Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры?

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры зависит от ее цены. От суммы сделки удерживаются комиссионные. Они входят в стоимость, назначенную продавцом, или добавляются сверху. Рассмотрим, какие услуги оказывают риэлторы, что влияет на расценки, как производится оплата, а также плюсы и минусы обращения в риэлторское агентство.

Какие услуги оказывают риэлторы?

Риэлторские агентства помогают покупателям найти интересующую их недвижимость, а продавцам – продать ее, за это взимается комиссия.

В среднем размер комиссии составляет 2-5% от стоимости жилья

Человек продает квартиру за 2 500 000 руб. Риэлтор приходит к нему с покупателем, через некоторое время стороны решают заключить договор купли-продажи. Из 2 500 000 руб. удерживается комиссия в размере 3%:

2 500 000 х 3% = 75 000 руб. Эту сумму получит риэлтор, из них часть денег возьмет себе за работу, остальное отдаст в кассу агентства. Продавцу останется 2 425 000 руб.

На цену влияет количество услуг, оказываемых риэлтором. Обычно они предоставляют полное юридическое сопровождение от поиска недвижимости до получения выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя.

Услуги при покупке квартиры в новостройке

Если клиент ищет недвижимость в новостройке, риэлтор может оказать следующие услуги:

Важно! Точный перечень услуг зависит от конкретного агентства и требований клиента. Это влияет и на оплату. Например, если ему нужно просто подобрать квартиру, риэлтор возьмет за это свои проценты, но фактически все оплачивается за счет продавца. Если же покупателю нужны юридические услуги, за них может взиматься отдельная плата.

Услуги при покупке на вторичном рынке

Со «вторичкой» у риэлторов работы больше. Помимо поиска жилья для клиента, ему нужно:

Риэлтор может оказывать юридические услуги самостоятельно, или привлекать юристов агентства. Проверка юридической чистоты – один из важнейших этапов, от которого зависит регистрация сделки и деньги покупателя.

Пример из опыта автора, почему так важны юристы в сделках с недвижимостью:

Я сопровождала сделку купли-продажи дома, была с покупателем. Дом ему понравился, со стороны продавца был риэлтор. Он сказал, что никаких обременений на доме нет, юридически все оформлено правильно. Но на слова «вестись» бессмысленно, и я настояла на полной проверке всех документов продавца перед заключением сделки.

В итоге выяснилось, что у продавца есть дети. Потом она сама рассказала, что дом построен за счет средств материнского капитала, а доли детям не выделялись. По закону продавец обязана была это сделать, а затем получить разрешение органа опеки на продажу, предварительно выделив доли сыну и дочери на другой жилплощади (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ).

Если бы покупатель заключил эту сделку, ее могли бы оспорить представители органа опеки, прокуратуры, или сами дети по достижении совершеннолетия, т.к. продажа жилья, построенного частично на маткапитал, без выделения долей им – это незаконно и нарушает права несовершеннолетних.

Дополнительные услуги риэлтора

Риэлторы могут заниматься нотариальным оформлением сделок, работать вместе с юристами, самостоятельно заказывать государственные и муниципальные услуги. Все это уже входит в стоимость их работы, или оплачивается отдельно.

Какие дополнительные услуги могут понадобиться покупателю:

Важно! Некоторые услуги предоставляются не только риэлторами, но и нотариусами или юристами. Их работа оплачивается отдельно согласно прайсу. Исключение – юридическое сопровождение самим агентством: в этом случае стоимость услуг обычно закладывается в сумму, которую отдаст покупатель при выходе на сделку.

Порядок оказания услуг и кто ее оплачивает?

Как говорилось ранее, стоимость комплексного сопровождения составляет 2-5% от цены недвижимости. Обычно все происходит так:

  1. Риэлтор звонит продавцу, договаривается о встрече.
  2. Во время просмотра риэлтор предлагает свои услуги и договаривается о форме оплаты. Цена услуг может быть заложена в изначальную стоимость жилья, или же добавлена сверху нее.
  3. Продавец и покупатель выходят на сделку, вносится задаток по договору. Он остается у продавца. Если продается квартира в ипотеке, для снятия обременений может понадобиться большая сумма согласно остатку задолженности.

Размер задатка обычно составляет 50-100 тысяч рублей

Как показывает практика, оплата происходит после регистрации права собственности на квартиру . Услуги риэлтора оплачивает тот человек, который обращается за услугой.

№1. Стоимость услуг закладывается в цену квартиры.

Человек продает квартиру за 3 000 000 руб. Риэлтор предлагает ему сотрудничество, заключается договор. Его услуги стоят 3% (90 000 руб.). От продажи недвижимости продавец получит 2 910 000 руб.

№2. Стоимость услуг риэлтора закладывается «сверху».

Здесь все просто. По договоренности с продавцом риэлтор выставляет объявление с его квартирой на продажу и предлагает покупателям по цене уже в 3 090 000 руб. В итоге продавец получит 3 000 000 руб., как и планировал изначально. Фактически услуги риэлтора оплачиваются за счет покупателя.

Обратите внимание! Иногда риэлторы называют фиксированную цену своих услуг, обычно это 50 000-100 000 руб. В Москве или Санкт-Петербурге расценки могут быть выше. Но оплачивается все исключительно после перехода права собственности покупателю. Если сотрудник агентства требует деньги сразу, еще во время поиска квартиры, лучше не соглашаться на это и отказаться от сотрудничества.

Как выбрать риэлторское агентство?

При выборе риэлторского агентства рекомендуется обратить внимание на несколько моментов:

  1. Репутация. Читать отзывы на сайте или в группе агентства смысла нет: там обычно публикуются только положительные, отрицательные удаляют. Могут быть опубликованы еще и заказные отклики. Лучше поинтересоваться у знакомых, обращавшихся в агентство недвижимости и успешно заключавших сделки. Еще один вариант – опубликовать обращение с просьбой подсказать хорошее агентство в сообществе своего города (например, Вконтакте). В комментариях будет и реклама, но есть шанс, что люди посоветуют действительно отличного риэлтора.
  2. Регистрация в ЕГРЮЛ. Если агентство работает неофициально, связываться с ним не стоит. Запросить сведения из ЕГРЮЛ можно здесь.
  3. Наличие исполнительного производства в ФССП. Посмотреть можно здесь. Если агентство фигурирует у приставов как должник, дело нечисто, и лучше отказаться от сотрудничества.
  4. Предоставление юридических услуг. Во всех серьезных компаниях они оказываются.

Совет: некоторые агентства не дорожат репутацией, и даже наличие юриста в компании не уберегает от покупки проблемной квартиры. Например, так было у меня, когда сам риэлтор сказал продавцу, что не нужно сообщать покупателю о строительстве дома за маткапитал и невыделенных долях, дабы не отпугнуть его. Агентству выгодно быстрее выйти на сделку, оно является заинтересованной стороной, и покупателю за юридическим сопровождением лучше обратиться к независимому юристу.

Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство

Рассмотрим основные преимущества и недостатки сотрудничества с риэлтором при покупке недвижимости:

ПлюсыМинусы
Можно быстро подобрать жилье в соответствии со своими запросами. Хорошие риэлторы обычно самостоятельно приезжают на показ, чтобы оценить состояние квартиры в реальности, и только потом презентуют ее клиенту, если она подходит по его параметрамХорошее агентство найти сложно, юристам от него лучше не доверять
Экономия времени и денег. Риэлтор оценит, соответствует ли стоимость квартиры рыночным ценам, при необходимости будет торговаться с продавцомКомиссия
Если агентство хорошее, юридическое сопровождение оно берет на себя. Это снижает вероятность покупки проблемного жилья (с детскими долями, обременением, и пр.)

Как заключить договор с агентством? Пошаговая инструкция

Договор с покупателем заключается при обращении в агентство, с продавцом – при выходе на сделку. Как все выглядит пошагово:

  1. Клиент обращается в агентство с просьбой о подборе квартиры, или находит объявление от компании.
  2. Заключается договор об оказании услуг, где четко оговариваются обязанности сотрудника.
  3. Риэлтор находит подходящее жилье, и тогда уже оформляется договор с продавцом.

Важно! Перед оформлением договора нужно определиться, какие именно услуги требуются. Клиент может заказать только поиск квартиры до встречи с продавцом, или полное сопровождение сделки.

Содержание и образец договора

С риэлторами обычно заключаются договоры смешанного типа, содержащие элементы договора об оказании услуг, поручения, эксклюзивного договора.

Последний пункт – один из самых важных. Рекомендуется заключить договор сроком до трех месяцев. Если сделать его бессрочным, есть шанс, что риэлтор получит аванс, но свою работу не будет спешить выполнять.

Важно! Если риэлтор предлагает оформить договор об оказании информационных услуг, лучше отказаться от сотрудничества. Такой договор обычно означает, что сотрудник агентства только предоставит клиенту адреса, по которым продаются квартиры, а смотреть и проверять их он будет самостоятельно.

Ответы юриста на частые вопросы

Может ли риэлтор брать аванс с покупателя?

Раньше такая практика была, законом это не запрещено. Но сейчас оплата услуг риэлторов сразу закладывается в стоимость недвижимости, т.к. далеко не все люди соглашаются оплачивать услугу, которая, возможно, не будет получена.

Можно ли расторгнуть договор с агентством?

Да. Согласно ст. 32 Закона №2300-1, отказаться от услуг можно в любой момент, оплатив ему фактически понесенные расходы: например, на размещение объявлений. Возмещение не потребуется, если договор расторгается по вине агентства.

Можно ли найти квартиру через риэлтора, а потом самостоятельно связаться с собственником, чтобы не платить комиссию?

В теории все возможно. Но если в договоре указано, что покупатель не имеет права контактировать с продавцом, это считается нарушением условий.

Квартира находится в Нижнем Новгороде, я в Перми. Мне нужно купить ее. Могу ли я это сделать через риэлтора?

Да, но для любых сделок с недвижимостью нужна нотариально удостоверенная доверенность. Оформите ее у нотариуса, указав паспортные данные риэлтора, а затем отправьте документ ему.

Собираюсь купить квартиру в Санкт-Петербурге. Какие документы мне нужны при обращении в риэлторское агентство?

С покупателей обычно запрашивают только паспорта.

Стоит ли покупать, продавать дом через агента? И какова стоимость риэлторских услуг? на сайте Недвио

В операциях по аренде и купле-продаже недвижимости частные лица часто обращаются к риэлторам или агентам по недвижимости. Это специалисты, которые владеют всей актуальной информацией на рынке и являются посредниками между покупателями и продавцами.

Риэлтор знает запросы покупателей и может быстро найти объект, подходящий клиенту по всем критериям, а продавцу — помочь как можно скорее и выгоднее продать его дом или участок. Эта услуга пользуется спросом, несмотря на то, что стоит недешево. Однако многие не разбираются в ее сути и не понимают, за что нужно переплачивать посреднику. Попробуем во всем разобраться.

Российские реалии риэлторского бизнеса

За 27 лет активного развития рынка купли-продажи недвижимого имущества, в нашей стране, к сожалению, так и не сформировалась культура и стандарты деятельности агентств по недвижимости. Соответственно, клиенты не видят качественной разницы и не могут достоверно оценить их сервис.

В отличие от России, в западных странах, риэлторы — уважаемая и высокооплачивая профессия. Люди спокойно, и с доверием относятся к тому, что приобретают дом через агентство. У нас же, агентам живется несладко. Иной раз им недостаточно найти клиента и провести сделку, нужно еще хорошо потрудиться, чтобы уговорить заплатить свои заработанные комиссионные.

Как все устроено?

Когда собственник решает продать свою недвижимость у него есть несколько путей решения этой задачи:
  1. все делать самому: разместить объявления, отвечать на звонки, делать показы, проводить переговоры, проверять и оформлять все документы, договариваться с банком и проводить сделку;
  2. частично передать некоторые функции частному риэлтору, оставив за собой этапы переговоров и финансовые вопросы;
  3. обратиться в агентство недвижимости, чтобы они провели всю сделку под ключ, а собственник лишь участвовал в процессах подписания документов и получения денег.

Казалось было, чтобы продать дом с участком, коттедж или же просто дачу, нужно проделать огромный объем работы и затратить на все процессы, как минимум, несколько недель. Почему бы не обратиться к эксперту в этом в вопросе?

Недоверие к риэлторам в нашей стране обусловлено несколькими факторами:

В результате это приводит к тому, что в агентствах очень большая текучка, 9 из 10 сотрудников не имеют необходимого опыта и нормального дохода, из-за чего теряют интерес к профессии и клиентам.

Все это усугубляется тем, что сотрудники агентств обычно предлагают лишь то, что есть в открытом доступе в Интернет, не имеют профессионального образования и попросту предоставляют информацию об объекте.

В случае возникновения в будущем проблем с собственностью, ни агентства, ни частные риэлторы не несут ответственности. Их основной риск – это чистота деловой репутации. К тому же, никто не может четко объяснить ценообразование своих услуг. Обычно все ссылаются на размер комиссионных, которые берут аналогичные специалисты.

Учитывая все это, неудивительно, что для клиентов риэлторские услуги кажутся необоснованно дорогими. Все эти факты говорят не в пользу агентов.

Почему объявления «без посредников» и «от собственника» — бесполезны?

Приступая к поискам объекта, покупатель всегда рискует своим временем, деньгами, нервами и вероятностью заключить невыгодную сделку. Благодаря общедоступности информации в интернете, можно самостоятельно изучить объявления по недвижимости и быстро отобрать приемлемые варианты. Однако, связываясь по телефону с продавцом, в большинстве случаев покупатель будет иметь дело с риэлтором. Почему так происходит?

Дело в том, что агентов «кормят» ноги и звонки: из-за чего они находятся в постоянном поиске новых объектов для аренды и продажи, собирают фотографии и размещают их во всех возможных источниках. И все это в огромных количествах — тысячи, десятки тысяч объявлений. Таким образом, они находят клиентов и получают быстрые деньги — у покупателей просто нет возможности выйти напрямую на собственника.

Некоторые клиенты, в целях сэкономить, стараются искать объявления без посредников, и, выходя напрямую на собственника, бывают крайне удивлены тем, что часто разницы в цене нет. Дело в том, что в стоимость дома или участка на продажу, как правило, включены не только «хотелки» продавца…

Сегодня, на переполненном рынке, «продвинуть» свою недвижимость и сделать ее заметной очень сложно. Желая побыстрее продать свой объект, владельцы и застройщики охотно привлекают посредников, бывает что сразу десятки агентств. И не удивительно, ведь для собственника самое главное — быстро продать и получить желаемую сумму.

Поэтому большинство продавцов так или иначе закладывают в цену несколько процентов на расходы на рекламу и агентские комиссионные. Ну а оплачивает их, в конечном итоге, покупатель.

Чем полезен может быть риэлтор? За что не жалко заплатить?

Если дело обстоит так, то покупателю или арендатору хочется видеть пользу от работы посредника. И она может выражаться в следующем:

1. Страховка от рисков

Юридическая чистота сделки – это самый важный аспект купли-продажи загородных домов с участками. Чтобы уберечь своего клиента от необдуманной покупки, имеющей свои подводные камни, риэлтор должен иметь если не соответствующее образование, то, по крайней мере, наметанный глаз.

В идеале, если ваш агент по образованию – юрист или архитектор, который увидит недочеты в документах или скрытые недостатки самого дома.

2. Реальная экономия времени

Пунктуальность, скорость отклика на вопросы, быстрое предоставление информации и забота о клиенте – это те качества, которых не хватает многим специалистам рынка недвижимости.

В поисках земельного участка или коттеджа, покупателю приходится изучать тонну информации и тратить много времени, выезжая лично на просмотры объектов. Хороший посредник возьмет это дело на себя и будет предлагать клиенту те варианты, которые гарантированно его заинтересуют.

3. Минимизация стресса

Самостоятельные поиски могут затянуть процесс на годы, даже при наличии информации. При этом, покупателю приходится самому анализировать огромное количество предложений, общаться с незнакомыми людьми, постоянно задавать одни и те же вопросы, искать недочеты и недоговорки, и самому обо всем договариваться.

Все это превращается в бесконечную рутину, которая «высасывает» всю энергию. Риэлтор может «взять огонь на себя» и избавить своего клиента от стресса и всех неприятных моментов.

Агентство или частный риэлтор?

Обращаться за услугами к частному специалисту или в агентство недвижимости, решать вам. Стоит отметить, что комиссия фирм будет выше, чем у частного риэлтора. Вместе с тем, агентство предоставляет больше гарантий и сопровождает клиента на всех этапах осуществления сделки. Что на самом деле выгоднее?

С позиции продавца:

Главная цель – быстрее продать загородную недвижимость. Чтобы не нагружать себя заботами, при продаже дорогостоящего дома, лучше обратиться в агентство (одно или несколько). У таких компаний есть база, раскрученный бренд, реклама… В общем прямая связь с платежеспособными покупателями, которые будут приходить на осмотры не из праздного интереса, а для реальной покупки объекта.

Многие агентства настаивают на заключении эксклюзивного договора. Это стоит дороже для продавца, но позволяет более строго контролировать все процессы и расходы по поиску покупателей.

Если по объекту работает несколько агентств, то они меньше заинтересованы в сделке и меньше тратят на рекламу. Но, в целях большего охвата рынка, собственники чаще выбирают этот вариант сотрудничества. Это тоже работает, но важно установить и контролировать для всех одинаковые условия, чтобы агенты не конкурировали между собой в плане занижения цены. Это ни к чему хорошему не приведет — покупатели будут думать, что цена на ваш объект падает, потому что он неликвиден и будут просить большую скидку.

С позиции покупателя:

Когда находишься в поиске коттеджа или участка для покупки, каждая копейка на счету, и переплачивать совсем не хочется. Поэтому, в приоритете, у покупателей — потратить как можно дешевле. Из-за экономии, клиенты рассчитывают, в первую очередь, на самостоятельный поиск информации, но если нужный объект найти не удается — они обращаются за помощью к частным риэлторам.

Выбирая частного агента, стоит изучить его отзывы и довериться его опыту. Грамотный спец знает рынок, ценит ваше и свое время. Он быстро предложит именно то, что вы ищете, не возя вас на осмотры заведомо провальных вариантов.

Кто платит комиссию?

Рынок купли-продажи загородной недвижимости менее активный, чем городской, поэтому во многих случаях комиссию за услуги риэлторов приходится платить непосредственно продавцу. Почему так? – потому что собственник крайне заинтересован в поиске клиентов, но вероятность того, что кто-то в данный момент ищет именно такой дом, всегда крайне мала.

Чтобы привлечь внимание потенциального покупателя, риэлтору или агентству приходится делать массу работы (обзванивать людей по базе, создавать объявления, проводить рекламную кампанию). Все эти усилия стоят денег, но в итоге помогают облегчить жизнь собственнику. Комиссию в данном случае оплачивает продавец.

Если риэлтора нанял клиент, которому нужно найти определенный вариант загородного жилья, то комиссионные оплачивает покупатель. В агентское вознаграждение будет входить:

  1. подбор подходящих вариантов;
  2. показ недвижимости в удобное время;
  3. помощь в проведении переговоров;
  4. проверка сделки на юридическую чистоту и сбор необходимых документов.

Чтобы минимизировать риски по сделке, клиент может заключить страховой договор. Он убережет от возможных мошеннических действий, при которых сделка по купле-продаже окажется оспариваемой или ничтожной.

Во сколько обходятся услуги риэлтора?

В идеале, размер комиссии оговаривается «на берегу», еще до начала сотрудничества. В этом плане агентство работает более прозрачно и сразу уведомляет клиента о проценте за услуги. Частные риэлторы чаще тянут до последнего в страхе, что клиент развернется и будет искать услуги с другими посредниками или напрямую.

Процент за услуги рассчитывается от суммы заключенного договора. Это значит, что в подсчетах нужно отталкиваться от цены загородного дома или участка.

Сегодня, агентская комиссия составляет, в среднем, от 2 до 4% от стоимости объекта, и во-многом зависит от опыта специалиста, его уровня подготовки и репутации. У клиента также есть возможность заключить договор на оплату фиксированной суммы. Размер агентсткого вознаграждения, как при продаже загородного дома, так и при подборе и покупке редко превышает 5-6%.

Размер комиссионных по рынку примерно одинаков у всех фирм, но, есть и исключения. Обычно это непрофессионалы, которые неадекватно оценивают свои услуги, причем как в большую, так и в меньшую сторону. От таких специалистов лучше заведомо отказаться.

Грамотно аргументировать и обосновать свой процент могут лишь опытные риэлторы, которые уже много лет занимаются операциями с недвижимостью и ответственно подходят к делу. Клиенты таких специалистов обращаются к ним неоднократно, потому что они готовы платить за избавление от стресса, рутины и за эксклюзивную информацию.

Можно ли обойтись без риэлтора?

Развитие интернета и свободный доступ к информации создает ощущение, что найти дом или участок самостоятельно сегодня проще простого. Но это иллюзия.

Вы должны понимать, что самые невыгодные (неликвидные) объекты недвижимости обычно находятся быстрее всего. Их легко вычислить, так как ими «заспамлены» все сайты и доски объявлений, их продают десятки разных агентств, а с момента первого размещения уже прошли месяцы или даже годы.

Чтобы найти действительно выгодный вариант, все равно придется потратить много времени на изучение поселков и их окружение, отзывы о них и о застройщике, регулярно отслеживать динамику рынка, спрос на объекты и самостоятельно ездить на просмотры и т.д…

А теперь умножьте это на 10.000. Примерно столько объектов загородной недвижимости ежедневно рекламируется в Московской области. А теперь представьте, сколько раз вам придется общаться с посредниками, недобросовестными продавцами, смотреть «мутные» объекты, которые ничем на похожи на свои фото или на предложения, которые завышены по стоимости и является заведомо невыгодными.

Тщательно обдумайте дальнейший план, оцените свои потребности и сроки, за которые вы хотите купить или продать дом. Затем оцените шансы. Сможете ли все сделать своими силами?

Если вы решите привлечь специалистов, учтите, что агентства работают более профессионально и официально, требуя при этом большую комиссию. Частные риэлторы возьмут меньше, но при этом предоставят минимум гарантий.

Если вы стеснены в средствах, вы, конечно, можете все сделать самостоятельно, а юридические вопросы, как-то проверить все документы на соответствие и обременения при заключении сделки — через нотариуса. Но вы должны понимать, что при этом несете колоссальный риск (и сегодняшний рынок тому пример). Сэкономив несколько процентов на услугах профессионала, вы рискуете переплатить при покупке. А, в случае продажи, надолго «зависнуть» с неликвидным объектом. И, в итоге, потерять намного больше на скидках, налогах, обслуживании и поиске нового покупателя.

Сделки с недвижимостью

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Получить срочную выписку из ЕГРН (ЕГРП)

Как получить выписку ЕГРН

Всего несколько простых шагов:

Почему мы?

Выписка из ЕГРН — это

Гарантируем возврат средств

Если выписка не будет готова за 72 часа с момента
оформления заказа

Виды выписок из ЕГРН

Введите данные объекта

Найдено

К сожалению, мы не смогли найти материалы по вашему запросу.

Пожалуйста, проверьте ваш запрос и повторите попытку.

Вы ввели некорректные данные.

Пожалуйста, исправьте ваш запрос и повторите попытку.

Мы принимаем

Часто задаваемые вопросы

В выписке ЕГРН не всегда есть информация о собственнике объекта недвижимости. Причины:

Выписку из ЕГРН на нашем сайте можно получить в среднем в срок от 30 минут до 6 часов. Исключение – в случае высокой нагрузки на сервера Росреестра, время генерации выписки может составить до 72 часов.

Гарантируем возврат денег, если выписка не будет готова за 72 часа с момента оформления заказа.

Этот документ удостоверяет право государственной регистрации на недвижимое имущество и содержит информацию о конкретном объекте недвижимости: данные собственников, дату регистрации имущественного права, характеристики объекта, его кадастровую стоимость и наличие залогов и запретов на перерегистрацию.

В ЕГРН можно запросить выписку о характеристиках и правах. В этом документе будет указана следующая информация:

Другой вид документа – выписка из ЕГРН о переходе прав. Здесь будет указано:

Также на нашем сайте можно заказать выписку с полной информацией об объекте недвижимости, где будут указаны все вышеперечисленные данные.

Собственник земельного участка указывается в выписке ЕГРН. Чтобы заказать выписку, в окне поиска на главной странице нашего сайта введите кадастровый номер или адрес земельного участка.

На сайте egrnreestr.ru вы можете заказать три вида выписок из ЕГРН:

Каждая 10 сделка с недвижимостью по неофициальной статистике совершается с использованием мошеннических схем. Мошенники пользуются юридической безграмотностью, продают квартиры в домах под снос, подделывают документы. Обезопасить себя поможет ЕГРН.Реестр.

Что покажет выписка

С 31 января 1998 года вся информация о действиях с недвижимостью хранится в едином государственном реестре – ЕГРН. С 2017 года этот реестр объединили с реестром ЕГРП. ЕГРП расшифровывается как единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

ЕГРН (ЕГРП) создавался для отслеживания всех действий с недвижимостью. Сегодня проверить историю недвижимости может любой гражданин, заказав выписку. Документ покажет информацию из базы на дату получения сведений и расскажет о собственниках и наличии обременений.

Почему стоит заказать отчет на основе выписки из ЕГРН

Получив документ, вы не купите квартиру, которая находится под арестом за долги по ипотеке, а также не получите «сюрприз» – внезапных родственников, претендующих на наследство.

Преимущества нашего сервиса:

Заказ в режиме онлайн – самый удобный и быстрый способ получения выписки. Вам не придется ехать в МФЦ, платить госпошлину в размере 300-750 рублей и ждать пять рабочих дней для получения документа. В режиме онлайн мы предоставляем информацию об объектах из любого региона страны напрямую из Росреестра и делаем это круглосуточно.

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже квартиры?

Продажа квартиры – дело нелёгкое, особенно если заниматься этим самостоятельно. Другое дело – обратиться к посреднику, т.е. к риелтору.

Но специалисту придётся платить, а его услуги обходятся довольно дорого. Сколько берут за продажу квартиру риелторы в 2021 году? Об этом поговорим далее.

Риелтор: чем занимается и за что ему платят?

Работа специалиста по недвижимости нелегка и имеет свои особенности. Во-первых, она многогранна (общение с клиентами, юридическое оформление сделки, документов и пр.); во-вторых, сделки могут растянуться по времени на продолжительный срок.

Работа в целом достаточно трудоёмкая и напряжённая, поэтому, при условии качественного её выполнения, она не может стоить дёшево. Но цена на услуги риелтора должна быть разумной, иначе клиенты вряд ли согласятся их оплачивать.

Основные факторы, влияющие на стоимость услуг риелтора:

  • цена продаваемой квартиры;
  • объём предстоящих работ;
  • характеристики продаваемой жилплощади (расположение, планировка, площадь, этаж, район города и т.д.);
  • сложность работ по сделке;
  • необходимость проверки чистоты квартиры;
  • стаж и опыт работы специалиста недвижимости;
  • ситуация в стране и на рынке недвижимости.
  • Какие ещё факторы оказывают влияние на ценообразовнаие предоставленной услуги? Это зависит от сложности каждой конкретной ситуации.

    На стоимость услуг риелтора могут повлиять:

    Каждая такая ситуация влияет на итоговую стоимость риелтора при продаже квартиры, поскольку требует от специалиста больших усилий и времени на решение проблемы.

    Клиентов должна насторожить чересчур низкая стоимость услуг риелтора, и в целях экономии не стоит «кидаться» на такие предложения. Скорее всего, перед вами не совсем честные специалисты или мошенники.

    Как оплачиваются услуги риелтора?

    Если речь идёт о «чистой» продаже квартиры, то здесь возможны 2 способа оплаты услуг:

    1. Процент от стоимости сделки. В этом случае процентный показатель может колебаться в пределах 2-6 % от стоимости проданной недвижимости.
    2. Конкретный тариф, который прописывается в договоре и не зависит от цены, по которой была продана квартира.

    Второй вариант применяется в основном при продаже дорогой недвижимости.

    Единых единых тарифов на услуги риелторов не существует. По каждой квартире ведётся индивидуальный расчёт стоимости работ специалиста.

    Риелтор оказывает услуги на основании договора, который составляется в письменном виде на первом этапе сотрудничества и закрепляется подписями продавца — собственника продаваемой квартиры и специалиста по недвижимости — риелтора.

    Согласно ст.39 ГК РФ, в договоре обязательно прописываются стоимость, сроки и порядок оплаты услуг риелтора. Это значит, что общая стоимость услуг риелтора становится известной клиенту ещё при подписании договора.

    Если одновременно с продажей квартиры планируется покупка нового жилья, то вознаграждения по обеим сделкам (продажа и покупка квартиры) суммируются.

    Все финансовые риски по сделке берёт на себя клиент. Риелтор при этом никаких гарантий на удачный итог сделки не предоставляет (по договору) и за последствия своих действий ответственности не несёт.

    Размер комиссии за услуги риелтора

    Узнать в точности, сколько процентов берут риелторы за продажу квартиры, не всегда просто. Если клиенту напрямую озвучить процент, то его можно и отпугнуть, поэтому не все риелторы сразу афишируют свои тарифы.

    Задача агента по недвижимости — завлечь клиента любым способом, а потом уже, в процессе его «обработки», убедить в необходимости оплатить как можно больше своих услуг.

    Сколько же процентов сегодня берут риелторы за работу? Эксперты называют довольно широкий диапазон – от 2 до 6% от суммы сделки.

    Точный процентный показатель зависит от практики агентства, авторитета и стажа специалиста, сложности проводимой сделки в каждом конкретном случае, ситуации в стране и на рынке, а также от договорённостей с клиентом.

    Есть агентства, где применяется тарифицированная система оплаты. Так, например, в некоторых риелторских компаниях применяется такая система: при сделках с квартирами стоимостью до 6 000 000 руб. комиссия составляет 150 тыс. руб. Если цена продажи квартиры выше 6 000 000 руб., то процент оплаты за услуги агента поднимается до 2,5% от стоимости объекта.

    В целом средний размер комиссии в Московской компании составляет 150-200 тыс. руб. по простой сделке (только продажа недвижимости) и 250-350 тыс. руб. по сложной, связанной с альтернативой (продажа + покупка).

    В Подмосковье гонорары риелтора скромнее: комиссия в некоторых городах Московской области составляет 50-100 тыс. руб. Услуги частных риелторов оцениваются чуть ниже.

    Как не переплатить риелтору?

    Рынок недвижимости – это всё тот же рынок, а значит здесь можно торговаться. Робкого клиента риелторы «обработают» в два счёта и поставят ему максимальный тариф за свои услуги.

    Уверенный в себе клиент держится стойко и знает, как защитить свой кошелёк. Он сам может «нажать» на риелторов («лучшая защита – это нападение») и снизить их аппетиты до минимального тарифа.

    Чем меньше агентство недвижимости, тем проще и быстрее договориться с агентами о цене. А частный риелтор в приватной беседе может скинуть и до 50% от первоначально заявленной цены своих услуг. Здесь главное – не бояться и смело торговаться.

    Кто платит риелтору: продавец или покупатель?

    На рынке недвижимости закон такой: платит тот, кому больше нужна помощь риелтора. Так, в начале двухтысячных, когда рынок недвижимости шёл в гору, вознаграждения риелторам платили покупатели. Они больше продавцов нуждались в услугах специалистов: квартиры тогда расхватывались, нужно было лишь поймать удачный вариант.

    Сегодня всё наоборот: предложений по продаже больше, чем спрос на покупку, поэтому платят комиссионные риелторам, как правило, продавцы.

    А при альтернативной сделке клиент — в одном лице и продавец, и покупатель; кому же ещё платить, как не ему, причём за всё.

    Можно ли продать квартиру без риелтора?

    Теоретически (а иногда и практически) можно продать квартиру и без риелтора, но при этом надо понимать, что решение этого вопроса отнимет массу времени и сил.

    В СМИ «гуляет» масса рекламных баз по недвижимости, и кажется, что всё совсем просто: составил объявление — и жди покупателей. Но подать объявление, подобрать вариант в интернете можно без особого труда. А вот юридическое сопровождение сделки – куда сложнее; эту сторону лучше поручить специалистам.

    Здесь уже никакой интернет не поможет. А самостоятельно разобраться в документации и правильно всё оформить, да ещё при этом не напороться на мошенников – для этого нужно хоть частично разбираться в вопросах рынка недвижимости.

    Стоят ли эти душевные и временные затраты того, чтобы на них экономить? Наверное, нет. Хотя находятся люди, которые, как говорится, «упираются рогом» и всё делают самостоятельно. Ну что ж, честь им и хвала.

    Благо, сегодня на выручку приходит интернет, где можно выставить объявление совершенно бесплатно. Большую помощь оказывают онлайн-сервисы Росреестра, позволяющие получать информацию о недвижимости и её правообладателях.

    Открыты по всей стране многофункциональные центры (МФЦ), специально ориентированные на то, чтобы граждане могли решать свои жилищные вопросы самостоятельно. Так что если есть желание и время, то в сделке продажи квартиры можно обойтись и без риелтора.

    Но если всё же есть необходимость нанять риелтора, то нужно понимать, какие услуги он оказывает и за что мы ему платим.

    Ведь никто не гарантирует, что выбранный вами риелтор сделает всё как положено, не пропустит что-то важное при подготовке сделки. А расхлёбывать последствия, в случае чего, придётся не ему, а вам.

    Так что к выбору риелтора подходите с умом, торгуйтесь с ним и обязательно платите только за реальную, качественно выполненную работу.

    Сколько стоят услуги риелтора на самом деле

    Почему-то, купле продажа недвижимости россиянину кажется делом хлопотным и трудоемким. Люди готовы платить комиссию агентствам недвижимости и прочим деятелям, лишь бы те избавили их от надуманных проблем. В действительности же траты на посредников ничем не оправданы, а оформить продажу земельного участка можно самостоятельно, сэкономив при этом до 20% от суммы сделки. Ниже я расскажу, сколько на самом деле стоят услуги риэлтора и о других комиссиях агентства недвижимости.

    1. Что входит в услуги риелтора
    2. За что еще придется платить
    3. Выводы

    Что входит в услуги риелтора

    За двадцать пять лет рынок недвижимости в стране так и не стал контролируемым, а посредники разработали ряд серых схем, чтобы получать с клиента скрытую комиссию. В итоге услуги риэлтора сводятся к поиску собственника объекта и «прятках» его контактных данных от покупателя. При этом агенты по недвижимость объясняют высокую стоимость услуг огромным объемом работы.

    В первую очередь «огромная работа» состоит из мониторинга баз данных. За этим технически сложным, на первый взгляд, процессом скрывается банальный поиск объявлений на сайтах Avito, Domofond и других более мелких интернет-ресурсах. У 90% риэлторов база недвижимости состоит именно из таких бесплатных объявлений.

    Продвинутые агентства используют платные базы собственников, такие как WINner. Но даже покупка доступа на три месяца (средний срок продажи) обойдется лишь в 15 тысяч рублей, что на порядок ниже стоимости услуг риэлтора.

    В зависимости от аппетита, комиссия агентства недвижимости составляет от 2 до 20 % суммы сделки, но редко бывает менее 50 000 рублей. Стоит отметить, что риэлтор (физ/лицо) получает лишь половину комиссии, второю часть забирает себе агенство недвижимости (юр/лицо). Отсюда можно сделать вывод, что стоимость услуг частного риэлтора (который работает сам на себя), должна быть как минимум в 2 раза ниже чем в агентстве недвижимости. Но и назвать такую услугу юридически правильной тоже нельзя.

    За что еще придется платить

    Кроме затрат на просмотр новых объявлений (примерно 20 минут в день), в комиссию агентства включены расходы на оформление и юридическую проверку документов. Однако, реальная стоимость таких расходов не превышает 5 тысяч рублей: 3-4 тысячи за консультацию юриста и проверку документов, еще 1-2 тысячи за составление договора купли-продажи.

    Аналогичные механики риэлторы используют и при продаже квартир, домов или земельных участков. Поиск покупателя сводится к ответу на звонки от размещенных на выше упомянутых сайтах объявления. Однако услуга подается продавцу как уникальная. Кстати, вы сами можете абсолютно бесплатно разместить одно объявление о продаже недвижимости на Авито. О том, как разместить эффективное объявление, чтобы быстро продать дом, я рассказываю здесь.

    Даже с учетом покупки платных баз данных, расходы на поиск покупателя и оформление купли-продажи составят не более 20 тысяч рублей, что в 2.5 раза меньше чем минимальная комиссия агентства.

    Выводы

    Найти риэлтора для продажи недвижимости просто, но я не рекомендую сотрудничать с агентами, которые:

    1. Предлагают заключить с агентством недвижимости эксклюзивный договор. В случае продажи через другое агентство — вы должны будете выплатить неустойку;
    2. Торопят с принятием решения. Только сегодня, срочная продажа, горячее предложение, покупатель уезжает и другие эмоциональные уловки;
    3. Навязывают свои условия работы. Например, просят снизить цену спустя 2-3 недели после начала продажи;
    4. Обещают быструю продажу;
    5. Неопрятно одеты;
    6. Переспрашивают одно и тоже по несколько раз;
    7. Звонят каждые пять минут, вместо того чтобы задать все вопросы разом;
    8. Скорее всего вы не добьетесь желаемого результата, если риэлтор не понравился вам при первом общении.

    Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры

    Самостоятельное приобретение объекта недвижимости оказывается возможным только тогда, когда человек обладает достаточной юридической подкованностью. Процесс купли-продажи квартиры требует не только сбора документации, но и знания основ, нюансов и тонкостей российского законодательства в жилищной сфере. Провести сделку правильно, грамотно и юридически «чисто» гражданину поможет риэлтор – специалист по недвижимости. Что же входит в профессиональные обязанности риэлторов, и сколько такие помощники берут за свои услуги?

    Подробнее о риэлторах и риэлторских агентствах

    Риэлтор – это посредник, курирующий процесс возмездного отчуждения какого-либо объекта недвижимости, будь то квартира, дом, земельный участок, коммерческая собственность и пр. Риэлтор может выступать:

    Чтобы исключить риск сотрудничества с мошенником, клиенту понадобится изучить и проверить:

    1. Когда было зарегистрирован статус индивидуального предпринимателя или юридического лица (с какого года специалист или его фирма трудится на рынке, насколько большим опытом обладает посредник)? Для этого можно запросить у риэлтора Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя или Свидетельство о государственной регистрации юридического лица и внимательно ознакомиться с этим документом. Здесь должен указываться код ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Направлению «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе» соответствует код 68.3.
    2. Интернет-отзывы о работе риэлтора. Необходимо, чтобы в большинстве своем они были положительными.
    3. Данные о риэлторе или его фирме. Специалист должен предоставить исчерпывающие и четкие сведения о том, какие услуги он предоставляет. Кроме того, необходимо обратить внимание на сайт агентства. Информативный электронный ресурс имеется у любой крупной компании, которая заботится о своем имидже и репутации. Здесь же должно быть хотя бы примерно указано, какой процент берет ИП или ЮЛ за риэлторское сопровождение сделки.
    4. Месторасположение офиса. Если офис находится на главной улице, это может свидетельствовать об успешной профессиональной деятельности организации.
    5. Количество ежегодно проводимых сделок. Если ИП или ЮЛ существует на рынке уже 10 лет, но при этом проводит всего 1-2 куплю-продажу в год, это должно стать предостережением для клиента.

    Что входит в услуги риэлтора

    Главная обязанность риэлтора – это учет пожеланий и просьб своего клиента в отношении покупаемой/продаваемой квартиры. Например, если за помощью обратится Покупатель, специалист:

    1. Обсудит со своим клиентом, какую недвижимость тот хотел бы приобрести (ее технические характеристики, месторасположение, инфраструктура окружающего района и пр.).
    2. Продумает и выберет все подходящие варианты, проведя ряд аналитических действий (сюда входит анализ цен, анализ предложений рынка недвижимости, работа с информационной базой, проверка достоверности сведений о Продавцах и квартирах).
    3. Обзвонит потенциальных Продавцов или свяжется с ними иными доступными способами, чтобы договориться об осмотре жилых помещений и обсуждении всех нюансов.
    4. После выбора конкретного предложения – поможет Покупателю собрать необходимую документацию и проверить документацию, предоставляемую Продавцом.
    5. Займется разрешением всех юридических и правовых вопросов вплоть до того момента, пока стороны не подпишут договор купли-продажи квартиры, не проведут взаиморасчеты и не перерегистрируют переход права собственности в Росреестре.

    Если за риэлторским сопровождением обратится Продавец, специалист будет действовать примерно в том же ключе. Единственная разница – в случае продажи риэлтор займется не мониторингом имеющихся предложений, а распространением рекламы о квартире.

    Некоторые риэлторы также заявляют, что они могут заняться передачей денег (например, уплатить второй стороне задаток, внести средства по основному договору купли-продажи и пр.). Чтобы обезопасить себя и свои сбережения, участникам сделки рекомендуется самостоятельно участвовать во всех денежных операциях, а не передавать это дело в руки риэлторов, доверенных представителей и иных 3-их лиц.

    Как только первая задача оказывается выполненной (поиск подходящего Продавца или Покупателя), риэлтор становится связующим звеном между сторонами. Именно благодаря посредничеству риэлтора Продавец и Покупатель решают дополнительные вопросы и согласовывают все нюансы.

    Иногда сделки по возмездному отчуждению недвижимости имеют индивидуальные особенности – например, когда квартира принадлежит не одному собственнику, а сразу нескольким сособственникам, или когда на квартиру наложены ограничительные меры (запреты, обременения и пр.). Специалист возьмет на себя разрешение и этих проблем.

    От чего зависит комиссия за риэлторское сопровождение

    За свою работу риэлтор или риэлторское агентство берет комиссию – определенную плату, рассчитываемую от стоимости всей сделки (т.е. от цены реализуемой квартиры).

    На размер взимаемой комиссии влияют следующие факторы:

    Опыт и стаж риэлтора.

    Чем больше клиентская база риэлтора и чем выше его репутация, тем дороже будут стоить его услуги.

    Клиенту рекомендуется отталкиваться от средних расценок по своему региону, т.к. слишком завышенные или слишком заниженные суммы могут указывать на возможного мошенника или неуспешного/некомпетентного специалиста.

    Кто предоставляет услугу – частный риэлтор или риэлторское агентство.

    Сопровождение от частного риэлтора всегда обходится в меньшую сумму, чем сопровождение от целой компании.

    Место (где происходит купля-продажа).

    В больших городах стоимость риэлторских услуг традиционно выше, чем в маленьких городах и аналогичных населенных пунктах.

    Сложность заказа.

    Здесь важность имеет то, как и с кем будет проводиться сделка.

    Например, если речь идет про приобретение квартиры на вторичном рынке, то этот заказ будет относиться к категории дорогостоящих. Помимо своих обычных обязанностей риэлтору понадобится проверить юридическую чистоту квартиры, проверить благонадежность ее нынешнего собственника (Продавца), изучить историю владения квартирой как минимум за последние 3-5 лет, узнать все о возможных долгах по коммунальным платежам и пр.

    То же самое касается и приобретения ипотечной квартиры – здесь появляется посредник в лице банка, а, следовательно, риэлтору понадобится урегулировать дополнительные вопросы еще и с этим учреждением. После переговоров с банком риэлтор осуществляет страхование недвижимости в страховой фирме, что также требует от специалиста временных и трудовых затрат.

    А вот если речь идет про покупку квартиры на первичном рынке (т.е. у застройщика), то риэлторское сопровождение обойдется уже в значительно меньшую сумму. Застройщик может иметь с тем или иным риэлторским агентством заключенный договор о партнерстве. Если Покупатель решит приобрести квартиру у этого застройщика, то сможет рассчитывать на бесплатное риэлторское сопровождение сделки от данного агентства.

    Стоимость реализуемого жилья.

    Квартира может относиться к категории «эконом-класса», а может относиться к категории «бизнес-класса». В этих случаях плата за риэлторское сопровождение будет различна, т.к. работа с дорогостоящей недвижимостью всегда оценивается по более высоким тарифам.

    Объем работы.

    Клиент на свое усмотрение выбирает те услуги, в которых нуждается. Это может быть единичная консультация у риэлтора, несколько консультаций, частичное сопровождение или полное сопровождение сделки.

    Виды комиссии: процент и фиксированная ставка

    Комиссия, взимаемая агентом, может представлять собой либо процент от общей стоимости сделки, либо «твердое» (фиксированное) денежное вознаграждение. Если плата взимается по процентной схеме, она равняется:

    В среднем процентная комиссия, переведенная в денежное выражение, составляет от 150 000 до 400 000 рублей (по состоянию на 2017-2018 года для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург). Т.е. сотрудничество с риэлтором, который требует плату в этих границах, вполне отвечает интересам самого заказчика. Чтобы убедиться в том, что процентная ставка не является завышенной, клиенту необходимо:

    Если говорить про «твердую» (фиксированную) комиссию, то в Москве и Санкт-Петербурге крупное агентство может запросить за куплю-продажу 150 000-200 000 рублей, а агентство поменьше – уже 100 000-150 000 рублей. Частный риэлтор может предложить полное сопровождение сделки за 70 000-80 000 рублей. В других городах и населенных пунктах стоимость услуг будет уменьшаться пропорционально уменьшению стоимости 1 кв. м. Т.е. чем меньше стоит квадратный метр объекта недвижимости – тем меньше стоят и услуги риэлторов.

    «Твердое» денежное вознаграждение и процентная схема могут соединиться, образовав смешанную систему оплаты услуг. Например, такое возможно, если помимо стандартного сопровождения сделки агенту понадобится урегулировать дополнительные вопросы, касающиеся приватизации, наследования, раздела имущества, прописанных и временно выписанных лиц и пр. За выполнение своих основных обязанностей риэлтор может взять процент от стоимости квартиры, а за выполнение сторонних обязанностей – фиксированную денежную сумму.

    Кто и когда оплачивает услуги риэлтора

    Единого времени для внесения комиссии нет. Однако практика показывает, что вознаграждение за работу агента все же уплачивается постфактум, т.е. только после того, как сделка полностью завершается и происходит перерегистрация права собственности в Росреестре. Очевидно, что до обращения в Росреестр сделка может сорваться или отмениться по целому ряду причин, и, следовательно, заказчик перестанет нуждаться в помощи риэлтора. Скорее всего, клиенту понадобится уплатить какую-то сумму за уже проведенные операции и действия, однако это будет не вся комиссия.

    Комиссию уплачивает тот человек, который изначально обращается к риэлтору. Например, если специалиста нанимает Продавец, то он уплачивает комиссию из вырученных денег. Во время проведения взаиморасчетов между Продавцом и Покупателем риэлтор удерживает из всей суммы то денежное значение, которое полагается ему в соответствии с агентским договором. Если специалиста нанимает Покупатель, то он просто оплачивает комиссию после внесения полной стоимости квартиры.

    Некоторые недобросовестные специалисты и компании могут взимать двойной тариф с обеих сторон. Такое действие не считается незаконным, однако оно оказывается нечестным по отношению к участникам сделки.

    Агентский договор: что это такое и как составляется

    Риэлтор и его клиент должны заключить специальный агентский договор, подтверждающий факт сотрудничества и оказания помощи. Сначала заказчику понадобится внимательно ознакомиться со всеми пунктами документа. Важно обратить внимание на положения, которые прописаны мелким шрифтом. В договор должна быть включена следующая информация:

    1. Данные о сторонах («принципале» и «агенте»).
    2. Предмет договора. Если осуществляется продажа квартиры, приводится ее техническое идентификационное описание. Если планируется покупка квартиры, в договоре фиксируются четко сформулированные требования клиента к искомому объекту.
    3. Стоимость либо продаваемого, либо искомого объекта недвижимости (цифрами и прописью).
    4. Права и обязанности сторон.
    5. Стоимость риэлторских услуг (цифрами и прописью).
    6. Порядок проведения расчетов с агентом (когда и как ему перечисляется комиссия).
    7. Дата вступления договора в законную силу (обычно – «с момента подписания принципалом и агентом»).
    8. Порядок расторжения договора.
    9. Порядок оплаты расходов, понесенных агентом. В обязанности принципала входит возмещение всех расходов, подтвержденных документально.
    10. Ответственность сторон в случае расторжения договора. Как правило, если договор расторгается по инициативе принципала, он уплачивает агенту определенный штраф.
    11. Срок действия договора. Практика показывает, что оптимальный срок действия агентского договора – не более 3 месяцев. При необходимости его можно будет пролонгировать.
    12. Список документов, принимаемых агентом от принципала.
    13. Количество оригинальных экземпляров договора (по 1 экземпляру на агента и принципала).
    14. Подписи агента и принципала, их реквизиты.

    Агентский договор приобретает полную юридическую силу с момента подписания агентом и принципалом. Он не требует нотариального заверения или государственной регистрации.

    Клиент, подписывающий договор, берет на себя все финансовые и иные риски, которые могут возникнуть в ходе взаимодействия с риэлтором. Фактически «гарантии», которые риэлторы обещают на словах, никогда не фиксируются на бумаге. В агентских договорах указываются только обязательства специалистов совершить те или иные действия (т.е. предоставить свои услуги). Вот почему заказчик напрямую заинтересован в том, чтобы агентский договор был составлен без каких-либо нареканий. Необходимо опасаться пунктов:

    1. О скрытых комиссиях. Например, Продавец может назвать одну сумму за жилье, а риэлтор – выставить объект на продажу по другой, уже завышенной стоимости. Так действуют недобросовестные агенты, которые сначала берут с заказчика комиссию, а потом еще и оставляют себе получившуюся денежную разницу.
    2. Об ограничениях и запретах на прямое общение между сторонами. Если в договоре указывается, что клиент не может взаимодействовать со вторым участником сделки или может делать это только в присутствии риэлтора, то подписывать такой документ не следует. От сотрудничества с агентом также лучше отказаться.
    3. О бессрочности агентского договора. В таком случае риэлтор получит законную возможность затягивать и медлить с исполнением своих обязательств.
    4. О высоких штрафах для клиента за расторжение договора по своей инициативе. Штраф для принципала не может оказаться больше той комиссии, которую он заплатил бы риэлтору или агентству в случае доведения сделки до конца и завершения купли-продажи.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    Кто заказывает, тот и платит: сколько стоят услуги риелтора в Москве

    Большая часть сделок по купле-продаже квартир на вторичном рынке Москвы совершается с участием риелторов, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах, работающих в столице. В компании «Бон Тон» долю таких сделок оценили в 95%. Это означает, что только одна сделка из двадцати проходит без посредников — когда продавец и покупатель договариваются друг с другом самостоятельно.

    Работе риелторов не мешает ни отсутствие закона, который регулировал бы риелторскую деятельность, ни желание некоторых людей во что бы то ни стало провести сделку самостоятельно. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, как построено взаимодействие агентов с клиентами и может ли обращение в агентство защитить покупателя от признания сделки ничтожной.

    Кто обращается к риелтору

    Главное, что должен знать человек, общающийся с риелтором, можно сформулировать так: доход агента формируется из комиссии, которую выплачивают участники сделки при взаиморасчетах. Таким образом, риелтор напрямую заинтересован в заключении сделки — без этого он просто не получит гонорар. Стоит вспомнить об этом, если агент вдруг начнет нахваливать один из вариантов, настаивать на скорейшей купле-продаже или вынуждать снизить цену: эти действия могут быть связаны с банальным желанием скорее забрать свою комиссию.

    К риелторам обращаются и продавцы, и покупатели. Первые — для того, чтобы поскорее продать жилье на затоваренном рынке. Вторые — чтобы найти вариант с «чистой» родословной. «Чистыми» риелторы называют квартиры, которые можно покупать, не опасаясь последующих судов и признания сделки ничтожной — для этого объект недвижимости проверяют юристы.

    «Стоимость услуг зависит от того, кто ее оказывает: частный риелтор, мелкое или крупное агентство, — рассказала руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. — По большому счету, в комиссии крупных агентств заложены дополнительные расходы на весь штат, обслуживающий сделку, а частный риелтор демпингует, поскольку отвечает за сделку он один и часть опций просто может не осуществлять. В каждой компании свои процентные соотношения и системы начисления заработных плат. Где-то агент получает процент от сделки, где-то — фиксированную сумму. Частные риелторы вообще всю сумму заработанных комиссионных получают единолично».

    Доля сделок с сопровождением риелтора в Москве

    Сколько стоят услуги агентства

    В среднем по рынку размер комиссии агенту варьируется от 2% до 6% от суммы сделки, подсчитали в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» по запросу редакции. В агентстве «Бон Тон» верхней планкой комиссии назвали 8%, а нижней — фиксированную сумму в 50 тыс. руб. за сопровождение одной сделки.

    «Тенденция последних трех лет — это фиксированная сумма. Сейчас таких сделок больше 70%, — призналась Екатерина Никитина. — В период растущего рынка продавцы чаще выбирали процент от стоимости, так как таким образом они стимулировали агента продавать квартиру дороже. Есть и третий вариант — когда агент предлагает смешанную комиссию. Например, минимальную фиксированную сумму (30–50 тыс. руб.) плюс от 2% до 6% от какого-то порога стоимости».

    В последнее время на вторичном рынке Москвы стало все больше сделок, где риелтор сопровождает только продавца, в то время как покупатель действует самостоятельно, заметили в агентствах недвижимости. «Покупатели, выбирая квартиру, принимают решение о покупке у собственника, выставившего свою квартиру через агентство недвижимости, и считают, что это гарантия того, что она проверена и можно сэкономить на своем риелторе», — объяснила тенденцию Никитина. Дополнительным фактором стал избыток предложения, при котором продавцы конкурируют друг с другом за покупателя, уточнили риелторы.

    «Важно понимать, что опытный риелтор никогда не скажет, что это стоит 50, или 10, или 20 тысяч, — считает управляющий партнер агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — Прежде всего он посмотрит на объект, узнает, что вы хотите сделать, изучит все документы и условия продажи объекта. Только после всех этих действий будет сформирован размер стоимости услуги. Если же вам сразу называют цену, даже не взглянув на квартиру, это означает, что этот человек непрофессионал».

    С доводами Саксонцевой не согласились в агентствах «Бон Тон» и «Этажи». «Меня бы очень насторожила ситуация, если, подписывая договор, я не знала, сколько в дальнейшем должна заплатить за услугу», — заметила Екатерина Никитина. В «Этажах» указали, что не каждое агентство вывешивает прайс-лист в открытом доступе, и обратили внимание, что открытость в плане цен позитивно сказывается на репутации риелторской компании.

    Кто платит агенту

    Комиссию оплачивает тот, кто заказал услугу. «Если к риелтору обратился продавец, то, как правило, сумма агентского вознаграждения вычитается из стоимости квартиры, — разъяснили в агентстве «Бон Тон». — Физически денежную сумму передает покупатель, но сейчас появилась новая тенденция — продавцы отдельно оплачивают комиссию из своих собственных средств, а всю сумму за квартиру получают от покупателя через ячейку или аккредитив».

    На рынке встречаются агентства, которые предлагают продавцам квартиры бесплатное сопровождение сделки. Такие риелторы рассчитывают получить комиссию с покупателя, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости». «Продавец может включить расходы на услуги риелтора в цену продаваемой недвижимости, однако продавец не освобождается от оплаты риелторских услуг, — предупредил руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров. — Следовательно, условие договора между продавцом квартиры и риелтором, в котором прописано, что продавец не платит риелтору за услуги, а все расходы ложатся на сторону покупателя, не соответствует закону».

    Как проверить юридическую чистоту

    Крупные риелторские агентства часто педалируют тему «юридической защиты», которая предлагается клиентам, — подобные услуги часто встречаются в рекламных объявлениях различных компаний. Тем не менее проверка квартиры опытными юристами не гарантирует нерушимости сделки, предупредили риелторы и юристы, опрошенные редакцией.

    «Бывает так, что агентство оказало услуги добросовестно, но из-за юридических нюансов сделку признали недействительной, — заявил руководитель юридического департамента агентства «Этажи» Андрей Лесин. — Например, появился ранее неизвестный наследник продавца квартиры и оспаривает ваше право на собственность. В этом случае большинство риелторских компаний ничем не могут помочь клиенту: это не в их юрисдикции, они проверили все доступные нужные документы, приняли так называемые «меры разумной осмотрительности».

    «Взыскать компенсацию с риелторского агентства при последующем признании сделки ничтожной будет сложно, и многое зависит от содержания договора, — подтвердил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Если в услуги входило юридическое сопровождение сделки, то есть и проверка возможных рисков, то возможна ответственность исполнителя за ненадлежащее оказание услуг».

    Примеры возмещения материального ущерба с риелторского агентства за ненадлежащую проверку юридической чистоты действительно существуют, но каждый из таких прецедентов — это случай, выходящий из ряда вон, отметили собеседники «РБК-Недвижимости». «Случаи взыскания убытков есть, но они немногочисленны. Так, в одном из дел суд, взыскивая с риелтора в пользу покупателя уплаченную за недвижимость сумму, указал, что в обязанность риелтора входила правовая экспертиза сделки; согласно условиям договора об оказании риелторских услуг, риелтор обязан был подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки, однако нарушил условия договора (определение Свердловского областного суда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013)», — заявил Андрей Комиссаров.

    В лучшем случае объем возмещения убытков от действий риелторов ограничивается стоимостью самой услуги, то есть суммой, которую в свое время риелтор получил от клиента, добавил Комиссаров. Расходы, понесенные на покупку квартиры, остаются персональной ответственностью покупателя — независимо от того, участвовал риелтор в сделке или нет.

    Купля-продажа без посредников

    За последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы. «Почему это происходит: первая и основная причина — это желание элементарно сэкономить на сделке. Люди думают: «У продавцов агент есть, он все и сделает», — рассуждает Екатерина Никитина. — Вторая причина также распространена: если клиент покупает квартиру с ипотекой, то считает, что банк проверяет квартиру и, если одобряет ее, значит она юридически чиста. Следующая причина — это доверие к людям».

    Препятствий для самостоятельного оформления сделки сейчас немного. Обычно для заключения договора требуется только заверить документ у нотариуса и получить согласие от органов опеки. Последний пункт актуален только для тех, кто владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности с детьми. Если же и продавец, и покупатель выступают в одиночку и не планируют выделять доли в приобретаемой недвижимости, то не потребуется даже нотариус: такие сделки в России разрешено оформлять в простой письменной форме.

    Условный компромисс между сотрудничеством с одним риелтором и самостоятельной куплей-продажей — это обращение сразу в несколько агентств недвижимости. В теории такая практика может максимизировать усилия нескольких компаний. «Что касается работы с несколькими агентствами, то это довольно частая практика, — подтвердили в «Бон Тоне». — Здесь можно прописать очень много санкций, в том числе и штрафных, в договоре, но по факту это не всегда работает. Клиента невозможно обязать работать строго с одним агентством».

    Некоторые крупные агентства настаивают на так называемых эксклюзивных договорах. Под этим термином риелторы понимают соглашение, которое обязывает клиента не обращаться сразу в несколько компаний. Те, кто не готов на такие условия, могут выбрать агентство, более лояльное относящееся к свободе выбора своих клиентов.

    «В договоре компании «Этажи» нет пункта, запрещающего обращаться в другие агентства, — привел пример Андрей Лесин. — Мы не стремимся работать по так называемой эксклюзивной модели, когда клиент обязан работать только с одной компанией. Соответственно, мы не взыскиваем штраф, если клиент обратится за помощью к нашим коллегам. Мы можем заключить эксклюзивный договор, только если сам клиент хочет работать с нами по такой схеме».

    Читайте также:  Что такое система индивидуального пенсионного капитала

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *