгов для некоторых категорий лиц.
    4. Арендные обязательства в отношении земли, не стоящей на кадастровом учете, без проведения торгов.

    Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства заключается совершении следующих действий:

    1. Выбор подходящего варианта. Подбор можно осуществить:
    1. Представление заявления о выделении земельной площади. Оно подается в административные органы власти, уполномоченные на его принятие. В запросе необходимо указать данные об объекте:

    Заявка рассматривается в течении 14 дней, проект определения границ утверждается около одного месяца.

    1. Организация торгов. Получив заявление, сотрудниками администрации публикуется извещение о намерении передать угодья в аренду и приглашаются претенденты к участию в конкурсе. Если никто не изъявил желания поучаствовать в мероприятии, участок предоставляется инициатору без проведения торгов. Если желающие все же есть, по результатам аукциона цена аренды может вырасти существенно.
    2. Осуществление кадастрового учета. В ситуации, когда административный орган предварительно одобрил заявку, обратившийся должен произвести межевание объекта и его постановку на учет за свой счет. Иногда такие расходы берет на себя местный муниципалитет. Кадастровый инженер землеустроительной организации устанавливает границы территории, осуществляет топографическую съемку и оформляет необходимую документацию.Получив бумаги, нужно сдать их в Росреестр для внесения информации в единый кадастр и получения паспорта.

    ВНИМАНИЕ! Если в выдаче земли будет отказано, средства, затраченные на формирование площади, возвращены не будут.

    1. При принятии положительного решения в пользу собственника КФХ, административный орган подписывает с заявителем соглашение о продаже или аренде земельного имущества. В нем должны быть указаны все существенные условия совершения сделки, в частности:

    Когда срок его действия заканчивается, его можно:

    1. Передача земли во владение. Земельное законодательство определяет возможность выделения с/х территории в безвозмездный наем с последующим переводом его в частную собственность, если участок использовался в течении пяти лет по назначению. Его можно выкупить у государства после окончания аренды за минимальную сумму.

    ВАЖНО! Договор должен пройти процедуру регистрации в Росреестре, только после этого правомочия владения участком вступят в силу.

    Когда могут отказать

    Обратившемуся гражданину могут отказать в предоставлении с/х угодий. Причинами для этого могут послужить:

    О принятом решении сообщается заявителю с указанием причин отказа. Необоснованность доводов может послужить опротестованию их в судебном порядке.

    Можно ли строить на земле фермерского хозяйства

    На земельной территории КФХ допускается строительство различных строений несельскохозяйственного назначения. Это могут быть жилые, промышленные и рекреационные здания. Площадь таких построек не может занимать более 30% всего надела. Застройка регламентирована складывающейся практикой муниципального образования и утвержденным проектом.

    Чтобы официально оформить жилой дом и прописаться в нем, необходимо чтобы его высота не превышала трех этажей. Для его возведения нужно представить доказательства необходимости постоянного присутствия человека на ферме. Это может быть постоянный уход за животными и другие причины.

    Застройка с/х территорий регламентирована положениями ГК РФ, который устанавливает важность соблюдения градостроительных, пожарных, строительных, санитарных стандартов при её осуществлении.

    Помимо жилья, собственник КФХ может возводить и другие постройки по своему желанию. Строительство капитальных зданий должно сопровождаться получением разрешения на строительство. Временные постройки могут возводиться без согласования с соответствующими службами. Это могут быть сараи, склады, навесы и иное. Их регистрация в Росреестре не нужна.

    Надо отметить, что для развития фермерства в России предоставляются земли с/х назначения в аренду либо в собственное владение. На них могут выращиваться различная продукция либо разводиться скот, рыба и другие животные. Максимальная величина предоставляемой территории будет зависеть от количества участников фермы и нормативов, установленных в регионе.

    Аренда земли сельскохозяйственного назначения в 2021 году – процедура

    Аренда земли сельхозназначения (СХН) является для частных хозяйств одним из наиболее удобных способов увеличить свой надел и при этом сэкономить. Отношения, возникающие между арендаторами и собственниками земельных участков, в 2021 году регулируются ФЗ-101 от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Разберемся, какие земли относятся к данной категории, как и на какой срок можно заключить договор?

    Что такое земли сельскохозяйственного назначения (СХН)

    Отечественные законодатели разработали специальную классификацию земель, разделив их по целевому назначению на семь категорий (п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ), при этом четко разграничив виды разрешенного использования (ВРИ). К землям СХН отнесли наделы, находящиеся за пределами поселений (не более 30 км) и имеющие слой плодородной почвы.

    Согласно ст. 78 Земельного Кодекса РФ на участках сельскохозяйственного назначения можно:

    Обрабатывать земли могут не только фермеры, но и граждане, хозяйственные товарищества, общества, НКО, государственные и муниципальные предприятия, религиозные, казачьи общества, общины, образованные малочисленными северными народами. Научные и образовательные организации в экспериментальных хозяйствах могут заниматься подготовкой кадров для нужд сельского хозяйства.

    Процедура аренды земли сельхозназначения в 2021 году

    Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г., арендовать землю с/х назначения можно только в том случае, если участку присвоен кадастровый номер и есть соответствующий ВРИ (код от 1.1 до 1.20). При этом не имеет значения, находится ли надел в долевом владении нескольких лиц или принадлежит одному собственнику.

    У государства и муниципалитета

    Законодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:

    Чтобы взять в аренду землю сельхозназначения в 2021 году без участия в торгах, необходимо заполнить заявление, указав местоположение, границы и площадь участка, а затем направить его в уполномоченный орган. После рассмотрения документа, муниципалитет принимает решение о согласии и направляет его заинтересованному лицу. Затем стороны заключают договор аренды.

    Все затраты, связанные с уточнением границ участка, оформлением договора и проектной документации полностью возлагаются на арендатора.

    Если проводится аукцион, то заявку на участие следует подавать не позднее 5 дней до его начала. К заявке нужно приложить копию банковских реквизитов (куда в случае проигрыша будет перечислен задаток), правоустанавливающих документов (для организаций), паспорта (для граждан) и внести залог. По результатам составляется протокол и определяется победитель, который получает участок в аренду.

    У частного лица

    Аренда земли сельскохозяйственного назначения у частного лица проходит по упрощенной схеме. Это объясняется тем, что организации и физические лица имеют право самостоятельно определять условия договора, так как на них не распространяется действие нормативных актов, регулирующих ценообразование или иные аспекты. Кроме того, не требуется обязательное проведение аукциона, потому что владелец может найти арендатора любым удобным для него способом.

    Процедура оформления проходит в четыре этапа. На первом собственнику нужно провести межевание и выделить тот участок, который планируется передать в аренду. Затем необходимо поставить участок на кадастровый учет, чтобы соответствующая запись была отражена в ЕГРН.

    Если срок аренды превышает 1 год, документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. В договор должны быть включены следующие пункты:

    Сроки аренды земель СХН

    Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.

    Максимальный срок аренды земель СХН сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.

    В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.

    Стоимость аренды земель сельхозназначения

    Стоимость аренды земель, находящихся в государственной собственности, регулируется Постановлением Правительства от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы…». Согласно утвержденным Правилам, федеральные органы исполнительной власти самостоятельно определяют размер платежа, руководствуясь одним из способов:

    Если аренда определяется на основе кадастровой стоимости, то для льготных категорий (организаций и частных лиц, имеющих право на уменьшение налоговой базы или освобождение от уплаты земельного налога) ставка составляет 0,01 %. Для остальных предприятий, арендующих участки, действует ставка 0,6 %.

    В случае, когда на земельный участок претендуют сразу несколько юридических или физических лиц, цена определяется методом аукциона. После сбора заявок определяется победитель, предложивший максимальную цену. Именно это лицо получает право заключить договор аренды по заявленной стоимости вне зависимости от того, какова реальная стоимость участка.

    Последний способ расчета используется реже и только в нескольких случаях. Во-первых, когда земля имеет особую ценность, например, отличается высокой плодородностью или пригодна для выращивания редких культур. Во-вторых, когда не определена ее кадастровая стоимость (например, при переводе из одной в другую категорию).

    Возможность субаренды

    Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

    С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

    Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

    Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

    Можно ли перевести участок из аренды в собственность

    В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.

    В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.

    Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.

    Аренда земельных участков сельхозназначения в Подмосковье

    Всего 120 объявлений

    Всего 120 объявлений

    Сдам землю с/х назначения, 2.8 га, 150 км за МКАД.

    Снять землю с/х назначения, 7 га, 80 км за МКАД.

    Снять землю с/х назначения, 3 га.

    Объявление об аренде земли с/х назначения, 5 га.

    Сдам землю с/х назначения, 10 соток.

    Снять землю с/х назначения, 5 га.

    Аренда земли с/х назначения, 10 соток.

    Снять землю с/х назначения, 2 га.

    Сдам землю с/х назначения, 16 га.

    Сдается в аренду земля с/х назначения, 2.45 га.

    Аренда земли с/х назначения, 9.3 сотки.

    Объявление о сдаче земли с/х назначения, 106 га.

    Объявление об аренде земли с/х назначения, 2.5 га.

    Сдам в аренду землю с/х назначения, 4.5 га.

    Сдам в аренду землю с/х назначения, 2.45 га.

    Сдается земля с/х назначения, 60 га.

    Снять землю с/х назначения, 5 га.

    Сдается в аренду земля с/х назначения, 16.3 га.

    Снять землю с/х назначения, 16 га.

    Аренда земли с/х назначения, 3 га.

    Сдается земля с/х назначения, 2.02 га.

    Снять землю с/х назначения, 23 сотки.

    Аренда земли с/х назначения, 3.4 га.

    Сдается земля с/х назначения, 4 га.

    Сдается земля с/х назначения, 6.64 га.

    Аренда земли с/х назначения, 46.6 га.

    Сдам землю с/х назначения, 6 га.

    Объявление о сдаче земли с/х назначения, 25.53 га.

    Сдается земля с/х назначения, 20 соток.

    Снять землю с/х назначения, 15 га.

    Быстрый переход Ctrl →–> ← Ctrl предыдущая следующая Ctrl →

    Как оформить земельный участок сельскохозяйственного назначения в аренду и в чем особенности процедуры

    Сельскохозяйственные земли предназначены для ведения соответствующей деятельности и получения прибыли.

    Арендовать такой участок могут физические и юридические лица, действуя согласно установленной процедуре.

    Порядок оформления найма зависит от того, у кого приобретается земля.

    Законодательное регулирование

    Согласно статье 130 Гражданского кодекса, земельный участок приравнивается к объекту недвижимого имущества. Вопросы, связанные с с/х землями, регулируются главой 14 Земельного кодекса, а предоставление наделов, являющихся муниципальной или государственной собственностью – главой 5.

    Существенные условия аренды земли перечислены в статье 22 ЗК РФ.

    Найм сельхозземель

    Сельскохозяйственные земли — территории, не относящиеся к жилым поселениям. Территории с лесными насаждениями, водными объектами и сельскохозяйственными угодьями — востребованные участки, используемые для предпринимательства.

    Объектом аренды является земельный участок с четкими границами. Без межевания не удастся выяснить, какую часть использует арендатор.

    Договор найма не может менять тип разрешенного использования земли. Подобные изменения приравниваются к самовольным, что грозит административной ответственностью.

    У кого есть право на получение земельного участка?

    Статья 78 ЗК содержит перечень лиц, которые вправе арендовать с/х участок.

    К ним относятся:

    Где арендовать?

    Чаще сельхозземля принадлежит муниципальной власти. Решением вопросов передачи территории в наем занимается орган местного самоуправления — районная администрация или земельный комитет.

    Также арендовать сх угодье можно у частного лица — физического, юридического. В этом случае вопрос аренды решается индивидуально.

    Чтобы со стороны органов местной власти не было злоупотреблений, участки распределяют на торгах.

    Особенности

    Главная особенность с/х земель — использование их не только для развития сельского хозяйства, но и для других целей: создания лесов, исследований. Допускается и коммерческое использование территории.

    Земля, которая относится к категории сельскохозяйственных, не предусматривает возведение построек. Исключение — сооружения, необходимые для развития сельского хозяйства.

    Такая территория должна использоваться в соответствии с целевым назначением:

    При использовании территории не по назначению арендатор попадает под штрафные санкции.

    Чаще — это лишение прав пользования землей и расторжение договора.

    Арендодатель должен указать в соглашении, какими видами деятельности разрешено заниматься на арендуемой территории, а также меры ответственности за нарушение требований.

    Государство выделяет 3 категории с/х земель:

    1. Приоритетные — числятся на особом контроле;
    2. Ценные (продуктивные);
    3. Непригодные земельные массивы.

    Такое деление территорий позволило оценить кадастровую стоимость по-разному.

    Преимущества и недостатки

    Наем земель с/х назначения — выгодный процесс для арендаторов.

    Обуславливается причинами:

    К недостаткам можно отнести тот факт, что при взятии участка в аренду у государства придется принять участие в аукционе, поэтому существует вероятность проигрыша.

    Ограничения

    Существует немало ограничений, касающихся использования с/х земель. Разработаны они Федеральным законом №101-ФЗ.

    Это невозможность использования:

    Ограничения касаются и размеров участка. В каждом регионе свои допустимые значения, но выделяют средние: для выращивания зерновых культур — 300 га минимум, для других целей — свыше 1 га.

    Как арендовать надел для ведения сельского хозяйства?

    Чтобы арендовать сельхоз участок, для начала нужно определиться с арендодателем. Им может выступать частник или муниципалитет/государство.

    У частного лица

    Оформление аренды с частным лицом возможно, если участок числится на кадастровом учете и является чьей- то собственностью. Первый этап — поиск территории и ее осмотр.

    Поиск можно проводить:

    1. На специализированных сайтах аренды земли;
    2. В печатных изданиях СМИ и на досках объявлений;
    3. В риэлторских агентствах.

    Если участок соответствует виду разрешенного использования и целевому назначению, приступают к составлению договора.

    Понадобятся:

    1. Правоустанавливающие бумаги;
    2. Выписка ЕГРН;
    3. Кадастровый паспорт;
    4. Справка об отсутствии обременения.

    Если от лица владельца выступает доверитель, предъявляется нотариальная доверенность.

    Соглашение составляется письменно, указывается:

    По желанию сторон вписываются дополнительные условия.

    После оформления соглашения его регистрируют в Росреестре — если заключается на период от 1 года. Если стороны пожелают, документ удостоверяется у нотариуса.

    У государства

    Чтобы арендовать участок у государства, потенциальный наниматель должен обратиться в местную администрацию.

    В землеустроительном отделе необходимо узнать дату проведения аукциона и подать заявку на участие. В заявлении указать, что приобретается право аренды земли сельскохозяйственного назначения.

    При участии льготников, надел может быть предоставлен без торгов. В таком случае к заявке потребуется приложить пакет бумаг, подтверждающий право на освобождение от аукциона.

    По итогам торгов с победителем заключается договор.

    В типовом бланке указываются:

    Документ подписывается сторонами, сотрудник администрации ставит штамп.

    К договору необходимо приложить выписку из протокола о решении комиссии, квитанцию об оплате государственной пошлины.

    Сроки

    Период, на который разрешено брать участок сельскохозяйственного назначения, установлен на законодательном уровне от 3 до 49 лет.

    Если земля берется для выгула скота или кошения сена, аренда не может превышать трех лет.

    Для ведения другой деятельности период найма оговаривается сторонами.

    Продление

    Возможность продления соглашения допускается статьей 621 Гражданского кодекса.

    Особенности процесса:

    При составлении договора имеется возможность выкупить территорию. Для этого потребуется согласие собственника объекта.

    Арендная плата

    Стоимость найма устанавливает собственник участка. Арендатор обязан вносить плату в денежном или натуральном виде. Для территорий сельскохозяйственного назначения аренду определяют 1 раз за год.

    Заключение

    Таким образом, земли сх назначения оформляются в наем у частных лиц, государства. Процедура подразумевает составление соглашения и его регистрацию.

    Читайте также:  Льготы по налогу на имущество у военных пенсионеров

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *