Примерная форма предварительного договора доверительного управления (подготовлено экспертами компании “Гарант”)

ГАРАНТ:

Настоящая форма разработана в соответствии со ст. 429 и главой 53 ГК РФ.

Предварительный договор доверительного управления

г. [ вписать нужное ]

[ число, месяц, год ]

[ Полное наименование организации, предприятия с указанием организационно-правовой формы ], в лице [ должность, Ф. И. О. руководителя организации, предприятия ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем “Учредитель управления”, с одной стороны и

[ полное наименование организации, предприятия с указанием организационно-правовой формы ], в лице [ должность, Ф. И. О. руководителя организации, предприятия ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем “Доверительный управляющий”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить в будущем договор доверительного управления [ вписать нужное ] (далее по тексту – основной договор) на условиях, предусмотренных разделом 2 настоящего предварительного договора.

1.2. Основной договор должен быть заключен в срок до [ число, месяц, год ].

2. Условия основного договора

2.1. Учредитель управления передает Доверительному управляющему на период действия договора доверительного управления [ недвижимое/ценное движимое ] имущество (далее по тексту – Имущество) в доверительное управление, а Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление передаваемым ему Имуществом в интересах Учредителя управления.

2.2. Период действия основного договора – с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ].

2.3. Имущество Учредителя управления представляет собой следующее: [ указать передаваемые в управление объекты – предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, а также права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные пава и другое имущество ].

2.4. Собственником передаваемого в доверительное управление Имущества является [ вписать нужное ], что подтверждается [ вписать нужное ].

2.5. Выгодоприобретателем является [ вписать нужное ].

2.6. Передача Имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

2.7. Доверительный управляющий в отношении Имущества, принятого им в доверительное управление, осуществляет все правомочия собственника. Осуществляя эти правомочия, Доверительный управляющий вправе совершать в отношении Имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя и участвовать в сложившихся или вновь создаваемых правоотношениях с третьими лицами.

2.8. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению Имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление Имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого Имущества.

3. Размер и форма вознаграждения доверительного управляющего по основному договору

3.1. Доверительному управляющему возмещаются необходимые расходы по управлению Имуществом.

3.2. Вознаграждение Доверительного управляющего составляет [ значение ] % от [ оценочной стоимости имущества, переданного в доверительное управление/общего дохода, полученного в результате доверительного управления ].

3.3. Вознаграждение Доверительного управляющего выплачивается путем удержания соответствующей суммы.

4. Права и обязанности сторон по основному договору

4.1. Учредитель управления обязан:

4.1.1. В течение [ значение ] дней с даты подписания основного договора передать Доверительному управляющему Имущество по акту приема-передачи.

4.1.2. Выплачивать Доверительному управляющему вознаграждение в размере и порядке, установленных основным договором.

4.1.3. Возмещать расходы Доверительного управляющего, понесенные им входе управления Имуществом.

4.1.4. [ Указать иные обязанности ].

4.2. Доверительный управляющий обязан:

4.2.1. Осуществить доверительное управление Имуществом лично.

4.2.2. Представлять Учредителю управления отчет о своей деятельности в [ указать срок ].

4.2.3. [ Указать иные обязанности ].

5. Ответственность сторон по основному договору

5.1. Любая из Сторон настоящего предварительного договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

5.2. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении Имуществом должной заботливости об интересах Учредителя управления, возмещает Учредителю управления упущенную выгоду за время доверительного управления Имуществом, а также убытки, причиненные утратой или повреждением Имущества.

5.3. Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя управления.

5.4. Обязательства по сделке, совершенной Доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет Доверительный управляющий лично.

Учредитель управления может в этом случае потребовать от Доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

5.5. За нецелевое использование Имущества, переданного в доверительное управление, Доверительный управляющий уплачивает штраф в размере [ цифрами и прописью ] рублей, а также передает все полученные в связи с этими нарушениями доходы на цели доверительного управления.

5.6. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается Стороной, нарушившей обязательства.

6. Прекращение основного договора

6.1. Основной договор прекращается вследствие:

6.1.1. Ликвидации выгодоприобретателя.

6.1.2. Отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору.

6.1.3. Отказа Доверительного управляющего или Учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление Имуществом.

6.1.4. Отказа Учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в п. 6.1.3. основного договора, при условии выплаты Доверительному управляющему обусловленного основным договором вознаграждения.

6.1.5. Признания несостоятельным (банкротом) Учредителя управления.

6.2. При отказе одной Стороны от основного договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за [ указать срок ].

6.3. При прекращении основного договора Имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю управления.

7. Срок действия договора

7.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его заключения и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

8. Разрешение споров

8.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему предварительному договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев.

8.2. В случае неурегулирования спорных вопросов в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

9. Ответственность сторон

9.1. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

9.2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, возмещает другой Стороне причиненные этим убытки.

10. Заключительные положения

10.1. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из настоящего предварительного договора, должна быть письменно подтверждена Сторонами и соответствующее дополнение должно быть подписано к настоящему предварительному договору.

10.2. После подписания настоящего предварительного договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переговоры и переписка между Сторонами теряют силу, если на них отсутствует ссылка в настоящем предварительном договоре.

10.3. По вопросам, не отраженным в настоящем предварительном договоре, Стороны руководствуются нормами законодательства Российской Федерации.

10.4. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Предварительный договор доверительного управления

Предварительный договор доверительного управления

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Полное наименование организации, предприятия с указанием организационно-правовой формы], в лице [должность, Ф. И. О. руководителя организации, предприятия], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемое в дальнейшем “Учредитель управления”, с одной стороны и

[полное наименование организации, предприятия с указанием организационно-правовой формы], в лице [должность, Ф. И. О. руководителя организации, предприятия], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемое в дальнейшем “Доверительный управляющий”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить в будущем договор доверительного управления [вписать нужное] (далее по тексту – основной договор) на условиях, предусмотренных разделом 2 настоящего предварительного договора.

1.2. Основной договор должен быть заключен в срок до [число, месяц, год].

2. Условия основного договора

2.1. Учредитель управления передает Доверительному управляющему на период действия договора доверительного управления [недвижимое/ценное движимое] имущество (далее по тексту – Имущество) в доверительное управление, а Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление передаваемым ему Имуществом в интересах Учредителя управления.

2.2. Период действия основного договора – с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

2.3. Имущество Учредителя управления представляет собой следующее: [указать передаваемые в управление объекты – предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, а также права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные пава и другое имущество].

2.4. Собственником передаваемого в доверительное управление Имущества является [вписать нужное], что подтверждается [вписать нужное].

2.5. Выгодоприобретателем является [вписать нужное].

2.6. Передача Имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

2.7. Доверительный управляющий в отношении Имущества, принятого им в доверительное управление, осуществляет все правомочия собственника. Осуществляя эти правомочия, Доверительный управляющий вправе совершать в отношении Имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя и участвовать в сложившихся или вновь создаваемых правоотношениях с третьими лицами.

2.8. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению Имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление Имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого Имущества.

3. Размер и форма вознаграждения доверительного управляющего по основному договору

3.1. Доверительному управляющему возмещаются необходимые расходы по управлению Имуществом.

3.2. Вознаграждение Доверительного управляющего составляет [значение] % от [оценочной стоимости имущества, переданного в доверительное управление/общего дохода, полученного в результате доверительного управления].

3.3. Вознаграждение Доверительного управляющего выплачивается путем удержания соответствующей суммы.

4. Права и обязанности сторон по основному договору

4.1. Учредитель управления обязан:

4.1.1. В течение [значение] дней с даты подписания основного договора передать Доверительному управляющему Имущество по акту приема-передачи.

4.1.2. Выплачивать Доверительному управляющему вознаграждение в размере и порядке, установленных основным договором.

4.1.3. Возмещать расходы Доверительного управляющего, понесенные им входе управления Имуществом.

4.1.4. [Указать иные обязанности].

4.2. Доверительный управляющий обязан:

4.2.1. Осуществить доверительное управление Имуществом лично.

4.2.2. Представлять Учредителю управления отчет о своей деятельности в [указать срок].

4.2.3. [Указать иные обязанности].

5. Ответственность сторон по основному договору

5.1. Любая из Сторон настоящего предварительного договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

5.2. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении Имуществом должной заботливости об интересах Учредителя управления, возмещает Учредителю управления упущенную выгоду за время доверительного управления Имуществом, а также убытки, причиненные утратой или повреждением Имущества.

5.3. Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя управления.

5.4. Обязательства по сделке, совершенной Доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет Доверительный управляющий лично.

Читайте также:  Отсрочка исполнения решения суда

Учредитель управления может в этом случае потребовать от Доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

5.5. За нецелевое использование Имущества, переданного в доверительное управление, Доверительный управляющий уплачивает штраф в размере [цифрами и прописью] рублей, а также передает все полученные в связи с этими нарушениями доходы на цели доверительного управления.

5.6. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается Стороной, нарушившей обязательства.

6. Прекращение основного договора

6.1. Основной договор прекращается вследствие:

6.1.1. Ликвидации выгодоприобретателя.

6.1.2. Отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору.

6.1.3. Отказа Доверительного управляющего или Учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление Имуществом.

6.1.4. Отказа Учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в п. 6.1.3. основного договора, при условии выплаты Доверительному управляющему обусловленного основным договором вознаграждения.

6.1.5. Признания несостоятельным (банкротом) Учредителя управления.

6.2. При отказе одной Стороны от основного договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за [указать срок].

6.3. При прекращении основного договора Имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю управления.

7. Срок действия договора

7.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его заключения и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

8. Разрешение споров

8.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему предварительному договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

8.2. В случае неурегулирования спорных вопросов в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

9. Ответственность сторон

9.1. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

9.2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, возмещает другой Стороне причиненные этим убытки.

10. Заключительные положения

10.1. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из настоящего предварительного договора, должна быть письменно подтверждена Сторонами и соответствующее дополнение должно быть подписано к настоящему предварительному договору.

10.2. После подписания настоящего предварительного договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переговоры и переписка между Сторонами теряют силу, если на них отсутствует ссылка в настоящем предварительном договоре.

10.3. По вопросам, не отраженным в настоящем предварительном договоре, Стороны руководствуются нормами законодательства Российской Федерации.

10.4. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

11. Реквизиты и подписи сторон

Доверительный управляющий Учредитель управления

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,

Доверительное управление недвижимостью

Елена Ситникова, к.ю.н.,
юрист АКГ «Интерэкспертиза»

Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.

Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот. Из-за этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они только получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждение доверительного управляющего. Необходимо отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по сравнению с доверительным управлением ценными бумагами. Это приводит к возникновению на практике множества вопросов.

Договор вступает в силу

Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом. Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет

Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной форме.

Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.

Арендаторов следует информировать

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды. Единственной особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.

Где должна стоять отметка

Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом доверительный управляющий должен указать, что является таковым. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве. В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка «Д.У.».

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она должна проставляться. Только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего? Например, зачастую отметка «Д.У.» проставляется не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм. Так, ряд организаций ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях на уплату арендной платы. Это не совсем верно. В соответствии с Положением Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд реквизитов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем, следует обратить внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.

Как не обидеть управляющего

Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.

Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.

Совет: не торопитесь с передачей

Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия»

Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей недвижимого имущества в доверительное управление. Он напрямую связан с минимизацией налогообложения.

Читайте также:  Как наказать соседей сверху за шум

Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре. При этом, как правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль. Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса.

Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему. В том же подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим лицам. Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается и передача имущества в доверительное управление.

Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог на прибыль все-таки придется. Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества в доверительное управление. Проведя его безвозмездную передачу, необходимо выждать срок, не меньше одного года.

Порядок заключения договора доверительного управления имуществом

Кто и для чего заключает

Прежде всего необходимо ответить на вопросы, чем является доверительное управление, что такое договор управления недвижимым имуществом (или иным имуществом) и для чего он заключается? Статьей 1014 ГК РФ определено, что учредителем, то есть передающим имущественный комплекс лицом, вправе быть только собственник.

Исключения установлены для следующих случаев:

договор управления имуществом заключается в интересах подопечного. В этом случае учредителем становится орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК РФ);

для обеспечения сохранности наследственной массы. Учредитель здесь — нотариус (ст. 1173 ГК РФ).

Таким образом, это один из видов передачи вещи во владение и пользование, в котором цель одна — получение прибыли за счет максимального эффективного ее использования. Условия и порядок пользования и владения предметом собственности устанавливает собственник.

Какие объекты передаются

Принимая во внимание суть такого соглашения, как договор об управлении, легко определить круг его объектов. Это предметы, которые способны принести материальные средства при их рациональном использовании профессионалами. В ст. 1013 ГК РФ перечислены следующие объекты, но их перечень не является закрытым:

недвижимость, располагающаяся отдельно;

акции и иные ценные бумаги;

Деньги как таковые не являются самостоятельным объектом, кроме случаев, отдельно указанных в законе.

Итак, разобравшись, что такое договор доверительного управления и для чего он заключается, перейдем к установленным Гражданским кодексом правилам его заключения и исполнения.

Форма и структура договора

В соответствии со ст. 1017 ГК РФ, форма предусмотрена только письменная. Если соглашение заключается в отношении недвижимости, обязательно производится государственная регистрация. Форма должна соответствовать ст. 550 ГК РФ (один документ, подписанный сторонами).

При оформлении соглашения применяется стандартная для всех сделок структура, но с особенностями, присущими только этому виду:

шапка с указанием наименования договора, места и даты составления, наименования сторон, их представителей;

предмет — передача объекта;

права и обязанности сторон;

определение вознаграждения управляющему, способ его перечисления;

порядок действий управляющего по владению имуществом, отчетность перед учредителем;

порядок разрешения споров;

порядок изменения и расторжения;

Существенными условиями (без согласования которых в тексте соглашение считается незаключенным) являются:

конкретизированный состав имущества,

наименование выгодоприобретателя от сделки;

срок, размер и условия выплаты вознаграждения управляющему.

Учтем, что порядок заключения договора доверительного управления имуществом предполагает передачу объекта, факт передачи обязательно фиксировать отдельно.

Этот вид сделки — это разновидность обязательственного права, то есть отрасли права, регулирующей отношения между двумя сторонами, общее название которых — кредитор (которому обязательство исполняется) и должник (обязанный исполнить обязательство). Чаще всего во взаимоотношениях обязательства есть у каждой из сторон: обязательства из договора доверительного управления имуществом несут оба управляющих (первый — передача вещи, оплата услуг, второй — управление имущества, передача прибыли).

Для выполнения сделки управляющий получает следующие правомочия, по ст. 1020 ГК РФ, в отношении переданного ему имущественного комплекса:

правомочия собственника в отношении переданной вещи (право реализации недвижимости оговаривается в контракте);

права и обязанности, приобретенные управляющим, становятся частью имущественного комплекса прав, обязательства исполняются за счет комплекса;

управляющий вправе требовать защиты своих прав в отношении вещи, имущественного комплекса.

Отчет о своей деятельности управляющий предоставляет в согласованные сроки.

Гражданским кодексом установлено, какой максимальный срок действия договора доверительного управления возможен. Он указан в ст. 1016 ГК РФ, где перечислены существенные условия контракта. Максимум, на который заключают такое соглашение, — 5 лет.

Решение о том, на какой срок заключается договор доверительного управления в конкретном случае, принимает собственник, учредитель.

Основания для прекращения соглашения

Они указаны в ст. 1024 ГК РФ:

смерть физического лица — выгодоприобретателя или ликвидация выгодоприобретателя — юрлица;

отказ выгодоприобретателя от прибыли по соглашению;

смерть управляющего, наступление событий, при которых он не в состоянии продолжать исполнение договора — признание недееспособным полностью или частично, безвестно отсутствующим, признание ИП банкротом;

отказ от соглашения одной из сторон в силу того, что управляющий не может лично исполнять обязанности по контракту;

признание банкротом ИП, являющегося учредителем;

отказ от соглашения учредителя (выплата вознаграждения все равно обязательна).

Как передать деньги в доверительное управление

Передача денег в доверительное управление – это хороший способ увеличить свой капитал для тех, кто не обладает достаточными познаниями в этой области или не имеет достаточно времени на то, чтобы заниматься вложением средств и изучением связанных с этим нюансов самостоятельно. Таким образом, можно получить практически пассивный источник дохода.

Что такое доверительное управление деньгами?

Доверительное управление (ДУ) деньгами – это передача средств в распоряжение управляющему, с целью их вложения в прибыльные кампании. Положения о доверительном управлении регулируются статьей 1012 Гражданского кодекса РФ.

Важно!

Передача имущества не означает переход права собственности на него.

В качестве доверительного управляющего может выступать как профессиональная организация, так и отдельно взятое лицо, имеющее достаточные для этого навыки и умения – трейдер.

Важно!

Трейдер или организация должны иметь лицензию на осуществление своей деятельности.

Задача управляющего – увеличить прибыль инвестора посредством использования переданных ему в управление активов. В том случае, если положительного финансового результата по итогам работы трейдера не было, в большинстве случаев вознаграждения он не получит.

Виды доверительного управления

В зависимости от рисков доверительное управление может быть активным и пассивным.

Пассивное управление подразумевает, что управляющий формирует пакет сделок вместе с клиентом. Состав пакета зависит от того, насколько клиент готов принять на себя риски. Более того, управляющий не может вносить корректировки без согласия клиента. Стратегия пассивного управления эффективна в том случае, если доверитель заинтересован в долгосрочном получении прибыли.

Активное управление направлено на получение дохода в краткосрочной перспективе, что связано с большими рисками – управляющий самостоятельно принимает решение о том, куда вкладывать средства, как и в какое время. При таком управлении трейдер не оповещает клиента о конкретных сделках.

Также доверительное управление может быть коллективным, индивидуальным и консультационным.

Коллективное управление (ПИФы) подразумевает создание несколькими инвесторами общего пула средств (пая). Доверительный управляющий распоряжается им как единым целым, а инвесторы получают прибыль пропорционально сделанному вкладу. Плюсами такого способа управления является довольно низкий порог вхождения в пай, а также широкий спектр инструментов для выбора.

При индивидуальном управлении инвестор персонально заключает договор с трейдером или управляющей компанией. При этом составляется инвестиционная декларация, в которой прописываются основные параметры инвестиций. Этот документ является защитой инвестора от несанкционированных действий трейдера. При таком виде управления вознаграждение трейдера зависит от результатов проделанной им работы, а ввиду индивидуального подхода возможно использование различных стратегий и способов капиталовложения. Однако высокие пороговые суммы могут стать препятствием для начинающих инвесторов.

Консультационное управление отличается тем, что, в отличие от других видов управления, где сделки в интересах инвестора заключаются от имени управляющего, при таком способе все действия осуществляются непосредственно от лица доверителя. Для консультационного управления характерна высокая степень участия доверителя в процессе управления денежными средствами – он вправе прислушиваться или нет к советам трейдера, при этом большинство рисков лежит именно на инвесторе, что является недостатком такого управления. Тем не менее, использование консультационного управления позволяет получить достаточно знаний и умений, чтобы впоследствии заниматься инвестированием самостоятельно.

Ещё одна разновидность – ДУ с использованием индивидуального инвестиционного счёта. Условия взаимодействия инвестора и управляющего могут определяться в индивидуальном порядке. Такой способ привлекателен наличием налоговых льгот, которые значительно увеличивают выгоду инвестора.

Пошаговая инструкция передачи денег в доверительное управление

Для новичка процесс передачи денег в доверительное управление может показаться сложным, однако на практике здесь бояться нечего. Чтобы правильно вложить средства, нужно вдумчиво подойти к подготовке, а также изучить информацию о предложениях в сфере доверительного управления, чтобы выбрать наиболее выгодные условия для вложения средств.

Выбор управляющей компании

Первый шаг – это подбор управляющей организации или трейдера, которому вы хотите доверить ваши средства. Основными критериями, по которым стоит подбирать управляющего, должны быть его профессионализм, прозрачность предлагаемых схем инвестирования, возможность использования различных систем ввода и вывода денег.

По возможности изучите отзывы о трейдерах и компаниях, с которыми вы собираетесь работать.

Обязательно обратите внимание на:

Согласование условий и подписание договора

Перед заключением договора обсудите с управляющим основные моменты вашего сотрудничества. Учитывайте особенности выбранного вами способа управления – для индивидуальных и коллективных видов ДУ условия будут отличаться.

Читайте также:  Разбой — понятие и состав преступления по УК РФ

При обсуждении с трейдером важно отметить предполагаемый доход и сроки инвестирования, максимально допустимый уровень просадки, а также ваше отношение к рискам в процессе работы управляющего.

Открытие и пополнение счёта

Чтобы передать деньги в ДУ, вам понадобится открыть счёт. Пополнить счёт можно различными способами: при помощи банковской карты, электронных денег, наличными средствами через банковский терминал, а также иными указанными управляющей компанией способами. После поступления денег на счёт вам останется передать управляющему данные для входа, которые вы получите при регистрации счёта.

Риски передачи денег в доверительное управление

При выборе в качестве управляющего частного лица, а не специализированной организации, возрастает риск обратиться к неквалифицированному участнику рынка. А также не стоит доверять все средства одному управляющему, так как всегда есть риск столкнуться с мошенничеством в данной сфере.

Также при передаче денег возникает риск рыночных изменений, способных сделать ваше капиталовложение убыточным. Тем не менее, инфляционные процессы влияют на средства, вложенные в доверительное управление, куда меньше, чем на те же средства, размещенные на одном или нескольких депозитных счетах.

Большую роль играет операционный риск – при недобросовестном исполнении управляющим своих обязанностей инвестор также рискует потерять часть своих средств либо упустить выгоду.

При использовании валюты в качестве способа капиталовложения возникает страновой риск – то есть риск падения стоимости валюты, который обесценивает ваши вложения.

Стоит помнить о том, что каждый из этих рисков – естественная рыночная ситуация, минимизировать шанс убытков от которой может опытный квалифицированный управляющий.

Каким может быть результат?

Передача средств может обернуться как большой прибылью, так и убытками. Несмотря на высокие риски, потенциальная доходность составляет от 30 до 100 %. Тем не менее, при грамотном подборе управляющего вы можете получить хороший пассивный источник дохода.

При использовании доверительного управления в качестве способа приумножить капитал вы получите новые знания и опыт по анализу рынка даже в том случае, если ваше участие в управлении будет минимальным, что впоследствии может стать отличной базой для самостоятельного инвестирования.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Договор доверительного управления имуществом

На сегодняшний день существует целый ряд причин, в связи с которыми заключение доверительного договора является необходимостью. К таким причинам относятся: желание владельца получить максимальную выгоду от использования имущества, временное отсутствие собственника имущества, некомпетентность владельца в вопросах, связанных с эксплуатацией объекта и другие. В этой статье мы осветим основные аспекты доверительного соглашения.

О договоре

Договор доверительного управления регламентирует отношения между учредителем управления и доверительным управляющим. Предметом соглашения выступает передача объекта в доверительное управление на согласованный в договоре временной промежуток. Подписывая договор, доверительный управляющий обязуется руководить объектом в интересах учредителя управления (выгодоприобретателя).

Выгодоприобретатель назначается учредителем управления. В доверительном соглашении выгодоприобретателем вправе выступать любой субъект ГП России, помимо доверительного управляющего.

Стороны договора

Выступать учредителем управления на территории России вправе:

Исполнять обязанности доверительного управляющего имеют право:

На какой срок заключается настоящее соглашение?

Срок действия доверительного договора может длиться не более пяти лет. Доверительное соглашение подлежит автоматической пролонгации на оговоренных исходным договором условиях, если отсутствует письмо о прекращении сотрудничества или заявление о расторжении договора.

Права и обязанности управляющего

В обязанности доверительного управляющего по настоящему договору входит:

Передача полномочий третьим лицам

По договору управления имуществом управляющий обязуется собственноручно осуществлять все возложенные на него обязательства.

Привлечение доверительным управляющим поверенного третьего лица для осуществления какой-либо деятельности от имени доверительного управляющего возможно только при следующих обстоятельствах:

Ответственность сторон

Учредитель управления по договору управления имуществом берет на себя ответственность за превышение управляющим, возложенных на него полномочий, перед лицами, которые не могли знать о данном превышении компетенций.

Доверительный управляющий, в свою очередь, несет два вида ответственности:

Если убытки возникли в связи с форс-мажорными обстоятельствами, с действиями учредителя либо выгодоприобретателя, то доверительный управляющий освобождается от ответственности.

На каких условиях происходит прекращение сотрудничества

При расторжении договора управления имуществом, объект настоящего соглашения возвращается в управление к учредителю, если в соглашение не указано другое.

Если одна из сторон настоящего договора приняла решение о прекращении сотрудничества, в ее обязанности входит составить письмо о расторжении договора и отправить его не позднее, чем за три месяца до даты прекращения договорных отношений.

Порядок заключения договора доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом — это соглашение, по которому одна сторона передает второй в управление имущество в целях совместного извлечения прибыли.

Кто и для чего заключает

Прежде всего необходимо ответить на вопросы, чем является доверительное управление, что такое договор управления недвижимым имуществом (или иным имуществом) и для чего он заключается? Статьей 1014 ГК РФ определено, что учредителем, то есть передающим имущественный комплекс лицом, вправе быть только собственник.

Исключения установлены для следующих случаев:

Таким образом, это один из видов передачи вещи во владение и пользование, в котором цель одна — получение прибыли за счет максимального эффективного ее использования. Условия и порядок пользования и владения предметом собственности устанавливает собственник.

Какие объекты передаются

Принимая во внимание суть такого соглашения, как договор об управлении, легко определить круг его объектов. Это предметы, которые способны принести материальные средства при их рациональном использовании профессионалами. В ст. 1013 ГК РФ перечислены следующие объекты, но их перечень не является закрытым:

Деньги как таковые не являются самостоятельным объектом, кроме случаев, отдельно указанных в законе.

Итак, разобравшись, что такое договор доверительного управления и для чего он заключается, перейдем к установленным Гражданским кодексом правилам его заключения и исполнения.

Форма и структура договора

В соответствии со ст. 1017 ГК РФ, форма предусмотрена только письменная. Если соглашение заключается в отношении недвижимости, обязательно производится государственная регистрация. Форма должна соответствовать ст. 550 ГК РФ (один документ, подписанный сторонами).

При оформлении соглашения применяется стандартная для всех сделок структура, но с особенностями, присущими только этому виду:

Существенными условиями (без согласования которых в тексте соглашение считается незаключенным) являются:

Учтем, что порядок заключения договора доверительного управления имуществом предполагает передачу объекта, факт передачи обязательно фиксировать отдельно.

Права управляющего

Этот вид сделки — это разновидность обязательственного права, то есть отрасли права, регулирующей отношения между двумя сторонами, общее название которых — кредитор (которому обязательство исполняется) и должник (обязанный исполнить обязательство). Чаще всего во взаимоотношениях обязательства есть у каждой из сторон: обязательства из договора доверительного управления имуществом несут оба управляющих (первый — передача вещи, оплата услуг, второй — управление имущества, передача прибыли).

Для выполнения сделки управляющий получает следующие правомочия, по ст. 1020 ГК РФ, в отношении переданного ему имущественного комплекса:

Отчет о своей деятельности управляющий предоставляет в согласованные сроки.

Сроки

Гражданским кодексом установлено, какой максимальный срок действия договора доверительного управления возможен. Он указан в ст. 1016 ГК РФ, где перечислены существенные условия контракта. Максимум, на который заключают такое соглашение, — 5 лет.

Решение о том, на какой срок заключается договор доверительного управления в конкретном случае, принимает собственник, учредитель.

Основания для прекращения соглашения

Они указаны в ст. 1024 ГК РФ:

Окончила Уральскую государственную юридическую академию в 2001 году. Работала в государственных органах и коммерческих организациях, веду частную практику.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *