Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как все устроено и реально ли купить жилье со скидкой на публичных торгах.

Как квартиры попадают на аукцион?

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва : «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики – когда стены разваливаются, и горит проводка.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Как поучаствовать в аукционе?

В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт. Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.

Как он работает?

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Как часто проходят такие торги?

О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.

Тогда где о них узнавать?

В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы.

Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.

Как найти эти площадки?

Какие есть подводные камни?

Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.

Еще одна распространенная проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.

То есть не все делают это самостоятельно?

Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами — аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.

Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?

Кирилл Севрюгин, программист : «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».

На такое жилье есть ипотека?

Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в «Росбанк Дом» – около 3 месяцев), но и саму квартиру.

Если жилье типовое, оценку делают быстро.

Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка. Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн. То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.

Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость» : «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.

Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики. Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях. С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».

Покупка квартиры через аукцион, на торгах

Аукционы – это один из самых выгодных способов получить неплохое жилье по минимальной стоимости. Несмотря на достаточно широкий «ассортимент» (большое количество предложений) такая система приобретения недвижимости не пользуется особой популярностью. Рассмотрим основные особенности и риски, связанные с такими сделками.

Понятие покупки квартиры через аукцион, на торгах

Сама торговля на аукционе – это очень старое явление. Суть в том, что некие лица по каким-то своим причинам (подробнее см.ниже) предлагают свои квартиры к продаже, выставляя их на торги. Для продавца – это очень быстрый способ реализовать ненужную недвижимость, однако нужно быть готовым к тому, что цена за жилье будет значительно меньше (порядка 20-30%).

Какие квартиры продают на торгах

На торгах преимущественно продается то жилье, которое по какой-то причине нельзя реализовать другим способом или то, которое не получается продать обычным способом:

В некоторых случаях свои квартиры на торги выставляют застройщики, однако, как правило – это происходит тогда, когда покупателей на такую недвижимость нет очень долгое время. Несложно догадаться, что скорее всего подобные квартиры будут крайне низкого качества.

Условия участия в торгах

Конкретные условия напрямую зависят от того, какую торговую площадку выбрал покупатель (их достаточно большое количество). Однако основные требования и особенности практически всегда остаются неизменными:

Во время торгов участники предлагают все большую и большую цену за лот (квартиру) с определенным шагом. Например, распорядитель торгов может объявить, что торговый шаг не может быть меньше 50 тысяч рублей. Как следствие, каждый раз, когда очередной потенциальный покупатель поднимает стоимость, он делает это на 50 тысяч рублей или выше.

Как приобрести квартиру на торгах

Сама процедура участия в торгах достаточно сложная за счет того, что нужно совершать множество непривычных для обычного покупателя действий. Кроме того, многие факторы, моменты и нюансы зависят от самой торговой площадки из-за чего то, что действовало в одном месте, может не работать в другом. Впрочем, это скорее исключение, чем правило, значительная часть компаний предпочитает придерживаться неких общих для всех «усредненных законов».

Порядок действий

Для покупки квартиры на аукционе необходимо:

  1. Подобрать подходящий вариант квартиры. Следует учитывать, что предложения постоянно меняются и добавляются. Для выбора рекомендуется регулярно просматривать все доступные торговые площадки.
  2. Оформить электронный ключ (при условии, что торговая площадка допускает возможность «удаленной» торговли). Сделать это необходимо в той самой компании, которая будет заниматься торгами. Придется предоставить свои документы и дождаться выдачи этого ключа.
  3. Зарегистрироваться в качестве участника торгов. Если ранее был получен ключ, то это скорее формальность, указывающая лишь на то, что человек действительно готов участвовать в данных конкретных торгах (ключ действует один год, так что вариантов для участия будет множество).
  4. Присутствовать во время торгов лично или удаленно, при помощи специализированного ПО (программного обеспечения). Тут все зависит от того, как именно работает выбранная торговая площадка.
  5. Участвовать в торгах (активно торговаться за жилье). В данном случае рекомендуется установить для себя определенный предел, выше которого выходить не планируется. Например, если квартира стоит на рынке 5 миллионов, а на аукционе ее стартовая цена 3 миллиона, то есть смысл определить для себя предел в 4 миллиона.
  6. В случае выигрыша, оплатить свой лот (внести оставшуюся часть суммы, за вычетом ранее внесенного залога).
  7. Получить документы, подтверждающие факт приобретения жилья на аукционе.
  8. С этими документами посетить Росреестр и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Документы

Для участия в торгах необходимо предоставить следующие документы:

Расходы

Помимо оплаты залоговой суммы и самой стоимости квартиры, покупатель несет затраты на госпошлину, при регистрации права собственности (2000 рублей на каждого нового владельца). Дополнительные расходы не предусмотрены, однако покупатель всегда можно обратиться за помощью к юристам, нотариусам, агентствам недвижимости и так далее. Все это оплачивается отдельно.

Сроки

Указать конкретные сроки достаточно сложно, так как каждая торговая площадка определяет их для себя самостоятельно. Примерно это будет выглядеть так:

Риски покупки квартиры на торгах

Самое важное при покупке квартиры на торгах – не приобрести проблемное жилье. Или хотя бы узнать о возможных проблемах заранее. О том, что значительная часть подобной недвижимости относится к достаточно некачественно построенным объектам было сказано ранее. Ниже будут представлены другие риски и проблемы, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель.

Зарегистрированные совершеннолетние лица

Многие квартиры, особенно если они ранее были банковским залогом, имеют прописанных в них жильцов. Если прописанные лица являются совершеннолетними, то после покупки недвижимости придется или договариваться с ними (просить выписаться) или же сразу обращаться в суд. Проще, разумеется, сначала попробовать договориться «по-хорошему» и только в том случае, если «ненужные» жильцы откажутся – подавать иск в суд.

Может возникнуть вопрос, почему эти люди не были выписаны заранее? На самом деле, продажа одной квартиры может растягиваться на несколько лет, так что бывшим владельцам (прописанным лицам) нет особого смысла начинать снимать новое жилье или покупать новую квартиру до тех пор, пока еще можно жить в старой.

Зарегистрированные несовершеннолетние лица

Значительно хуже ситуация, когда в квартире прописаны несовершеннолетние лица. Детей выписать нельзя ни при каких условиях. Сначала нужно предоставить им другое жилье и запросить разрешение от органов опеки. Логично, что покупатель в этом не заинтересован. Но и родители детей также не будут стремиться выписать своего ребенка (если вообще смогут это сделать, для этого тоже нужно разрешение из органов опеки).

В результате, несмотря на то, что покупатель будет считаться полноценным собственником квартиры, он не сможет ее продать в дальнейшем. Придется или пытаться договориться с родителями несовершеннолетних жильцов или же ждать, пока последние достигнут совершеннолетия, чтобы выписать их в принудительном порядке.

Право пожизненного проживания и содержания

О такой проблеме обычно сообщают еще до старта аукциона, так как нередко именно содержание является ключевым фактором. В данном случае человек, который по какой-то причине не может ухаживать за собой самостоятельно (инвалидность, возраст и так далее) и не имеет родственников, которые могли бы в этом помочь, соглашается продать квартиру третьим лицам с хорошей скидкой, но при условии, что бывший собственник сохранит за собой право пожизненного проживания и его будут содержать, помогать и так далее.

Если покупатель готов на уход за таким человеком, он может приобретать подобное жилье. Следует учитывать, что состояние иждивенца будут регулярно проверять те же органы опеки и при малейшем подозрении на то, что за ним плохо ухаживают, могут объявить сделку по покупке жилья недействительной.

Долги по коммунальным платежам

Жильцы квартир, выставленных на торги, нередко игнорируют необходимость оплачивать коммунальные услуги. Они считают, что это будет делать тот, кто купит их бывшую квартиру. В результате новый собственник получает жилье, за которым числятся фантастические долги, в котором нет света, газа, воды и так далее.

Нужно помнить, что долги начисляются не на квартиру, а не людей, которые в ней проживают. Это значит, что новый владелец может обратиться в управляющую компанию и потребовать вернуть свет/газ/воду, а также обнулить счетчики (или отсчитывать с новой даты). Разумеется, это не выгодно управляющей компании и во многих случаях приходится судиться, но судебная практика на стороне покупателей.

Единственное, за что скорее всего придется заплатить – это платежи за капитальный ремонт, так как они привязаны как раз именно к квартире.

Неузаконенная перепланировка

Еще одна проблема – неузаконенная перепланировка. Продать квартиру с такой перепланировкой на торгах не составит особого труда, но уже взять под залог такой недвижимости кредит или продать то же жилье в частном порядке будет практически невозможно.

Тут есть два варианта: или возвращать все, как было по техпаспорту или же узаконивать все сделанное (если это возможно). Как доказывает практика, первый вариант обычно проще и быстрее, тем более, что значительная часть квартир, реализуемых на торгах, находится в достаточно плохом состоянии и капитальный ремонт им все равно будет нужен.

Оспаривание решения суда

Если квартира ранее находилась в залоге у банка, то продавать ее на торгах финансовая организация может только по решению суда. Как следствие, это решение могут оспорить предыдущие собственники. В результате покупатель может лишиться вроде как купленной квартиры, за которую уже были заплачены деньги. Единственное, что радует в данном случае – деньги идут банку и он точно вернет их покупателю, если возникнут какие-то проблемы.

Читайте также:  Залив квартиры по вине управляющей компании

Покупка на торгах квартиры в новостройке

Очень редко появляются застройщики, продающие свои квартиры на торгах по сниженной цене. Выше уже было сказано, что обычно это очень некачественное жилье. Однако иногда попадаются и вполне актуальные предложения, на которые не жалко потратить деньги.

Этот вариант на самом деле является наименее рискованным из всех перечисленных выше. Однако следует помнить, что перед покупкой такой квартиры сначала ее нужно осмотреть. Вполне возможно, что информация на торговой площадке и реальные данные не совпадают.

Жилье по завышенной цене

Еще одна вероятная проблема – можно купить квартиру по стоимости не ниже, а выше рынка. В процессе торга покупатель может «впасть в азарт» и сам не заметить, в какой момент стоимость жилья вышла за все разумные рамки. Именно для решения этой проблемы ранее была рекомендация о том, что нужно устанавливать для себя максимальную планку, выше которой торговля продолжаться не будет.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Как самому купить квартиру на торгах?

Краткое содержание:

Человек купил квартиру с помощью кредитных средств, а в обеспечение возврата этого кредита заложил покупаемую квартиру или иную квартиру, но по кредиту платить не смог и вот решением суда с должника взысканы денежные средства и обращено взыскание на предмет залога – квартиру, исполнительный лист поступил приставам, которые обязаны организовать публичные торги по продаже квартиры в силу ст.56 ФЗ «Об ипотеке».

Что такое торги, и кто является продавцом квартиры на торгах

Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства (ст.449.1 ГК РФ).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом, публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447-449 ГК РФ и настоящим Федеральным законом.

В силу прямого указания ч.1 ст.89 ФЗ Об исполнительном производстве торги проводят территориальные органы Росимущества самостоятельно или привлекают специализированную организацию, подробный порядок взаимодействия определен в Соглашении ФССП РФ №0001/13 и Росимущества №01-12/65 от 30.04.2015 года, при этом специализированная организация действует от имени Росимущества и является продавцом квартиры в договоре купли-продажи.

Основания проведения торгов

Обязательные документы для проведения торгов:

-постановление о передаче арестованного имущества на реализацию – выносит судебный пристав-исполнитель, оно является основанием для реализации арестованного имущества;

-Акт приема-передачи с приложением оригиналов (а в случае их отсутствия – дубликатов, заверенных копий) правоустанавливающих и подтверждающих право Должника на квартиру документов, и заверенных копий процессуальных документов, составляется в течение десяти рабочих дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию.

К постановлению судебного пристава-исполнителя и к акту приема-передачи прилагаются:

1)копия постановления (определения) о наложении ареста на имущество должника;

2)документы, характеризующие объект недвижимости;

3)копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

По общему правилу начальная цена, по которой организатор торгов выставляет имущество на торги, должна быть не ниже, чем та, которая указана в постановлении пристава об оценке этого имущества.

Если квартира реализуется по решению суда, то начальная цена указывается в решении суда об обращении взыскания на предмет залога. Сам должник и члены его семьи не вправе участвовать в торгах.

Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации, если они не состоялись, то повторные публичные торги проводятся не позднее чем через один месяц после первых торгов и цена должна быть снижена на 15 процентов.

Постановление пристава о снижении цены является основанием для дальнейшей реализации арестованного имущества.

Как узнать о торгах, извещение и осмотр квартиры

Извещение о торгах и информация о реализуемом имуществе публикуется, согласно ч. 3 ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 4 ст. 449.1 ГК РФ, п. 2.6 Соглашения ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30.04.2015 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов – www.torgi.gov.ru, также на официальном сайте ФССП России – http://fssp.gov.ru/torgi и в печатных средствах массовой информации, которые распространяются в том числе по месту нахождения реализуемого имущества.

Если информация о торгах и имуществе будет размещена только в печатном издании, торги могут быть признаны недействительными в связи с нарушением порядка их проведения, особенно если печатное издание не широко распространено и не является специализированным

В извещении о проведении торгов, которое публикуется на сайте www.torgi.gov.ru, дополнительно нужно указать наименование и номер периодического печатного издания, в котором организатор торгов опубликовал извещение об их проведении, и дату этой публикации (п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66).

Если реализуется заложенное недвижимое имущество, то помимо опубликования извещения о торгах в сети Интернет нужно также опубликовать его в периодическом издании, которое является официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения недвижимости (п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке).

Например, в Москве извещения публикуются в официальном издании Мэра и Правительства Москвы “Бюллетень оперативной информации “Московские торги”.

О торгах заложенным недвижимым имуществом, извещают не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения.

В извещении о проведении торгов должно содержать сведения:

-о времени и месте торгов;

-форме торгов, в рамках исполнительного производства это, как правило, открытые публичные торги в форме аукциона (п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве);

-имуществе, которое будет продаваться на торгах, кадастровый номер недвижимости.

-существующих обременениях продаваемого имущества, например, залоге или праве аренды;

-порядке проведения торгов, в том числе о том, как оформляется участие в торгах и как определяется их победитель;

-собственнике (правообладателе) имущества;

-условиях договора, который заключается по результатам торгов;

-размере задатка, сроках и порядке, в котором его должны внести участники торгов, назначении платежа, реквизитах счета, порядке возвращения задатка.

Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Осмотр квартиры осуществляется по согласованию с организатором торгов, но нужно помнить, что к квартире доступа вообще может не быть, так как проживают собственники, которые не обеспечивают осмотра, судебный пристав может не иметь ключей от квартиры, а у организатора торгов вообще отсутствует обязанность организовывать потенциальным участникам торгов осмотр реализуемых объектов.

Как подать заявку для участия в торгах, порядок их проведения

1) обратиться к организатору торгов и ознакомиться с документацией к интересующему извещению, раздел “Документы”, контакты публикуются в извещении, раздел “Общие”. С правилами работы на сайте можно ознакомиться в разделе “Справочная информация”, “О работе с сайтом”.

Для поиска объектов, выставленных на торги на сайте www.torgi.gov.ru в области поиска торгов, нажмите кнопку “Расширенный поиск”. Откроется окно “Расширенный поиск торгов”. Укажите параметры расширенного поиска торгов (параметры поиск отличаются по видам торгов). Нажмите на значок поиска на главной странице. В открывшейся форме введите необходимые параметры поиска и нажмите кнопку «Поиск».

2)подать заявку на участие в торгах по правилам, которые опубликовал организатор торгов в извещении об их проведении. Подведение итогов приема заявок осуществляется комиссией и оформляется протоколом.

Если торги проводятся в электронной форме, то может потребоваться регистрация на соответствующей электронной площадке и документы. К заявке прилагаются в скан-образах копим документов, заверенных заявителем: паспорт, свидетельство ИНН, чек-ордер об оплате задатка, полные банковские реквизиты заявителя (рс), которые подписаны графической подписью заявителя.

В соответствии с пунктом 2 Федерального закона от 06.04.2011 N 63-ФЗ “Об электронной подписи” информация в электронной форме, подписанная простой электронной подписью (если войти на торги через сайт Госуслуг, то поданные документы, будут считаться подписанными простой электронной подписью) признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью. Но лучше иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП) удостоверенную соответствующим центром.

Организатор торгов обязан использовать информационные системы, обеспечивающие свободный и бесплатный доступ к информации о проведении торгов, о правилах работы с использованием такой системы, возможность представления заявки на участие в торгах и прилагаемых к ней документов.

То есть организатор торгов несет ответственность за действия выбранной им электронной площадки в части обеспечения доступа всех заинтересованных лиц к участию в торгах.

3)внести задаток в размере, в сроки и в порядке, которые организатор торгов указал в извещении об их проведении (п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. 4 ст. 57 Закона об ипотеке);

4)явиться на торги.

5)сделать надбавку к цене. Форма подачи предложения по цене устанавливается информационным извещением. Например, закрытая форма подачи предложения о цене направляется в электронной форме на сайте во время подачи заявки.

При открытой и закрытой форме, если ни один участник не сделает надбавку, торги не состоятся, и Вы не сможете приобрести имущество (п. 3 ст. 91 Закона об исполнительном производстве, пп. 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке). Государственный контракт с организатором торгов, может предусматривать только открытую форму подачи цены.

Выигрывает торги на аукционе тот участник, кто предложил наибольшую цену, это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов, где также указываются все участники, а также предложения о цене, которые они вносили (п. 6 ст. 449.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 6 ст. 448 Гражданского кодекса РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов в день проведения торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (в электронной форме на сайтах электронных торговых площадок, имеющих функционал для подписания такого протокола, в остальных случаях на бумажном носителе).

Далее победитель оплачивает стоимость имущества в полном объеме в течение пяти дней со дня проведения торгов на счет, указанный организатором публичных торгов, а ранее внесенный задаток засчитывается в стоимость. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

Деньги от продажи имущества перечисляются на депозитный счет территориального отдела ФССП России. После этого Росимущество или специализированная организация составляют отчет и также направляют его приставам.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи, то есть действует, как Продавец квартиры, что соответствует специальной норме ч.8 ст.57 ФЗ «Об ипотеке» (часть 11 ст.89 ФЗ «Об исполнительном производстве» в части сроков, не применяется).

При этом составляется Акт приёма-передачи квартиры или в договоре указывается, что подписание его означает и приём квартиры и ключей.

Подписанный договор и протокол о результатах торгов предоставляются в регистрирующий орган (через МФЦ) для внесения сведений в ЕГРН (п. 8 ст. 57 Закона об ипотеке).

В случае уклонения организатора торгов от подписания протокола о результатах торгов, возможно предъявления иска о понуждении к заключению договора (если договор может быть заключен только путем проведения торгов) абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК РФ п. 4 ст. 445 ГК РФ

Какие документы нужно проверить

Самостоятельно получить выписку из ЕГРН о правах на квартиру и обременениях – залоге в пользу Взыскателя для удостоверения правильности извещения в части собственника и залогодержателя, проверить нет ли иных обременений.

У судебного пристава выяснить, какие имеются аресты на квартиру и по каким основаниям. Допустимы обременения, наложенные судебным приставом-исполнителем в виде: постановления о наложении ареста на имущество должника – квартиру; постановления о запрете регистрационных действий в отношении квартиры.

Далее идет проверка правильности извещения по формальным признакам, которые указаны в законе, это имеет важное значение, так как торги могут признать недействительными, если имеются нарушения:

-не опубликование извещения о проведении торгов, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания);

-нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене;

-необоснованное недопущение к участию в публичных торгах;

-ненадлежащее изменение условий заключенного договора, заключение которого возможно только путем проведения торгов;

-продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество (ст. 449 ГК РФ), нарушения, связанные с проведением торгов или отсутствие торгов в установленное время в месте, где они должны были проводиться.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

О нарушениях любое заинтересованное лицо вправе подать жалобу в управление федеральной антимонопольной службы по субъекту РФ.

Согласно ч. 19 ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, в случае принятия жалобы к рассмотрению организатор торгов, которому в порядке, установленном частью 11 настоящей статьи, направлено уведомление, не вправе заключать договор до принятия антимонопольным органом решения по жалобе.

Договор, заключенный с нарушением требования, установленного настоящим пунктом, является ничтожным.

Хотя приобретатель имущества добросовестен, если всё таки торги признаются недействительными, то увы, запись о регистрации права собственности покупателя будет прекращена (но не всегда так) с организатора торгов в его пользу взыскиваются оплаченные денежные средства, так как у взыскателя в исполнительном производстве полученные в результате исполнительного производства денежные средства не могут быть изъяты, а попытки обойти это правило с помощью применения положений о неосновательном обогащении к полученному взыскателем имуществу, пресекаются судами.

А потому перед внесением задатка желательно проверить на сайте управления, не была ли подана жалоба по торгам, в которых собираетесь участвовать.

Ну и кроме, того традиционные риски покупателя, требующие проверки:

-наличие обременений квартиры: право проживания лица, которое отказалась от приватизации, а потому имеет право пожизненного проживания в квартире; залог квартиры; наличие зарегистрированных, имеющих право проживания по соглашению;

-не участие в приватизации лиц, которые могли стать ее участниками;

-банкротство продавца, наличие у него долгов;

-оспаривание сделки наследниками;

-не способность продавца понимать значение своих действий и руководить ими при сделке в силу возраста, заболеваний, сложившейся ситуации;

-заниженная цена по предыдущим сделкам;

-отсутствие согласия лиц, которые должны давать такое согласие для сделки;

-наличие несовершеннолетних собственников;

-привлечение маткапитала при покупке прежними собственниками.

-согласие сособственников долей.

-наследство по завещанию (завещание можно оспорить).

-наследство по закону (когда степень родства велика и по суду устанавливался юрфакт родственных отношений)

-смотреть родство по наследству.

Как зарегистрировать свои права на квартиру

Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя, то есть банка или иного кредитора, в пользу которого обращено взыскание на квартиру.

А потому перед регистрацией в Банк нужно направить заявление с требованием о совместной подаче документов для регистрации перехода права собственности на квартиру.

Также в МФЦ сдается копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги).

При этом регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя, то есть отдельного заявления о погашении такой записи и снятии обременения не требуется.

Если Банк уклоняется от подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя, то придется подавать иск в суд и запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Что делать, если прежние собственники не выселяются

В соответствии со ст. 78 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

А потому здесь подаётся исковое заявление о прекращении права пользования, выселении, снятии с регистрационного учета.

Вот всё. Адвокат Панфилов А.Ф., партнер “Юстерс”.

Инструкция: как купить квартиру на публичных торгах

На публичных торгах продаются квартиры, изъятые у банкротов, физических и юридических лиц. Объекты выставляются на продажу с хорошим дисконтом — это возможность приобрести жилье для себя или инвестировать для дальнейшей перепродажи. Купить недвижимость может любой желающий, но не все знают о такой возможности. Рассказываем, где искать информацию, как участвовать в аукционах и насколько это выгодно.

Читайте также:  Льготы на транспортный налог у военных пенсионеров

Что такое публичные торги

Публичные торги — это, согласно 1 ст. 449.1 ГК РФ, процедура продажи имущества физического лица, признанного банкротом по решению суда. Они проводятся в виде аукциона, открытого предложения или конкурса.

Приобрести с торгов можно:

Процедура покупки зависит от организатора торгов.

Кто проводит публичные торги

Для покупателя важно знать, кто продает имущество, от этого зависит его стоимость и размер дисконта. Реализовывать недвижимость могут банки-кредиторы, ФССП, муниципальные органы власти.

ФССП — это Федеральная служба судебных приставов. Приставы продают недвижимость, которая взыскана в результате исполнительного делопроизводства при процедуре банкротства. Это могут быть залоговые квартиры или иное жилье банкрота (если оно не единственное). Объектом продажи может быть и другая недвижимость: дача, земельный участок, гараж. Финансовым управляющим проводится оценка имущества, затем оно реализуется через публичные торги.

Банки

Если заемщик не погашает ипотеку или другой кредит, обеспечением по которому выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. Затем имущество выставляется на торги и проводится аукцион на его продажу. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Кредитные организации могут продавать залоговое имущество и без решения суда. Для этого должны быть одновременно выполнены следующие условия:

В этом случае недвижимость реализуется без аукциона. Стоимость определяется по соглашению между покупателем и продавцом по согласованию с кредитором.

Муниципальные органы власти

Органы власти могут устраивать аукционы по продаже муниципального имущества, в том числе недвижимости, которая подлежит приватизации, была передана муниципалитету по решению суда или по социальным программам.

Пример На сайте Моссоцгарантия можно приобрести квартиру по сниженной цене, которая реализуется через Департамент столицы. При заключении пожизненной ренты пенсионеры получают прибавку к пенсии, а их квартира после смерти продается на аукционе. Поскольку квартиры пенсионеров, как правило, требуют хорошего ремонта, они выставляются на продажу с хорошей скидкой от рыночной цены.

Как приобрести квартиру или другую недвижимость на публичных торгах

Купить недвижимость на публичных торгах можно через аукцион или через сайты банков.

На аукционе

Извещения о проведении аукционов и конкурсов о продаже имущества официальными органами публикуются в городских средствах массовой информации, на сайтах администрации муниципальных образований, на площадках интернет-агрегаторов.

Официальные интернет-площадки, где можно найти извещения о продаже:

Сайты, где собраны актуальные предложения от организаторов торгов:

Извещение содержит параметры объекта, первоначальную стоимость, дату, место и время проведения торгов, форму подачи заявок, перечень необходимых для подачи заявки документов. Поиском информации о будущих торгах покупатель занимается самостоятельно.

Сегодня все торги проводятся в электронном виде через специализированные интернет-площадки. Чтобы участвовать в электронном аукционе необходимо сначала пройти несколько этапов:

  1. Приобрести сертификат ЭЦП. Электронные цифровые подписи заказывают в Удостоверяющих центрах. Список аккредитованных центров размещен на сайте Банка России. Для получения ЭЦП потребуются документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, юридические лица дополнительно предоставляют выписку из ЕГРЮЛ, свидетельство о регистрации, доверенности на уполномоченных лиц. Срок изготовления — два дня. Стоимость электронной подписи — от 1200 руб. в год.
  2. Пройти аккредитацию на Электронной торговой площадке. Информация об электронной площадке, где будет проходить аукцион, размещается в извещении на проведение торгов. Потребуются следующие документы: заявление, паспорт, ИНН, СНИЛС. Юридические лица предоставляют уставные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ. Срок регистрации до пяти дней при наличии всех необходимых документов. Процедура регистрации на федеральных площадках бесплатная. Если обратиться за помощью в специализированные компании, которые помогают в аккредитации, получении электронной подписи и могут представлять ваши интересы на торгах, услуга будет стоить от 3 тыс. руб.
  3. Для допуска к торгам участник должен внести задаток. Его размер указывается в извещении — обычно до 5 % начальной стоимости имущества. Перечисление осуществляется с карты на счет, указанный в аукционной документации. Если участник выиграет аукцион, задаток спишется продавцу в качестве аванса. При проигрыше он вернется участнику.

Процедура покупки недвижимости с аукциона:

Если вы стали победителем, на электронную почту придет протокол о приоритетном праве на приобретении данного объекта по утвержденной на аукционе стоимости, с датой и местом заключения договора купли-продажи недвижимости.

Если победитель передумал покупать квартиру, внесенный задаток ему не возвращается, а недвижимость будет предложена участнику, который занял второе место. Дата и место заключения договора могут быть изменены по согласованию с продавцом.

В случаях, когда покупателя на объект не находится, торги объявляются несостоявшимися. Стартовая цена на недвижимость снижается на 10–15%, подается новое извещение и проводится повторный аукцион. Если имущество так и не реализовано, проводится аукцион по снижению цены. Этот порядок применяется на всех аукционах, независимо от организатора.

  1. На аукцион выставлена квартира стоимостью 5 млн руб. Торги признаны несостоявшимися, так как не поступило ни одной заявки на участие.
  2. Стоимость квартиры снижается на 10%, и она выставляется за 4,5 млн руб. Если на этом аукционе будут участники, они повышают цену на аукционный шаг. Победителем становится участник, предложивший максимальную цену.
  3. Если аукцион опять признан не состоявшимся, квартира выставляется на продажу через публичное предложение. Организатор торгов устанавливает стоимость недвижимости 4,5 млн руб., участники выставляют предложения, по какой цене они готовы купить объект: 3 млн руб., 3,5 млн руб., 2,8 млн руб. Победителем становится участник, предложивший 3,5 млн руб.

Участники, которые разбираются в этапах проведения аукционов по банкротству имеют большие шансы приобретения активов по самой выгодной цене.

Напрямую через банки

Если должник добровольно согласился продать ипотечную квартиру (или другую недвижимость), и заявленная стоимость устраивает покупателя, стороны могут договориться о приобретении объекта напрямую, без участия в торгах. В этом случае банк не подает в суд на заемщика, не запускается процедура банкротства. Кредитору важно, чтобы должник вернул кредит любыми способами.

Перечень залогового имущества с характеристиками объектов и способом продажи, которое реализуют банки, есть на их официальных сайтах, например, у Сбербанк, ВТБ, Банк УралСиб.

Первоначальная цена устанавливается в размере среднерыночной стоимости недвижимости в данном регионе. Но она может быть снижена по соглашению между покупателем и продавцом, если это устроит кредитора.

Например, на сайте ВТБ размещена информация о продаже квартиры в Москве:

В объявлении есть адрес недвижимости, ее площадь, количество комнат. Связаться с продавцом и договориться о цене можно по телефону, через электронную почту.

Приобрести квартиру можно как за счет собственных средств, так и оформить ипотеку в банке (в этом же или любом другом).

Если заемщик против продажи, банк подает в суд и недвижимость реализуется на аукционе в общем порядке.

Этот способ покупки квартиры проще, но он менее выгодный, так как продавцы редко делают хорошую скидку от рыночной цены.

Нюансы покупки недвижимости с публичных торгов

Покупка недвижимости с публичных торгов может стать удачным способом инвестирования свободных денежных средств. Вы получаете возможность приобрести квартиру по цене ниже рыночной, сами определяете, сколько вы готовы заплатить.

По данным «Официального сайта о размещении информации о проведении торгов» только 1 из 5 аукционов признается завершенным. Это объясняется тем, что на торгах может быть не заявлено ни одного участника. Покупателям сложно искать предложения — необходимо пересматривать массу информации на разных сайтах. Аукционов по продаже недвижимости в небольших городах проводится немного, придется долго ждать. Кроме того, может не получиться приобрести квартиру в нужном районе и на нужном этаже.

Что необходимо учитывать:

Квартира с торгов: как я купила трешку в Москве по цене вторички в области

Квартира с торгов: как я купила трешку в Москве по цене вторички в области

В прошлом году на торгах я купила квартиру в новострое за 7.4 млн рублей. Вот, что я узнала о работе государственных аукционов.

Дарья Башкарева

купила квартиру на аукционе

Нахожу аукцион

В 2016 году я переехала из Екатеринбурга в Москву. Квартиру снимала в Долгопрудном, а работать ездила в Москву. Через три года поняла, что на Урал не вернусь и решила обзавестись собственным жильем.

Мне нужно было жилье на территории Москвы, чтобы получить московскую прописку. Но я не хотела уезжать далеко от района, где снимала квартиру. До ближайшего метро 20 минут на электричке, рядом спортзал, стадион, куча продуктовых магазинов.

Еще я хотела трехкомнатную квартиру, а потратить могла не больше 10 млн рублей. В 2019 году за эту цену в Долгопрудном можно было купить вторичную трешку в относительно новом доме.

В 2020 году цены на квартиры в Этажах не сильно поменялись.

Эту 14-этажку первой выставили на аукцион[/caption]

Трехкомнатные квартиры стоили от 7.4 млн рублей. В отделе продаж сказали, что купить их можно только через онлайн-аукцион.

Такие квартиры строит УГС: Управление гражданского строительства. Это городская организация, которая подчиняется Департаменту строительства столицы. По сути собственником этих квартир является Москва.

Нахожу квартиру

Перед подачей заявки на аукцион сначала нужно выбрать квартиру. Мой ЖК выставлял на продажу 4 дома. Дома выставляли не все сразу, а по очереди: между аукционами надо было ждать несколько месяцев.

Я не хотела затягивать с покупкой и решила искать квартиру в корпусе, который выставят первым.

Для участия в аукционе можно выбрать любое количество квартир. Я решила поставить на два лота — на случай, если не получится купить жилье с первого раза.

За день я осмотрела шесть квартир с разными планировками и на разных этажах. Все они были примерно в одинаковом состоянии. ЖК продавал жилье с отделкой комфорт-класса: обои под покраску, ламинат на полу, напольная плитка в кухне, ванной и туалете, есть люстры и межкомнатные двери. В квартиру можно заезжать сразу, нужна только мебель.

Такой ремонт был сделан во всех квартирах ЖК

Все плюсы и минусы я записывала в блокнот: после третьей квартиры уже не вспомнить, где я была и что видела. В одной квартире была плохо установлена входная дверь: тяжело открывалась и закрывалась, нижняя часть царапала пол в прихожей. В другой не закрывалась межкомнатная дверь.

Я присмотрела квартиры с двумя балконами. Один выходил на двор, другой — на парк

Из шести квартир я выбрала две. Обе были трехкомнатными, с похожей планировкой. Первая была на четвертом этаже и стоила 7.43 млн рублей. Вторая — на двенадцатом этаже и стоила 7.67 млн. Это не окончательная стоимость, а первичная цена на торгах.

На сколько вырастет стоимость квартиры в конце аукциона — предугадать нельзя

Готовлюсь к торгам

Когда квартиры выбраны, можно готовиться к торгам. Торги проводит Единая торговая площадка.

Готовлю электронную подпись

Для участия в торгах нужно оформить электронную подпись и зарегистрировать ее на площадке. Подпись можно заказать на торговой площадке или в любом аккредитованном Минкомсвязью центре.

Обычно подпись выдают через три дня на флешке. Мою выдали через неделю. На регистрацию уходит еще 5 дней.

Многие разбираются с процедурой торгов самостоятельно. Я впервые покупала квартиру через торги и ничего не знала об аукционах. Поэтому решила подстраховаться и обратилась к риелтору от застройщика. Риелтор заказал подпись и зарегистрировал ее на торговой площадке.

Подпись стоила 3 000 рублей, за услуги риелтора я заплатила еще 10 000 рублей.

13 000 руб

стоит сделать подпись через риелтора

Вношу обеспечительный платеж

После регистрации на торговой площадке у меня появился личный кабинет с лицевым счетом. На этот счет нужно перечислить аванс: обеспечительный платеж. По условиям торгов аванс составляет 2% от начальной стоимости квартиры.

Обеспечительный платеж не входит в стоимость лота, его возвращают участникам аукциона после торгов. Если участник выиграл, но потом отказался от квартиры, то аванс ему не возвращают.

Так как я хотела участвовать в двух аукционах, мне нужно было внести два обеспечительных платежа: 148 600 и 153 400 рублей.

Деньги я переводила через Сбербанк Онлайн. С меня сняли еще комиссию: по 500 рублей за каждый платеж. Площадка получает деньги не сразу. Мне пришлось ждать подтверждения два дня. После того, как сумма отобразилась в моем кабинете, можно было подавать заявки на квартиры.

Квартиры не появляются автоматически в личном кабинете. Их нужно найти на сайте торговой площадки. После подачи заявки лоты появляются в личном кабинете.

Мне не пришлось разбираться с площадкой. Вместо меня все сделал риелтор: подача заявки входила в его услуги.

Заявки на лоты подают через форму на сайте торговой площадки.
Источник: roseltorg.ru

Как проходили торги

За квартиры на аукционах борются люди, которые собираются там жить, и еще перекупщики. С перекупщиками торговаться сложно, они подают заявки на несколько квартир и ставят высокую цену за лот — это создает большую конкуренцию на аукционе. Обычный покупатель заинтересован в более низкой цене. Перекупщик закладывает переплату в цену, по которой будет продавать эту квартиру.

Участвовать в торгах можно из дома, но для этого нужно настроить компьютер для работы с электронной подписью.

По договору риелтор должен был подготовить мне место для торгов: стол и компьютер со всеми сертификатами. В день аукциона я просто приехала на специальную площадку.

Торговаться за свои квартиры мне пришлось два дня: первый аукцион прошел 3 декабря, второй — 5 декабря.

Площадка для торгов

Аукцион проводили в помещении торгового центра. Внутри рядами стояли столы с ноутбуками. Для торгов каждому заявителю выдают по ноутбуку, даже если он торгуется за несколько квартир.

В аукционе участвовали не менее 100 человек. Это были не все участники, кто-то торговался из дома.

Первый аукцион

Риелтор усадил меня за ноутбук и помог зайти на сайт торговой площадки с помощью электронной подписи. Риелтор в торгах не участвует, делать ставки на лот я должна была самостоятельно.

Торги стартовали, я сделала первую ставку, — и тут в помещении у половины участников пропал интернет. Я оказалась в числе тех, кому не повезло. Несколько раз я судорожно пыталась подключить Wi-Fi на ноутбуке: торги продолжались, мою квартиру мог выкупить другой участник. Другие люди тоже начали нервничать и просили остановить торги, дергали своих риелторов, пока организаторы пытались решить проблему.

Через полчаса связь починили, но я уже подключила ноутбук к интернету со своего телефона. Интернет не отключала до конца торгов, — если бы связь снова пропала, я продолжила бы торги.

Раньше на аукционе давали час, чтобы перебить ставку другого участника. В 2019 году время сократили до 10 минут. Это удобно: аукцион проходит быстрее. Рядом со мной на торгах сидела супружеская пара. Они рассказали, что несколько лет назад просидели на аукционе 36 часов. Им пришлось спать по очереди, чтобы вовремя делать ставки и не упустить свою квартиру.

Два с половиной часа я боролась за свой лот. Мне удалось сделать ставку, которую никто не перебил, — и меня признали победителем аукциона.

Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Читайте также:  Как выписать собственнику прописанных без согласия

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Покупка квартиры через аукцион, с торгов

Купить квартиру через торги можно онлайн или при личном присутствии, сэкономив до 30-40% от ее реальной рыночной стоимости. Чаще всего тендеры проводятся в интернете. Рассмотрим, что подразумевается аукционами по продаже недвижимости, каковы условия участия, какие квартиры там продаются, на каких сайтах они проводятся, и как купить или продать жилье.

Что такое аукцион?

Аукцион – это публичная продажа недвижимости и другого имущества по заранее определенным правилам. Главное условие – соблюдение принципа состязательности между покупателями: кто предложит большую цену за жилье, тому его и продадут по окончании торгов.

Если же речь идет о покупке квартиры через аукцион, все наоборот: покупатель сам ищет приемлемые для него лоты с учетом параметров и стоимости недвижимости, и подает заявки.

Обратите внимание! Продажа квартиры по ФЗ 44 через аукцион проводится в обязательном порядке бюджетными учреждениями, которым принадлежит продаваемое имущество. По-другому его реализовать нельзя, это нарушение законодательства.

Какие квартиры продаются на торгах?

На торгах можно купить самые разные квартиры:

  1. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Закон обязывает такие учреждения продавать имущество только через торги. Оно может быть получено по государственному договору ренты, а также при наследовании, если имущество признано выморочным. Или если предприятие признано банкротом, и его недвижимость продается.
  2. Продаваемые агентствами недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги и он готов существенно снизить стоимость, риэлтор может выставить его жилье на торги. Недвижимость может быть в собственности и у самого агентства, если оно ранее его выкупило у другого человека.
  3. Жилье продается банком. Если квартира была передана в залог по ипотеке или потребительскому кредиту, и заемщик не смог рассчитаться перед кредитором, накопив долги, она продается через торги. Банку нужно быстрее получить деньги. Остаток отдается заемщику.

Примечание: иногда покупка квартиры с торгов возможна и у застройщика. Скорее всего, она будет не самого лучшего качества, если компании приходится продавать ее таким образом.

Условия участия в торгах

Условия покупки на торгах зависят от конкретной площадки – везде они разные. Но в общем критерии выглядят так:

  1. Обязательна регистрация на сайте и получение электронного ключа. Он будет вместо подписи. Заказать его можно в сертифицированном центре: например, в «Корус Консалтинг», «СКБ Контур», Таскком».
  2. Совершеннолетний возраст.
  3. Внесение залогового депозита для подтверждения наличия денег на покупку. Сумма варьируется от 100 000 до 300 000 руб. Если покупатель выигрывает аукцион, деньги засчитываются в счет недвижимости. При проигрыше возвращаются на банковский счет в течение 5 дней.
  4. Участники регистрируются примерно за 5 дней до начала аукциона.
  5. Продавец может определить стоимость торгового шага. Например, если она равна 50 000 руб., то покупатель вправе поднять цену минимум на 50 000 руб.

Пример. Квартира продается на торгах за 2 000 000 руб., ее реальная рыночная стоимость – 4 000 000 руб. Торговый шаг равен 100 000 руб. Первый участник аукциона предложил выкупить недвижимость за 2 100 000 руб., второй – за 2 500 000 руб. Если бы предложили поднять цену не на 100 000, а на 50 000 руб., на площадке этого бы не позволили сделать, т.к. цена шага ниже минимальной. Больше – можно, меньше – нет.

На каких сайтах возможна покупка квартиры через аукцион?

Продажа квартир с аукциона проводится на нескольких площадках:

Важно! Государственную или муниципальную недвижимость можно купить только через Единую информационную систему в сфере закупок. Некоторые банки выдают ипотеку на покупку жилья через торги.

Как купить квартиру на аукционе?

Чтобы купить квартиру через торги, нужно выбрать площадку и зарегистрироваться на ней. Скорее всего, система запросит паспортные данные, ИНН и реквизиты банковского счета. После этого документы отправятся на проверку, через несколько дней пользователю сообщат о ее результатах.

Что нужно сделать после регистрации:

  1. Перечислить задаток. Он поступит на личный счет в системе.
  2. Выбрать квартиру и подать заявку. После этого покупателя снова проверят. Если все в порядке, ему поступит уведомление о допуске к торгам.
  3. Участвовать в аукционе. Обычно торги проводятся по будним дням, примерно с 09.00 утра. Сначала нужно выбрать лот, на который подана заявка. Если заявок несколько, торги проводятся. Ставки повышаются каждые 30-60 минут. Если только одна, договор заключается с тем, кто ее подал.
  4. Получить выписку из протокола подведения итогов аукциона на электронную почту.
  5. Заключить договор купли-продажи (далее – ДКП) с продавцом.
  6. Подать документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Оплата по договору чаще всего производится через безотзывный аккредитив, и посредником между продавцом и покупателем выступает банк. Сразу после регистрации права собственности деньги перечислят продавцу, это займет около месяца с момента подписания ДКП.

Содержание и образец договора

Если собственник продает недвижимость самостоятельно, в ДКП в качестве продавца указывается он. Если жилье продается по причине банкротства, от лица должника действует конкурсный управляющий. Сведения о сторонах сделки обязательно указываются в ДКП.

Что еще должно быть в договоре:

  1. Сведения о недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, этаж.
  2. Документ, на основании которого жилье принадлежит продавцу.
  3. Реквизиты протокола по результатам аукциона.
  4. Стоимость жилья, порядок оплаты.
  5. Права, обязанности, ответственность сторон.
  6. Подписи участников сделки.

Документы

Для участия в аукционе покупателю понадобится паспорт и выписка по банковскому счету, подтверждающая, что у него есть деньги для покупки недвижимости. При выходе на сделку достаточно паспорта и протокола.

Продавец должен представить выписку из ЕГРН, техпаспорт и документ, на основании которого у него возникло право собственности.

Расходы

Расходы покупателя при покупке квартиры через электронные торги сводятся к внесению залога и оплате госпошлины за переоформление права собственности (2 000 руб.). Дополнительные затраты бывают редко.

Как продать квартиру через госзакупки?

Физическому лицу продать квартиру через торги ЕИС сложнее, чем бюджетной организации. В ЕИС большая часть объявлений о продаже, а не о покупке.

Как продать квартиру государству через аукцион:

  1. Найти в ЕИС извещение о покупке недвижимости в регионе ее местонахождения.
  2. Ознакомиться с техзаданием, чтобы понять, подходит ли жилплощадь.
  3. Отправить заявку на участие в аукционе.
  4. Участвовать в аукционе. Выиграет тот, кто предложит жилье по меньшей цене.
  5. Заключить договор и передать ключи от квартиры заказчику.

Обратите внимание! Продажа квартиры через торги длится довольно долго. Если у заказчика совсем нет заявок, аукцион не проводится. Нужен хотя бы один участник.

Риски покупки и продажи квартиры через аукцион

Покупка квартиры на аукционе сопровождается довольно большим количеством подводных камней:

  1. В квартире могут быть прописаны старые жильцы. Выписать их можно по договоренности или через суд. Сложнее, если зарегистрирован несовершеннолетний ребенок: все действия придется согласовывать с его родителями или органом опеки.
  2. Сохранение права пожизненного проживания посторонним человеком. Такое бывает, когда продавец изначально покупает квартиру по ДКП с правом проживания другим лицом. Оспорить это практически невозможно, но о таком нюансе обычно сообщают до начала торгов.
  3. Неузаконенная перепланировка. Новому собственнику придется переоформлять документы самостоятельно или возвращать все в первоначальный вид.
  4. Задолженность по коммунальным услугам. К новому владельцу она не переходит, но ТСЖ вряд ли это заинтересует. При длительной неуплате могут отключить электричество или водоснабжение, и покупателю придется разбираться с этим самостоятельно.
  5. Приобретение некачественного жилья. Через аукционы продается большая часть недвижимости с «бабушкиным» ремонтом или вообще без него; имеющая проблемы с инженерными сетями.

Совет юриста: иногда за квартиры на аукционах люди отдают даже больше рыночной стоимости, впадая в азарт. Сомнительная экономия. Желательно еще до начала торгов определиться с максимальной суммой, которую можно потратить на жилье.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Риски для собственника при продаже квартиры через аукцион минимальны. Он может выставить любую цену. Но если покупатель впоследствии откажется от сделки и не возместит нанесенные убытки, для взыскания придется обращаться в суд.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

  1. Квартиры на аукционах продаются по сниженной стоимости (минус 30-40% от рыночной). Но во время торгов нужно контролировать себя на каждом шаге, чтобы в итоге не заплатить больше средней цены по рынку.
  2. Покупка квартиры через торги удобна тем, что никуда ходить не надо: все происходит дистанционно. Оффлайн только заключается ДКП.
  3. Можно купить квартиру с торгов в ипотеку, но кредитованием такой недвижимости занимаются далеко не все банки. Подробности нужно уточнять на конкретной площадке.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *