Как продать ипотечную квартиру

Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.

Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.

Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).

Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.

Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.

Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

Сделку полностью ведет банк

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.

Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.

Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.

Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

Из-за чего и как именно происходит в Cбербанк продажа залогового имущества

Для начал выкладываю свой рейтинг брокеров на которые зарабатываю уже много лет! Вывожу стабильно прибыль и инвестировал очень много денег

А вот уже как зарабатывать, мы все обсуждаем в закрытой группе, точней в секретном Форекс форуме ! Там много, трейдеров, финансовых блоггеров, брокеров и новичков хватает! Обсуждаем, что работает, а что нет! Присоединяйся, чем больше нас, тем проще! Смотри пример личного заработка

Купить или продать залоговое имущество в Сбербанке можно или на двух официальных его аукционах, или напрямую в отделении. На сайте есть даже карта таких объектов, реализуемых по всей РФ. Торги осуществляются и онлайн на специальных электронных площадках. Кому грозит продажа такого имущества, где оно реализуется, опишем в статье.

  1. Из-за чего продаётся в Сбербанк залоговая недвижимость
  2. Все ситуации, когда продаётся арестованное имущество Сбербанк
  3. Объявить себя банкротом, чтобы избежать реализации имущества
  4. Торги Сбербанка залогового имущества — все шаги
  5. Где находится витрина залогового имущества Сбербанк — список аукционов
  6. Аукцион квартир от Сбербанка — стоит ли игра свеч
  7. Выводы

Из-за чего продаётся в Сбербанк залоговая недвижимость

Сбербанк не будет беспочвенно реализовывать автомобили, квартиры или другое имущество, купленное в кредит. Для этого требуются веские причины, например:

Иногда Сбербанк даёт отсрочку, временные «каникулы», но и они не помогают клиенту справиться с финансовыми трудностями. Он всё равно не погашает все долги, из-за чего и происходит реализация.
В самом договоре есть такой пункт, в котором прописано, что в случае неуплаты Сбербанк имеет право без суда реализовать имущество.

Конечно же, речь идёт не о том, что есть в распоряжении клиента, а только лишь о залоге. Им чаще всего и выступает то, что было куплено в кредит — квартира, автомобиль и т.д. Именно они и продаются с торгов. Они по документам выступают залогом.

Часто клиенты Сбербанка не могут выплатить ипотеку. По ней приобретённое за заёмные деньги жильё всегда является и обеспечением по кредиту, иными словами, залогом. Поэтому банк тоже имеет право его продать, если долги не будут погашены. Некоторые кредиты, особенно на крупные суммы, точно так же оформляют с обеспечением. Залогом является автомобиль, недвижимость. При неуплате займа они тоже «уходят с молотка».

Все ситуации, когда продаётся арестованное имущество Сбербанк

Продажа залога не происходит просто так или после первой же неуплаты ежемесячного взноса по кредиту. На то должны быть весомые обстоятельства, например, многочисленные просрочки, отказ клиента не просто гасить долг, но и сотрудничать с банком. Последний высылает предупредительные письма, извещения не только по почте, но и по телефону.

Что касается судебных разбирательств, то их может и не быть. Почему? Сбербанк имеет право на продажу имущества без суда. Если клиент не согласен с таким решением, то он сам подаёт запрос. Начинаются судебная тяжба, которая вряд ли закончится положительно для заёмщика. Если он действительно не гасил задолженность, то опровергнуть этот факт будет крайне сложно. Суд будет на стороне кредитора.

Если заёмщик всё-таки «идёт на контакт», желает погашать хоть какую-то часть кредита, предъявляет доказательства потери трудоспособности или самой работы, то продажи может и не быть. Сбербанк заинтересован в том, чтобы кредит был закрыт без торгов и суда. Но при полном молчании, отсутствии сотрудничества и неуплате происходит реализация имущества. Происходит это, как правило, на официальном аукционе от Сбербанка.

Объявить себя банкротом, чтобы избежать реализации имущества

Существует один официальный способ, как всё-таки избежать продажи жилья и другого имущества с аукциона. Необходимо объявить себя банкротом. Но это не говорит о том, что к методу может прибегнуть любой злостный неплательщик. Клиент Сбербанка действительно должен быть банкротом, то есть человеком, у которого нет возможности и средств для оплаты долга.

Банкротом объявляют себя по разным причинам, например: потеря трудоспособности, низкий доход, увольнение с основного места работы, ликвидация бизнеса и т.д. То есть основания должны быть,а причина банкротства обязательно указываются в обращении к Сбербанку. Предоставляются все доказательства, справки, документы, составляется заявление. Статус банкрота обязательно проверят, чтобы подтвердить его или опровергнуть.

Если он правдивый, то имущество можно спасти от реализации с аукциона Сбербанка. Но дело касается не абсолютно всего, а только того, что не может быть продано с торгов по закону:

Если у должника есть более одной зарегистрированный квартиры или другого вида недвижимости, то они уж точно будут проданы. Конечно же, реализуется такое количество, оценочная стоимость которого позволит погасить задолженность.

Торги Сбербанка залогового имущества — все шаги

Просто так торги не начинаются, и специалисты Сбербанка не будут продавать ипотечное жильё, залоговое имущество после первой же просрочки. Для начала аукциона нужны весомые обстоятельства. Если должник не собирается выплачивать кредит, накопившиеся проценты, штрафы, а также не пользуется реструктуризацией, то вероятность реализации высокая. При полном отсутствии содействия со Сбербанком и нежелании найти компромисс, последний имеет право на начало торгов, даже без суда.

Как правило, заемщик даёт согласие на продажу, так как она является единственным выходом. Деньги от реализации поступают на счёт Сбербанка и используются в качестве суммы для погашения всех долгов. Если с неё что-либо останется, то эта разница перечисляется самому клиенту.

Порядок постановки на аукцион:

  1. Клиент передаёт в Сбербанк все подтверждения того, что реструктуризация дога ему не помогала. Например, он предъявляет справку о низком доходе или потере места работы.
  2. В 2019 году есть возможность или самому продать имущество, отдать все долги Сбербанка, или согласиться на торги.
  3. При согласии на аукцион Сбербанк ставит недвижимость или транспортное средство на торги. Делает он это через два крупных онлайн-сервиса. Это электронные плошадки-аукционы Сбербанка, названия которых приведём ниже.
  4. Заключается новый договор.
  5. Продажа.
  6. Погашение задолженности.
  7. Закрытие договора.

Если реализация не произошла, то имущество снова добавляется на аукцион. Каждый раз Сбербанк ожидает 3 месяца и снова возобновляет лот.

Где находится витрина залогового имущества Сбербанк — список аукционов

Продают участки, квартиры, дома и даже транспортные средства не в самом Сбербанке, а на электронных площадках. Они являются его официальными онлайн-аукционами. Но если вы хотите увидеть все объекты на сайте самого банка, то перейдите в раздел покупки и аренды недвижимости. Там есть подробная карты, а возле неё — фильтры поиска.
Чтобы всё-таки посмотреть все лоты с описанием, прицениться и поучаствовать, следует перейти на электронные площадки с торгами от Сбербанка. К ним относятся два сайта:

  1. Российский аукционный дом. Сама площадка называется сокращённо РАД.
  2. Онлайн-ресурс Сбербанк АСТ.

На этих двух площадках и происходит электронная реализация. На них постоянно добавляются новые лоты от Сбербанка, вся информация открыта для пользователей.

Аукцион квартир от Сбербанка — стоит ли игра свеч

Иногда потребители сторонятся аукционов от банков, где продаётся залоговое жильё, автомобили или участки. Не стоит им не доверять, ведь все сделки официальные, подтверждены. Но всё же не мешало бы проверить информацию по лоту, ведь редко, но случаются разные ситуации. Примеры таковых:
Бывший владелец имущества решился на судебные тяжбы с банком. Он подаёт в суд, из-за чего на лоте может стоят обременение.

По транспортному средству числятся всевозможные неуплаты государству, например, налоги. Если банк о них умолчал, то новому собственнику всё равно придётся их оплатить. Неизвестно, насколько велики будут эти траты. Лучше узнать о них заранее.

Почему же всё-таки большинство пользуются такими торговыми площадками, покупают через них имущество? Вся причина кроется в цене. Часто она ниже рыночной отметки. Выгода кажется большой, но всё же важно проверить статус и основную информацию по своему лоту.

Выводы

Купить залоговые квартиры от Сбербанка, автомобили, земельные участки, дома и другие объекты получится только через два сайта — АСТ или РАД. Они являются официальными торговыми площадками. Здесь проходят торги, в результате которых потребители приобретают объекты по приемлемой цене. Иногда стоимость ниже рыночной, что и привлекает пользователей.

Что касается самой процедуры продажи залогового имущества, то она инициируется банком с согласия заёмщика или без него. Часто никто не подаёт в суд, а сам Сбербанк имеет право на реализацию и без разбирательств.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Многие сомневаются – можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Некоторые уверены, что находящееся в залоге имущество не продается. На самом деле продажа ипотечной квартиры не запрещена. И ипотека Сбербанка не исключение.

Можно ли продать квартиру в ипотеку?

Здесь возможно два сценария развития:

  1. Либо получение согласия Сбербанка, готовность к длительному и сложному оформлению.
  2. Либо попытка найти покупателя на ипотечную квартиру, с его помощь решить финансовые проблемы с банком, и продать ему уже свободное от залога жилье.

Если в первом случае продавец может рассчитывать на сумму меньшую, чем цена аналогичной «свободной» квартиры, то во втором он получит еще меньше, а найти покупателя окажется еще сложнее.

Но это только «общая картина», которую может значительно улучшить удачное стечение обстоятельств или усилия продавца жилья.

Причины и условия продажи ипотечной квартиры

Во многом цена и прочие условия продажи квартиры в ипотеке (т.е. находящейся в залоге у Сбербанка или другого кредитного учреждения) зависят от индивидуальных обстоятельств продавца.

Читайте также:  Что такое КБК: расшифровка, как узнать

Продажа ипотечной квартиры с согласия Сбербанка

Продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, предполагает его обязательное согласие. А для получения этого согласия необходимо личное обращение получателя ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» и объяснение им своих мотивов.

Вернее всего Сбербанк даст согласие:

  1. Тем, кто не в силах платить по кредиту.
  2. И тем, кто готов платить ипотеку за более дорогое жилье.

В первом случае Банк избегает процедуры принудительного выселения, продажи жилья и связанных с этим проблем.

Во втором случае Банк имеет надежду заработать больше на этом же клиенте.

Многое зависит и от условий ипотечного договора. В нем должно разрешаться досрочное погашение долга.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Операция продажи квартиры в ипотеку происходит так:

  1. Заемщик сообщает банку о желании продать квартиру. Разъясняет причины.
  2. Получает согласие банка на операцию.
  3. Банк предлагает клиенту заключить предварительный договор купли-продажи.
  4. Продавец получает предоплату и гасит задолженность перед Сбербанком.
  5. Продавец с покупателем оформляют не предварительный, а окончательный договор купли-продажи квартиры.

Еще один вариант, гораздо более редкий – переоформить ипотечный договор на другое лицо. Происходит своего рода «продажа долга», т.е. заключается договор перевода долга на третье лицо. В таком случае платить ипотечный кредит начинает другой заемщик. К нему переходят все права на остающееся в залоге у банка жилье.

Но! Нет уверенности, что покупатель квартиры подойдет по требованиям Сбербанку. И еще меньше шансов, что Банк согласится выдать новому заемщику кредит на тех же условиях.

И первый, и второй случай несут в себе некоторые риски для покупателя.

Погасив кредит за его средства, владелец квартиры может отказаться от продолжения сделки. Ведь заключать договор о продаже жилплощади до освобождения ее от залога в банке нельзя. Т.е. речь будет идти только о долге одного физического лица другому, а не об обязанности передачи квартиры в собственность.

У продажи с согласия Сбербанка есть одно важное преимущество – Банк может выступать гарантом совершения сделки. А покупатель получит возможность передавать деньги напрямую в Банк для погашения кредита.

Как продать ипотечную квартиру без согласия Сбербанка?

Искать покупателя на жилье в ипотеке можно без ведома и согласия ПАО «Сбербанк». Но здесь ситуация становится рискованной не только для покупателя, но и для продавца.

Риск покупателя мы уже рассмотрели, а риск продавца состоит в том, что Банк может возразить против перехода прав собственности. В таком случае придется вначале полностью рассчитаться за квартиру и лишь потом продавать ее.

О гарантиях со стороны Сбербанка при проведении операции речи также не идет.

В общих чертах продажа без согласия Банка происходит по тем же правилам. Но добавляются некоторые меры предосторожности:

Другой способ – открытие в Сбербанке аккредитивного счета на который покупатель вносит всю стоимость квартиры, а продавец получает сумму за вычетом долга Банку.

И еще один вариант, для продавцов с высоким текущим доходом.

Но для того, чтобы получить кредит сравнимый (в среднестатистическом случае) с половиной цены квартиры, нужно иметь весьма высокий и стабильный доход.

Также при продаже без согласия Банка могут использоваться встречные договора с разного рода обязательствами. Так делается для того, чтобы обезопасить покупателя от желания покупателя не исполнить предварительный договор купли-продажи после погашения долга Сбербанку. Примерный образец такого договора можно найти в интернете, лучше выбирать «свежие» варианты, желательно 2021 года, чтобы предотвратить возможные несовпадения с действующим законодательством. Однако это касается лишь формы соглашения, а вот его содержание, т.е. поиск обязательств, которые не сможет нарушить продавец, становится проблемой покупателя.

Но главным значимым практически для любой аспектом должно быть понимание, что все сложности и риски сделки пропорционально уменьшают цену этого жилья.

Реализация арестованного имущества — как ее проводит Сбербанк

Когда при кредитовании риски Сбербанка слишком высоки, гарантией возврата заемных средств выступает залоговое имущество. Это, чаще всего, ипотечные жилищные займы или кредиты под развитие частного бизнеса. Если заемщик не выполняет свои обязательства, на имущество накладывается арест, и Сбербанк приступает к его реализации через торги.

Залоговое имущество – основные категории

Какая бывает залоговая недвижимость Сбербанка? По смыслу ст. 336 Гражданского кодекса в залог может предоставляться любое ликвидное имущество заемщика, в том числе имущественные права.

Недвижимость в залог

Взаимоотношения сторон регулирует закон Об ипотеке

Под кредитное обеспечение Сбербанк охотно оформляет:

В этом случае взаимоотношения сторон регулирует закон «Об ипотеке».

Что понимать под движимым имуществом

Определение категории дано в ст. 130 ГК. Изложим диспозицию на житейском языке. Во-первых, все эти объекты не должны относиться к недвижимости.

И второе: они не связаны прочно с землею. То есть свободно перемещаются в пространстве без невосполнимых повреждений. Далеко не каждую движимость Сбербанк примет в качестве кредитного обеспечения. Реально оформить залог:

Важное условие – сделки с такими вещами должны подлежать государственной регистрации.

Имущественные права

Все чаще банки оформляют залог на имущественные права – юридически закрепленные основания владения, использования и распоряжение имущественными ценностями (ч.2 ст. 337 ГК).

Физически объекта пока нет, но существует договор о его приобретении в будущем. Квартиры в новостройках по договорам долевого участия граждан в строительстве — самый распространенный вариант правовых залогов граждан.

Порядок обременения «долевки»:

При кредитовании представителей предпринимательской/хозяйственной деятельности в качестве обеспечения принимаются права на будущие движимые вещи, право выручки, права по банковским счетам, обязательственные права.

Особенности залогового имущества Сбербанка

Объекты залога Сбербанка расположены в 23 субъектах РФ. Под обременение принимаются недвижимость, движимое имущество заемщика, а также имущественные права. Однако почти 49% от общей массы залоговых активов приходится на жилую и нежилую недвижимость. Причины таковы:

Главный ориентир при одобрении залога – его ликвидность и рыночная стоимость в период действия кредитного договора. Смысл в том, чтобы при неплатежеспособности клиента реализовать объект как можно быстрее. Да так, чтобы вырученная сумма максимально возместила потери, понесенные банком от убыточного кредита.

Для этого Сбербанк перед заключением договора оценивает объект обременения на предмет его привлекательности для рынка. При этом банк руководствуется следующим правилом: реальная стоимость заложенного имущества должна быть всегда выше предоставленного кредита.

Имущество в залоге у банка – два варианта развития событий

  1. Если клиент исправно платит по счетам и через установленное договором время закрывает кредит, обременение с залога снимается. С этого времени объект поступает в полное распоряжение собственника, считаясь юридически чистым.
  2. Однако на практике известно немало случаев, когда заемщик по самым разным причинам не в состоянии возвратить заем кредитору. Тогда следуют изнурительные переговоры с банком, судебные тяжбы, арест и продажа «с молотка» залогового имущества.

В этой ситуации приходится на горьком опыте убедиться, что банк мало интересуют причины неплатежеспособности, а залог берется не для проформы.

Как происходит реализация арестованного имущества Сбербанком?

Угроза потерять залог возникает при кредитных просрочках от 90 суток

Реальная угроза потерять залог возникает при кредитных просрочках от 90 суток. Для реализации необходимо одно из следующих условий:

Дело не дойдет до судебных тяжб при заключении двухстороннего соглашения между кредитором и должником об имущественном покрытии неустоек. Тут есть один нюанс:

Погашение просроченных долгов заемщика за счет собственности осуществляется путем инициирования процедуры банкротства.

Предварительно банк предлагает должнику реструктурировать платежи. Если такой вариант неосуществим, необходимо подтвердить в суде неплатежеспособность ответчика и заручиться судебным вердиктом на реализацию имущества. Этапы принудительной распродажи:

На практике суды в 90% ситуаций принимают сторону кредитора. В результате гарантийное имущество арестовывается и направляется на торги.

Аукционы

Сбербанк предпочитает продавать имущество должников по аукционной системе, когда арестованные активы распродаются на автоматизированных виртуальных площадках.

Электронный формат существенно расширил круг возможных участников и сделал более прозрачными условия торгов. Существует две формы проведения этого мероприятия:

В витрине специального сайта выставлены все лоты со стартовой стоимостью на 25-30% ниже рыночной. Победителем электронного аукциона признается участник, предложивший самую выгодную цену за лот.

Приобрести залоговые активы Сбербанка вправе любой гражданин или юридическое лицо при наличии сертифицированной электронной подписи (ЭП) и аккредитации на торговой площадке (ТП). Возможна даже продажа квартир от Сбербанка с аукциона.

Получение ЭП и аккредитация

Электронная цифровая подпись – программный код, единственный в своем роде для каждого участника торгов. Уникальный цифровой шифр визирует договора купли/продажи и другие аукционные документы, а потому к его надежности требования жесткие.

Если подать документы можно еще в режиме онлайн, то для получения ЭП придется подъехать в удостоверяющий центр. Это необходимо для установления и подтверждения личности потенциального владельца. Общий порядок действий таков:

Аккредитует участника торговый оператор непосредственно на сайте электронной торговой площадки. После подачи пакета документов решение принимается максимум за 5 рабочих дней. Открытый доступ действует 3 года.

Как приступить к торгам

Если удача отвернулась, задаток возвращается на счет участника аукциона

Первым делом нужно настроить свой браузер для работы на ЭТП, иначе в самый ответственный момент не будет доступа к полному функционалу аукциона. Только после этого можно начинать торговую практику:

В случае победы за отведенное организатором время нужно внести оставшуюся сумму и заключить договор купли/продажи. Если удача отвернулась, задаток возвращается на счет участника аукциона.

Электронная площадка Сбербанка

Где посмотреть витрину залогового имущества Сбербанка? Купить залоговое имущество Сбербанка можно на портале ЗАО «Российский аукционный дом» (РАД) zalog.Lot-online. Именно здесь участники подают заявки, делают ставки, заключают договоры купли/продажи, проводят расчеты:

Оповещения об актуальных изменениях в законодательстве, режиме работы, новых объектах направляются непосредственно на электронный адрес аккредитованных лиц.

Процедура выставления имущества на торги

Торги проводятся только в том случае, если на процедуру «заявилось» более двух участников. В торговом алгоритме нет ничего сложного:

Чтобы информация о движении ставок приходила своевременно, рекомендуется установить функцию автообновления страницы. Периодически это можно делать и вручную, однако в ходе торгов даже секундное отвлечение от процесса вполне может оказать «медвежью услугу», когда выгодный лот уйдет к другому покупателю.

Что будет, если залог не покупают

После наложения ареста квартира должна быть продана за 2 месяца. Первоначальная цена указывается в судебном решении или в исполнительном листе. Если первые торги признаны не состоявшимися по причине отсутствия заявок или недостатка кворума, проводится повторный аукцион по сниженной на 15% стоимости.

Такое решение выносит суд на основании заявления банка о понижении цены. Именно повторные торги дают шанс выгодного приобретения. Опытные игроки бизнеса на банкротстве целенаправленно ждут этого этапа.

Страхование имущества

Страховая защита залогового объекта оформляется при заключении кредитного соглашения. Это необходимый шаг в случае залогового кредитования.

Кредитополучатель заинтересован в страховке не меньше банка. В случае полной утраты залогового актива с вытекающей из такой ситуации неплатежеспособности клиента страховая компания возместит банку убытки.

Предел выплат определяет страховая сумма. Ее размер определяют:

Главный принцип страхования залоговых активов – страховая сумма должна равняться или превышать размер кредита. Все расходы по заключению договора и текущим платежам возлагаются на заемщика.

Сведения для покупателей

Состав пакета документов для получения ЭП:

Сертифицированная подпись действительна в течение года

Состав пакета документов на открытие доступа к торгам:

Сертифицированная подпись действительна в течение года. Документы, которые нужно подать по выбранному лоту для участия в торгах:

Читайте также:  Что означает реверсивное движение

Поданные заявки визируются комиссией ЭТП в публично оглашенный день регистрации участников аукциона. Причины отказа в допуске сводятся к неправильно собранному пакету документов, несоответствия самих бумаг, нарушения срока и правил подачи.

Обратите внимание. В случае победы внесенный задаток учитывается к общей цене лота. Проигравшим участникам торгов предварительный платеж возвращается в полном объеме. Но если победитель торгов отказывается от выкупа лота, он теряет задаток полностью.

Выгоды и подводные камни покупки залогового актива

Покупка арестованного имущества и даже построение «маленького бизнеса» на этом стремительно набирает популярность. Причины тому есть:

Однако в банковских аукционах неприятных моментов также немало:

Но самая главная опасность покупки арестованного имущества в том, что его можно попросту лишиться. Дело в том, что не все «проблемные» заемщики согласны с изъятием недвижимости, поэтому обращаются в суды с протестными исками. Отстоять свои интересы не так просто: понадобятся знания, юридическая практика, финансовые затраты.

Однако «подводные камни» — не повод уходить от возможности выгодного приобретения привлекательных активов. Просто нужно проштудировать относящееся к данной области законодательство, изучить особенности работы ЭТП и тщательно проверять торгующиеся лоты.

Заемщикам на заметку: стоит ли доводить ситуацию до реализации залога

Несомненно, это крайний вариант. Далеко не самый выгодный для заемщика. И вот почему:

Поэтому, если маячит финансовый крах, бегать от банка не стоит. Нужно предпринять все возможное, чтобы ситуация разрешилась с наименьшими потерями.

Возврат страховки по кредиту в Сбербанке, ВТБ и др.:

Ипотековед

Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России

Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн

Как продать ипотечную квартиру в залоге Сбербанка в 2021 году: пошаговая инструкция.

7 мин. на чтение

В течение срока погашения ипотечного займа в жизни заемщика могут возникнуть обстоятельства и причины, требующие продажи обремененного жилья. Рассмотрим подробнее, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, какие здесь существуют нюансы и варианты.

Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение заново.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

  1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
  2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
  3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
  4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
  5. С объекта снимается обременение.

Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

Если был использован маткапитал

Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
  2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
  3. Заключение с ним ДКП.
  4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
  5. Снятие обременения.
  6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

ВАЖНО! Если органы попечительства отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, обойти это решение никак не получится, так как все подобные сделки отслеживаются и контролируются. Подробнее о том, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу, читайте тут.

Если есть несовершеннолетние

Если квартира, которая приобреталась в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

Сделка по продаже недвижимости с несовершеннолетними сопряжена с рисками для продавца, так как через суд в будущем можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдения прав детей (особенно в малом возрасте). Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми читайте далее.

Какие документы понадобятся

Для продажи обремененной ипотекой Сбербанка квартиры заемщику потребуется заблаговременно подготовить пакет следующих бумаг:

В ряде случаев может потребоваться справка от Сбербанка о согласии на продажу.

Продажа квартиры, купленной в кредит (ипотеку) и стоящую на балансе Сбербанка, разрешается только при получении официального согласия кредитора. Реализация недвижимости возможно за наличные денежные средства, путем оформления покупателем ипотеки в стороннем банке и при непосредственном содействии Сбербанка.

Ждем ваши вопросы в комментариях и через онлайн-консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Как продать ипотечную квартиру в залоге у Сбербанка?

Недвижимость, приобретённая по договору ипотеки, считается залоговым имуществом банка вплоть до полного погашения задолженности.

Зная об этом, многие заёмщики уверены, что квартиру, находящуюся в ипотеке, невозможно продать.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2021 году? О способах и нюансах такой сделки читайте далее.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка?

Существует немало причин, вынуждающих заёмщика продать ипотечную квартиру. Это может быть переезд в другой город, страну, расторжение брака, ухудшение финансового состояния в связи с болезнью и пр. Иногда продажа недвижимости становится единственным выходом из создавшейся ситуации, и тогда у заёмщика возникает вопрос: возможно ли это и как осуществить подобную сделку?

Взятая в ипотеку квартира является залоговой, то есть на неё оформлена закладная, хранящаяся в банке, а это ограничивает возможности по её распоряжению вплоть до полного погашения задолженности.

Однако такую квартиру можно продать. Главное — соблюсти все требования и условия банка.

Продать ипотечную квартиру можно только с разрешения Сбербанка. Банк согласится на продажу только в том случае, если заёмщик предоставит убедительное обоснование своего намерения продать квартиру с остатком долга. А причины должны быть действительно весомые, к примеру, потеря трудоспособности, переезд в другую страну, снижение заработка и пр.

Сбербанк: продажа ипотечной квартиры, состоящей в залоге у банка

Возможны 4 способа реализации залоговой квартиры:

Пошаговая инструкция реализации ипотечной квартиры от Сбербанка в 2021 году включает в себя следующие пункты:

  1. Определение остатка долга.
  2. Подготовка пакета документов.
  3. Получение разрешения Сбербанка.
  4. Проверка банком нового заёмщика.
  5. Подписание нового договора ипотеки.
  6. Аннулирование старого договора.
  7. Расчёт между продавцом и покупателем.
  8. Регистрация прав собственности.

Необходимо учитывать, что банк будет проверять благонадёжность и финансовую состоятельность покупателя ипотечной квартиры, поскольку он станет новым заёмщиком.

Потенциальный покупатель недвижимости, находящейся в залоге у банка, должен удовлетворять установленным требованиям (гражданство, возраст, трудовой стаж, чистота кредитной истории).

Какие документы нужны?

Для продажи квартиры, обременённой ипотекой Сбербанка, заёмщику нужно подготовить:

Вместе с пакетом документов продавец предоставляет банку заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на другое лицо, готовое взять на себя обязательства по погашению долга.

От покупателя требуются следующие бумаги:

Если с момента оценки квартиры прошло полгода и более, то процедуру оценки необходимо пройти повторно.

Как правильно составить договор?

Для заключения сделки по продаже ипотечной квартиры не стоит разрабатывать собственный проект договора: все образцы договоров имеют утверждённую форму, разработанную Сбербанком. Формы договоров можно получить в отделении банка, курирующего сделку, а также скачать на сайте Сбербанка.

Как предварительный, так и основной договор должны включать:

Предварительный договор, помимо основной информации, содержит обычно данные о том, кому принадлежит закладная на квартиру, стоимость и способ проведения расчёта, сроки выполнения обязательств сторон по внесению залога и оформлению документов, реквизиты сторон, по которым будет произведена оплата.

Оба договора скрепляются подписью сторон. Основной договор заверяется нотариально.

Как происходит передача денег?

При согласии банка на реализацию залоговой квартиры передачу денег можно произвести:

Покупатель передаёт продавцу разницу между остатком долга по ипотеке и стоимостью квартиры.

Обратите внимание! Приобретение ипотечной квартиры может стать для покупателя выгодной сделкой, поскольку обременённое жильё продают, как правило, со скидкой, по цене ниже среднерыночной.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку?

Такой вариант сделки продажи ипотечной квартиры встречается сегодня всё чаще. Но в этом случае существует один нюанс, без соблюдения которого сделка не будет заключена.

Читайте также:  Нумерация трудовых договоров — правила ведения нумерации

Покупатель должен обладать собственными средствами, сумма которых покроет остаток долга перед Сбербанком. В ином случае банк откажет в продаже залогового объекта такому покупателю.

Если покупатель со средствами найден, то реализация ипотечной квартиры производится по схеме:

  • Заключение предварительного договора с указанием:
    • суммы задатка;
    • остатка задолженности в Сбербанке;
    • наименования и реквизитов ипотечного банка покупателя;
    • порядка и сроков расчётов.
  • Погашение задолженности покупателем за продавца.
  • Освобождение залоговой квартиры от обременения.
  • Получение нового свидетельства о праве собственности.
  • Предъявление пакета документов в другой банк для оформления ипотеки.
  • Подписание кредитной документации.
  • Регистрация сделки в Регпалате.
  • Снятие обременения.
  • При ипотечном кредитовании квартира, приобретаемая за кредитные средства, остаётся в собственности заёмщика и оформляется в залог банку-кредитору. После погашения займа клиент вправе снять обременение с недвижимости и погасить в ЕГРП регистрационную запись об ипотеке. После этого собственник жилья получает новое свидетельство или выписку из ЕГРП без отметки об обременении.

    Сотрудники Сбербанка обязаны связаться с заёмщиком в течение 3 рабочих дней после полного погашения ипотеки для согласования дальнейших шагов по снятию обременения.

    В ином случае клиенту необходимо позвонить в Сбербанк по телефону +7 (495) 665-86-36 или написать сообщение по адресу электронной почты: mfl@sberbank.ru.

    Продажа квартиры с участием Сбербанка

    Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку Сбербанка, то это упрощает сделку. В данном случае Сбербанк просто переоформляет залог с продавца на покупателя по специальной программе ипотеки.

    Пошаговая инструкция подобной сделки:

    1. Покупатель подаёт заявку на ипотеку с условием, что будет приобретаться квартира в залоге Сбербанка.
    2. Банк одобряет сделку.
    3. Покупатель выплачивает первый взнос продавцу.
    4. Банк гасит ипотечный кредит и оформляет новый — на покупателя.
    5. Регистрируется снятие старого обременения и наложение нового на другого заёмщика.

    В случае, если жильё приобреталось с использованием маткапитала или по военной ипотеке, продажа будет иметь ряд ограничений. Разберёмся в этих нюансах далее.

    Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке

    Участник данной программы может продать квартиру, находящуюся в залоге Сбербанка, следующим способом:

    1. Военнослужащий пишет заявление в Росвоенипотеку с описанием ситуации и просьбой снять отметку об обременении с квартиры, купленной с помощью государственных средств.
    2. Одновременно он подаёт заявку на повторное участие в НИС (если позволяют возраст, выслуга).
    3. Сбербанк сообщает Росвоенипотеке о размере остатка задолженности (с приложением графика и выписки по счёту).
    4. Заёмщиком погашается остаток долга за счёт собственных сбережений, а деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, зачисляются на индивидуальный счёт военнослужащего.
    5. С квартиры снимается обременение.
    6. Возможно вторичное оформление военной ипотеки в ином банке.

    Ещё один вариант продажи подразумевает переуступку прав (цессия) другому участнику НИС.

    Продажа ипотечной квартиры с использованием маткапитала

    Получить разрешение от Сбербанка на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом очень трудно. Связано это со следующими нюансами:

    Порядок действий при реализации ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

    1. Получение письменного разрешения от органов опеки и Сбербанка.
    2. Поиск покупателя, который согласится купить обременённую квартиру.
    3. Подписание договора.
    4. Погашение остатка долга на основании выписки по ссудному счёту.
    5. Снятие обременения.
    6. Покупка нового объекта недвижимости.

    Если органы опеки отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, то сделка не может состояться.

    Что делать, если Сбербанк не даёт разрешения на продажу квартиры?

    Существует несколько вариантов, но все они возможны только после того, как банк снимет обременение с квартиры. Что можно сделать:

    Процедура продажи ипотечной квартиры — сложный и трудоёмкий процесс. Но если ситуация вынуждает, то посетите отделение Сбербанка и согласуйте с сотрудниками свои намерения. Если причина для продажи веская, то банк всегда пойдёт навстречу клиенту.

    Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка и как это сделать — пошаговая инструкция

    На приобретенное в рамках ипотеки жилье, если оно было оформлено в качестве залога банку, накладывается обременение. В связи с этим многие заемщики думают, что они не могут продать ипотечную квартиру, какие бы ни были у них обстоятельства. Это не так: Сбербанк, равно как и другие банки, могут пойти навстречу заемщику — просто для этого нужны веские основания. В настоящей статье будет рассмотрено, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она не выплачена, а также предоставим пошаговую инструкцию, из которой узнаете, как правильно провести процедуру купли-продажи жилья с обременением.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

    Можно ли распоряжаться ипотечным жильем?

    Даже несмотря на обременение, которое накладывается на квартиру, Сбербанк может позволить заемщику продать квартиру. Количество подобных сделок постоянно растет в связи с растущей мобильностью населения, поэтому процесс продажи ипотечной квартиры у банковского руководства давно отлажен и не вызывает вопросов.

    Банковские организации прекрасно понимают, что за 20-30 лет ипотеки в жизни граждан может многое измениться, от развода и связанного с ним дележа имущества до появления нового ребенка, из-за которого прежней жилплощади для комфортного проживания уже недостаточно.

    Тогда Сбербанк не только разрешит продать недвижимость, но и предложит свои услуги: постарается найти заемщику покупателей, предложит удобные и максимально безопасные способы расчета с покупателями и так далее. Таким образом, мнение банка очень сильно зависит от причин продажи.

    Нужно ли получать согласие банка для совершения сделки?

    Да, нужно. Процедура выдачи, отчуждения и взыскания ипотечной недвижимости, а также полномочия лиц полностью регламентированы Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, в п.1 статьи 37 настоящего Закона указано, что продажа, дарение и прочие операции с отчуждением имущества возможны, но только с согласия банка.

    Статья 37 ФЗ 102. Отчуждение заложенного имущества

    1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
    2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
    3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

    Соответственно, попытка продать недвижимость без предварительного согласования с банком — противоправное действие и нарушение действующего законодательства РФ. Чтобы получить разрешение банка, необходимо прежде всего явиться в отделение, уведомить о готовящейся сделке и получить от банковских сотрудников консультацию.

    После этого заемщику потребуется подать заявление о просьбе получить согласие. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие наличие уважительных причин для продажи.

    Например, если заемщик, в связи с появлением в семье ребенка, хочет продать имеющееся жилье и купить новое и более вместительное, банку нужно предоставить свидетельство о рождении ребенка из ЗАГСа или свидетельство об усыновлении (удочерении) ребенка. Тогда банк с очень высокой вероятностью даст согласие на продажу.

    Причины реализации недвижимости

    Уважительными основаниями банк считает:

    Уважительных причин может быть больше: банковское руководство подходит к каждому случаю в индивидуальном порядке, поэтому даже если заемщик не нашел в списке подходящий ему пункт, все равно есть смысл обратиться в отделение Сбербанка. Просто шанс на выдачу согласия значительно выше у тех, кто обратился в Сбербанк по вышеперечисленным причинам.

    Какие могут встретиться сложности?

    Помимо того, что заявителю потребуется предоставить максимум возможных документов, подтверждающих наличие уважительных причин для продажи, Сбербанк выставит клиенту еще одно условие — весь долг должен быть погашен до того, как недвижимость будет снята с обременения.

    До тех пор, пока задолженность есть, обременение в виде залога не будет снято — а это создаст проблемы и покупателю, и продавцу, и самой банковской организации (подробнее о нюансах купли-продажи квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, мы рассказывали тут). Поэтому заемщику необходимо еще перед подачей заявления определить, хватит ли вырученных от продажи средств на погашение задолженности.

    Если их не хватает, придется искать дополнительные источники денежных средств: потребительский кредит, ломбардное кредитование или продажа имеющейся собственности кроме жилья, оформленного в качестве залога.

    Более того, Сбербанк часто выставляет требование предоставить ему в обязательном порядке предварительный договор купли-продажи квартиры, заверенный у нотариуса — порой без такого договора Сбербанк даже не выдает согласие на отчуждение недвижимости, если у него есть серьезные подозрения касательно благонадежности заемщика.

    В большинстве же случаев договор нужно предоставить уже после получения согласия: предварительный договор показывает банку серьезность намерений заемщика, а также повышает его уверенность в окончательном и успешном заключении сделки.

    Во всем остальном преград нет, потому что банковским организациям, особенно крупным, в первую очередь важно вернуть потраченные на ипотеку средства. Если сотрудники Сбербанка видят, что продажа жилья необходима и это единственный удовлетворительный способ для возврата банку денежных средств, процедура отчуждения недвижимости пройдет без каких-либо проблем.

    Как купить жилье с обременением?

    Совершить куплю-продажу можно как самостоятельно, так и с участием банка. В первом случае заемщик получает наибольшую свободу действий, что в некоторых ситуациях бывает просто необходимо; во втором случае заемщику значительно проще провести процедуру, потому как заниматься поиском покупателя и переоформением документов будет банк.

    Без участия заимодателя

    1. Сотрудников Сбербанка необходимо уведомить о предстоящем досрочном погашении задолженности, а также о необходимости продать квартиру. В течение небольшого времени — 1-3 суток — руководство Сбербанка принимает решение, выдавать ли согласие на продажу заемщику.
    2. Если согласие не было выдано, заемщику понадобится найти такого покупателя, который согласился бы внести собственные средства на погашение задолженности заемщика — разумеется, под расписку. После погашения задолженности обременение снимается, и собственность можно переоформить на покупателя.
    3. Если согласие было выдано банком, нужно просто найти покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру.
    4. С покупателем заключается предварительный договор купли-продажи или составляется договор задатка; копию договора нужно отнести в отделение Сбербанка.
    5. После погашения задолженности и покупатель, и продавец должны явиться в Росреестр для снятия обременения (на основании справки, выданной банком).
    6. Подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре, подписывается акт о приеме-передаче. Право собственности переходит к покупателю, процедура завершена.

    С участием заимодателя

    1. Банк ищет подходящего покупателя. Между ним и заемщиком подписывается предварительный договор купли продажи.
    2. Денежные средства, полученные после подписания договора, идут банку на погашение задолженности заемщика. Оставшиеся средства, если они есть, кладутся в банковскую ячейку.
    3. После полного погашения задолженности, между покупателем и заемщиком составляется и сразу же подписывается основной договор купли-продажи.

    В нем должно быть прописано, что денежные средства были переданы еще до его подписания; также должно быть указано, какие именно суммы в рублевом выражении были переданы и каким образом.

  • Заемщик получает в банке справку о погашении кредита, после чего он и покупатель снимают в Росреестре обременение.
  • Производится полный расчет и переоформление прав на собственность. Деньги в банковской ячейке передаются продавцу (бывшему заемщику).
  • Нюансы продажи недвижимости, находящейся в залоге

    В целом, основные проблемы возникают на стадии получения согласия и поиска покупателя.

    Однако, если покупатель найден и бюрократические процедуры уже начаты, все равно есть некоторые нюансы, на которые нужно обращать особенное внимание:

    Главное, что нужно понимать заемщику — с приобретением ипотечной недвижимости жизнь не заканчивается. Случаются и разводы, и потеря работы, и прочие форс-мажорные обстоятельства, от которых не застрахован никто. Банковские сотрудники — тоже люди, они испытывают те же самые проблемы, и поэтому они прекрасно понимают заемщиков и идут им навстречу.

    К тому же и банковскую организацию, и заемщиков поддерживает российское законодательство, в частности Федеральный Закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ: благодаря отлаженной юридической системе продажа ипотечной квартиры является законным правом заемщика, если данное действие было предварительно согласовано с банком.

    В результате можно уверенно говорить, что продажа ипотечной квартиры не принесет значительных хлопот ни банку, ни заемщику, ни покупателю, если делать все правильно и опираться на закон.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *