Добросовестный приобретатель

Роман Кабанов, адвокат Краснодарской коллегии адвокатов «Юнита»

Отсутствие однозначного законодательного регулирования общественных отношений с участием добросовестных и недобросовестных приобретателей по защите и восстановлению своих субъективных прав и охраняемых законом интересов, а также единства судебной практики в данной области приводит к неустранимым противоречиям. Результаты этих противоречий ощущают на себе участники гражданского оборота.

Когда закон не справляется со своей основной функцией — регулированием общественных отношений, то на помощь ему приходит судебная практика. Однако зачастую она не только не вносит никакой ясности, но и еще больше запутывает дело.

Глава 20 ГК РФ предусматривает институт защиты права собственности и других вещных прав.

В свое время на практике в неразрешимое противоречие вошли два способа защиты субъективных прав: истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) и применение последствий недействительной сделки (ст. 167 ГК РФ). Было непонятно, какой способ защиты избирать первоначальному собственнику, если покупатель, приобретавший вещь у продавца (не первоначального собственника), который не имел права ее отчуждать, уже продал ее третьему лицу. Неясно, следовало ли истребовать имущество у последнего владельца или признавать недействительной сделку по отчуждению имущества? Если же со спорным имуществом было совершено несколько сделок, то в суд зачастую заявлялся иск о признании всех совершенных сделок недействительными.

Правовая позиция КС РФ

Некоторую ясность внес КС РФ, разъяснив алгоритм поведения субъектов спорных правоотношений в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева». Однако вскоре перед правоприменителями встали новые вопросы, на которые суды общей юрисдикции и арбитражные суды отвечают по-разному. Не помогло даже Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

Для наглядности рассмотрим следующий пример.

В — собственник (первоначальный);

Г — третье лицо, приобретшее имущество у покупателя Б.

По договору купли-продажи А продал Б недвижимое имущество. По закону собственником имущества является В (однако в регистрационной службе право собственности было зарегистрировано за А). Б продает имущество Г. Между тем В, узнав о совершенных сделках, обращается в суд за восстановлением своего нарушенного права и защитой законных интересов.

Вот теперь начинается самое интересное: какой способ защиты необходимо избрать В — виндикацию или применение последствий недействительной сделки?

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка:

— не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью;

— недействительна с момента ее совершения.

Основываясь на данном положении закона, истцы зачастую в качестве предмета иска заявляют требование о признании ничтожной сделки недействительной. Однако такого способа защиты права ст. 12 ГК РФ не предусмотрено. Несмотря на то, что перечень способов не является исчерпывающим, в абз. 4 ст. 12 ГК РФ перечислены способы защиты при недействительности сделки. В отношении оспоримых сделок — признание сделки недействительной и применение последствий недействительной сделки, а в отношении ничтожной сделки — применение последствий ее недействительности. Вместе с тем арбитражная практика идет по пути дозволения признания ничтожной сделки недействительной.

Так, судебные органы неоднократно указывали, что ни ГК РФ, ни иными нормативно-правовыми актами не предусмотрено запрета на признание ничтожной сделки недействительной (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.96 № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.97 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»; определения ВАС РФ от 09.10.2008 № 11404/08; от 18.09.2008 № 8447/08; постановления ФАС ВВО от 31.07.2006 № А43-33340/2005-2-944; ФАС ВСО от 28.06.2006 № А58-8408/05-Ф02-3109/06-С2 и др.).

С данным (весьма спорным) мнением высших судебных инстанций и выработанной судебной практики, видимо, придется смириться.

Таким образом, суд вправе признать оспоримую сделку недействительной или в мотивировочной части сделать вывод о недействительности ничтожной сделки. Вместе с тем в иске о применении последствий недействительности сделки должно быть отказано, если будет установлено, что Г — добросовестный приобретатель согласно ст. 302 ГК РФ.

Кого признать добросовестным?

Добросовестным приобретателем считается лицо, которое:

— приобрело вещь у лица, не имевшего право отчуждать спорную вещь;

— не знало и не могло знать о том, что приобретает (приобретало) вещь у лица, не имевшего права ее отчуждать.

Когда добросовестность приобретателя установлена судом в мотивировочной части решения, В вправе предъявить в суд иск к добросовестному приобретателю Г об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

А вот что делать, если приобретатель не является добросовестным, остается открытым. Здесь возможны два варианта действий:

— предъявлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения недобросовестного приобретателя;

— применять правила о двусторонней реституции как санкции за совершение сделки с каким-либо пороком (формы, воли, субъектного состава и др.), т.е. недействительной сделки.

Оправданным представляется все-таки первый вариант.

Получается, что признание сделки недействительной является необходимым условием виндикации имущества как у добросовестного, так и недобросовестного приобретателя. Заявлять иск лишь о признании сделки недействительной не имеет практического значения, так как данное признание будет носить исключительно декларативный характер. Исполнить такое решение суда будет просто-напросто невозможно.

Исходя из этого целесообразным будет предъявление иска с двумя материально-правовыми требованиями:

— о признании оспоримой сделки недействительной;

— об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В таком случае истцу необходимо доказывать:

— безвозмездность приобретения имущества;

— утрату имущества собственником или лицом, которому данное имущество было передано во владение;

—хищение спорного имущества или наличие иного пути выбытия из их владения помимо их воли.

Итак, заявляя два материально-правовых требования, истец обращается сразу к двум способам защиты и восстановления своих нарушенных прав и законных интересов.

Если же приобретатель судом признается недобросовестным, то юридического значения не имеет ни тот способ, которым имущество попало к приобретателю, ни при каких обстоятельствах (утрата, хищение и т.д.) оно перешло к приобретателю, а деньги и ценные бумаги в любом случае могут быть истребованы у недобросовестного приобретателя.

Каким же образом может защитить свои права собственник, который не вправе истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя?

Единственный способ — возмещение убытков (ст. 12, 15 ГК РФ). Собственник предъявляет иск к незаконным владельцам о возмещении убытков, но что делать, когда эти владельцы будут хотя и незаконными, но добросовестными приобретателями по каждой сделке? Ответов на эти вопросы существует великое множество, и зависят они лишь от способности сторон отстаивать свою позицию. При этом возникает сложность с определением размера возмещения и сбором доказательственной базы.

А как быть с убытками добросовестного приобретателя, у которого все же истребовали имущество в пользу первоначального собственника? И на этот вопрос не существует однозначного ответа…

Добросовестный приобретатель ценных бумаг

Незадолго до принятия определения по спору с Латышевым, Верховный суд в своем обзоре от 08.07.2020 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям, отметил, что существенная часть рассматриваемых судами споров, в которых выявляются элементы отмывания преступных денег, вытекает из долговых обязательств, а также из оборота векселей.

Проблема установления вексельных требований в реестре, по-видимому, состоит в том, что повышенный стандарт доказывания, возлагаемый на кредитора, предусмотренный п. 26 ПП ВАС №35, конкурирует с правилами, предусмотренными статьями 17 и 77 Положения о векселе, которые защищают добросовестного приобретателя, согласно которым обязанное по простому векселю лицо может противопоставить векселедержателю возражения, основанные на его личных отношениях с предшествующими векселедержателями, если векселедержатель, приобретая вексель, действовал сознательно в ущерб должнику. И в этом смысле бремя доказывания лежит на заинтересованном лице, возражающем против включения требования, а не на векселедержателе.

В результате эта коллизия была разрешена коллегией тем же образом, к которому ВАС прибегнул в 2011 году, рассматривая жалобу по делу А40-18477/09. Заинтересованным лицам был предложен двухступенчатый тест: нужно доказать отсутствие или недействительность обязательства, на основании которого векселя выданы должником, и недобросовестность векселедержателя в момент приобретения этих векселей. Представляется, что этот стандарт несколько выше, чем prima facie, что, по-видимому, объясняется особой природой векселя как ценной бумаги, удостоверяющей ничем не обусловленное обязательство. Оборотоспособность векселя обеспечена презумпцией действительности прав, вытекающих из него: права векселедержателя предполагаются действительными и существующими, в том числе в случаях приобретения им векселя с неизвестной подписью.

Характерно, что, выступая докладчиком по делу в далеком 2011 году, которое было положено нами в основу жалобы (ВАС-13603/10), Иван Васильевич приводил доводы, которые очевидно свидетельствовали о криминальном происхождении векселей (на момент передачи бумаг векселедержателю индоссант уже семь месяцев как был покойником). Возможно поэтому нам потребовалось три судебных заседания, чтобы преодолеть этот порог в данном деле и убедить коллегию в не менее вопиющих фактах.

Оценивая довод об отсутствии первоначального обязательства, коллегия пришла к выводу, что векселя вручались по ошибочно поименованным договорам купли-продажи (ПП ВАС от 25.07.2011 №5620/11), а значит эти отношения следует квалифицировать как заемные, удостоверенные векселями (815 ГК) и это, на первый взгляд, расходится с нашей жалобой, где мы предлагали отказать во включении на основании ничтожности первой сделки, полагая что продажа своего векселя установлена.

Развивая вывод 13ААС о ничтожности первой сделки, который один сам по себе не мог быть положен в основу возражений против векселедержателя, коллегия перешла к вопросу с другой стороны, а именно оценки заключенности договора займа, имея в виду его реальный характер. Для этого была реконструирована вся цепочка событий (подробнее о событиях смотрите предыдущий пост) и коллегия пришла к выводу, что коль скоро индоссанты изменяли назначение платежей, то они изначально имели в виду именно договор покупки векселя, а если это так, то и новации обязательства, как предполагали некоторые участники спора, также не происходило. Впрочем, коллегия в итоге заключила, что расчётные операции о перечислении денежных средств за препараты всё равно не относимы к сделкам по выдаче векселей, тем самым вернувшись к выводу 13ААС о том, что семь индоссантов не могли просто так ошибиться 66 раз, а значит отсутствие обязательства было доказано.

Попутно ВС отверг представленные управляющим подписанные им же расшифровки строки 1520 «Кредиторская задолженность» бухгалтерского баланса, обесценив их до уровня простого признания долга, не имеющего никакого правового значения.

Переходя к вопросу оценки поведения самого векселедержателя, коллегия справедливо отметила, что приобретение добросовестным лицом векселя, введенного ранее в гражданский оборот в отсутствие обязательства, не является правонарушением и не освобождает обязанное лицо от погашения вексельной задолженности. Поэтому, подчеркнув крайне доверительный характер отношений векселедержателя с индоссантами (векселедержатель не имел средств и не намеревался оплачивать векселя), коллегия заключила, что подобное поведение могло быть установлено только по причине связанности сторон, при установлении которой, на участников, уличенных в ней, возлагается обязанность раскрыть какие-либо особые обстоятельства, которые бы свидетельствовали о том, что действия, очевидно выходящие за рамки принятого стандарта поведения независимых участников коммерческого оборота не были вызваны связанностью.

Связанность предполагает осведомленность векселедержателя о порочности оснований выдачи векселей. Именно этого элемента не хватало в нашей жалобе для того, чтобы снять защиту добросовестности приобретения.

Добросовестный приобретатель ценных бумаг

ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ ЦЕННЫХ БУМАГ – лицо, которое приобрело ценные бумаги, произвело их оплату и в момент приобретения не знало и не могло знать о правах третьих лиц на эти ценные бумаги, если не доказано иное (ст. 2 Закона № 39-ФЗ). [c.150]

ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ – по законодательству РФ осуществляется судом, арбитражным или третейским судом на основе правовых гарантий ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал или не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их ведения иным путем помимо их воли. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Ущерб, нанесенный собственнику преступлением, возмещается государством по решению суда. Понесенные при этом государством потери взимаются с виновного в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ. В случае принятия РФ или республикой в составе РФ законодательных актов, прекращающих право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этих актов, по решению суда возмещаются собственнику в полном объеме РФ или республикой в ее составе. Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа, направленным непосредственно на изъятие имущества собственника, в т.ч. решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленными законодательными актами РФ или республик в ее составе, с предоставлением собственнику равноценного имущества или возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности. При несогласии собственника с решением, влекущем прекращение права собственности, оно не может быть осуществлено до разрешения дела судом, арбитражным или третейским судом. При разрешении спора разрешаются также все вопросы возмещения собственнику причиненных убытков. Если в результате издания не соответствующего закону акта органов государственного управления или местного органа государственной власти нарушаются права собственника и других лиц по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, такой акт признается судом недействительным по иску собственника или лица, права которого нарушены. Убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные гражданам, организациям и другим лицам в результате издания указанных актов, подлежат возмещению в полном объеме за счет средств, находящихся в распоряжении соответствующего органа власти или управления. [c.72]

СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ НАРУШЕННЫХ ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ БЕЗДОКУМЕНТАРНОЙ ЦЕННОЙ БУМАГИ [c.212]

Пункт 3 ст. 302 ГК РФ отрицает возможность использования виндикационного иска в отношении денег и ценных бумаг на предъявителя Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя . Но по закону любое право собственности защищается виндикационным иском. Получается, что на деньги и ценные бумаги на предъявителя не распространяется один из [c.19]

Статья 162 НК РФ в ее нынешней редакции будет работать только тогда, когда покупатель товара будет сам предъявлять к погашению этот вексель. Если продавец передаст вексель по индоссаменту третьему лицу (добросовестному приобретателю), облагать его процентный доход НДС нет оснований для него это не часть расчетов за товар, а финансовое вложение, операция с ценной бумагой. [c.26]

Читайте также:  Можно ли составить договор дарения без нотариуса

Принимать все меры, предусмотренные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, по защите прав добросовестного приобретателя на принадлежащие ему ценные бумаги и недопущению изъятия ценных бумаг у добросовестного приобретателя. [c.299]

При документарной форме эмиссионных ценных бумаг, предусматривающей нахождение ценных бумаг у их владельцев, помимо указанных документов, представляется также сертификат ценной бумаги. При этом имя (наименование) лица, указанного в сертификате в качестве владельца именной ценной бумаги, должно соответствовать имени (наименованию) зарегистрированного лица, указанного в распоряжении о передаче ценных бумаг. Отказ от внесения записи в систему ведения реестра или уклонение от внесения такой записи, в том числе в отношении добросовестного приобретателя, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. [c.681]

В отношениях, регулируемых вексельным правом, это требование заменено правилами об ограничении возражений вексельного должника (ст. 17-19 Положения), из которых вытекает возможность ссылки должника на возражения, вытекающие из его личных отношений к кредитору, предъявившему требование. Под личными отношениями в данном случае понимаются отношения между сторонами в. гражданско-правовой сделке. Исходя из принципа публичной достоверности векселя, добросовестный приобретатель ценной бумаги может доверять ее содержанию. Против требования добросовестного держателя должник по векселю (в рассматриваемом примере – один из индоссантов) не может выдвигать возражений, основанных на его личных отношениях к векселедателю или предшествующим векселедержателям (ст. 17 Положения). (Более подробно вопрос о допустимых возражениях вексельного должника против предъявленного ему требования рассматривается в комментарии к п. 9.) [c.15]

Свойство кредитора по ценным бумагам основывается на моменте формальной легитимации, т.е. кредитором считается тот, кто имеет собственность на документ, а собственность, в свою очередь, обусловливается добросовестным владением документа. Добросовестное владение является здесь неопровержимым предположением права собственности (praesumptio juris et de jure). Должник, исполняя обязательства в лице владельца, освобождается от дальнейшей ответственности, хотя бы впоследствии оказалось, что документ перешел к владельцу не от собственника. Этот последний имеет только личный иск к непосредственному нарушителю его прав. Например, депозитарий продал находящиеся у него на хранении бумаги на предъявителя или получил по ним удовлетворение от должника. В первом случае на добросовестного приобретателя переносится право собственности на документ и связанные с ним права, а во втором — должник окончательно освобождается от дальнейшей ответственности. Депонент же, чьи интересы были нарушены подобными действиями депозитария, может искать убытки только от этого последнего как непосредственного нарушителя его прав. [c.34]

Добросовестный приобретатель гк

1) Каким критериям должен отвечать добросовестный приобретатель в соответствии со ст. 302 ГК РФ?

1.1. Любое лицо (физическое, юридическое), которое приобрело имущество по возмездной, законной, действительной сделке. И которое на момент совершения сделки не знало и не могло знать о том, что другая сторона сделки не имеет права отчуждения спорного имущества.

2) Я купил авто в 2013 году, новое почти авто у физ. лица по рыночной стоимости за минусом 15%. оказалось что авто в кредите. Я об этом никак не знал и мне об этом никто не сказал. Имеется договор купли-продажи (с пометкой что авто не является заложенным и ТД.) ПТС тоже оригинал у меня на руках. Машина на меня оформлена. Имеют ли право забрать у меня авто?

2.1. Иван, в данном случае Вы являетесь добросовестным приобретателем. Ст. 302 ГК РФ: Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2.2. При подаче к вам иска расторгайте договор купли-продажи в соответствии со ст 450-452 ГК РФ и взыскивайте все убытки в соответствии со ст 15 ГК рф.

3) Шесть лет назад приобрели квартиру которая досталась продавцу по наследству от родителей. Сейчас у него появился сводный брат-инвалид. На квартиру наложен арест и нас вызывают в суд что бы признать сделку недействительной. Продавец нам деньги за квартиру не вернет т.к он пьет и нигде не работает.

3.1. Ссылайтесь на ст. 302 ГК РФ в суде. У Вас не могут забрать квартиру, т.к. преступления не было совершено. А об этих обстоятельствах Вы не знали. Вы – добросовестные приобретатели. Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя [Гражданский кодекс РФ] [Глава 20] [Статья 302] 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

3.2. Это Ваши риски. Если нет денег, пьёт, нигде не работает, всё равно суд присудит вернуть Вам деньги на основании ст. 167 ГК РФ: “При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом”. Желаете Вы, не желаете Вы взыскивать деньги – неважно. Закон обязывает продавца вернуть Вам деньги.

3.3. Здравствуйте! Ссылайтесь на то, что Вы являетесь добросовестным приобретателем. Согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Подайте встречное исковое заявление о признании Вас (покупателя квартиры) добросовестным приобретателем. Указывайте на то, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, и квартира не может быть истребована из Вашего владения, а истцом не представлены доказательства того, что квартира выбыла из его владения каким-либо противоправным путем помимо его воли.

3.4. В суде заявляйте о пропуске срока исковой давности. . Статья 181 ГК РФ. Сроки исковой давности по недействительным сделкам . 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) [b]составляет три года[/b]. . 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности [b]составляет один год[/b].

3.5. Для установления гарантии прав добросовестного приобретателя, Конституционный Суд Российской Федерации[b] в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П[/b] «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировского, З.А. Зеленовой, Р.М. Зеленовой и В.М. Ширяева», указал, что если при разрешении иска о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано. Согласно статье 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. [u]—пусть сторона и доказывает в чём ваша недобросовестность и не факт что она это докажет.[/u] [b]—и самое основное. Просите суд отказать в исковых требования по причине пропуска срока исковой давности. (подскажите ответчику). [/b][i][/i][u][/u]

3.6. Здравствуйте. Вы являетесь добросовестным приобретателем, при заключении договора купли-продажи не знали и не могли знать, что на данное жилое помещение могут претендовать другие наследники. Наследник, который объявился и сейчас пытается отсудить свою долю не сможет доказать, что своей доли он лишился помимо его воли, так как он узнал о причитающейся ему доли видимо недавно, а это очень важный момент, то есть не является основанием для признания за ним права на долю в жилом помещении в порядке наследования. Привлекайте к суду в качестве соответчика продавца – он надлежащий ответчик, и он обязан выплатить компенсацию стоимости доли в квартире другому наследнику ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 10 ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 22 ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 апреля 2010 года О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ 37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. 39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

3.7. Сделку не могут признать недействительной полностью, т.к. брат имеет право только на долю в наседстве и то, если принял наседство или есть право на обязательную долю (т.е. не было иного имущество, которое бы покрыло эту долю). ст. 181 ГК рф. . Вы вправе ссылаться на отсутствие у брата права наседования, на то, что он право на обязательную долю реализовал за счет иного нас. имущества, на пропуск срока исковой давности, пропуск братом срока принятия наседства. Ст. 56 гпк рф. . ГК РФ Статья 180. Последствия недействительности части сделки Недействительность части сделки [b]не влечет недействительности прочих ее частей,[/b] если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. ГК РФ Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) ________________________________________ Позиции высших судов по ст. 181 ГК РФ >>> ________________________________________ 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

4) Знакомый взял в лизинг спец технику, выплачивал исправно, но техника была оформлена на предприятие. Это предприятие оказалось банкротом во время выплачивания лизинга. Прошло уже около двух лет, лизинг уже выплачен и техника уже оформлена на моего знакомого (по документам он купил технику по значительно заниженной цене у этой компании). Теперь пришло письмо с конкурса, что технику незаконно продали и необходимо технику вернуть. Какие шансы есть отстоять свои интересы?

4.1. Он добросовестный приобретатель, поэтому шансы есть, статья 10 ГК РФ.

5) Купил приватизированную квартиру у хозяина который уже уехал, в Администрации города заявляют, что приватизация была незаконной, хозяин не имел на нее право, т.к. использовал свое право ранее, и требуют отдать квартиру городу, у меня все оплачено, никаких документов от администрации я во время купли пе видел, как мне быть?

5.1. Ничего не отдавайте. Вы добросовестный приобретатель (ст. 302 ГК РФ).

5.2. Вы им ничего не должны. Пусть в суд обращаются и доказывают незаконность приватизации. Сообщите им, что Исковое заявление подается в суд по правилам ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, чем они и вправе воспользоваться.

5.3. Без суда не отдавайте свою покупку. Пусть администрация докажет недействительность приватизации в суде, подав на Вас иск по месту Вашего жительства согласно ст. 28 ГПК РФ: “Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. “

5.4. Администрация может истребовать квартиру исключительно в судебном порядке – ГК РФ Статья 301. Истребование имущества из чужого незаконного владения. А Вы, собственно, являетесь еще и добросовестным приобретателем ст.302 ГК РФ.

5.5. Вам естественно не нужно возвращать квартиру городу Пусть администрация обращается в суд ст ст 131 и 132 ГПК РФ и там согласно ст 56 ГПК РФ доказывает незаконность приватизации Вы как добросовестный приобретатель не должны нести ответственности за действия прежнего хозяина В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).

Читайте также:  Образец новации заи?ма в заем

5.6. Ждать судебных разбирательств, где будет предъявлено о незаконной сделке. В свою очередь Вы предъявите свое требование к продавцу о признании последствий сделки недействительными.. Согласно статьи 167 ГК РФ – – При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке,

5.7. Вправе ссылаться на ст. 302 ГК рф, что Вы добросовестный приобретатель и квартира не может быть истребована. Имущество выбыло по воле отчуждателя. . ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя 1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

5.8. Есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество. Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду. В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ). Собственник жилого помещения, который не может его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого оно было истребовано, вправе претендовать на разовую компенсацию за счет казны РФ (ст. 31.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Порядок выплаты компенсации должен быть установлен Правительством РФ, однако в настоящее время не установлен (Письмо Минфина России от 25.02.2010 N 08-05-08/758). Примечание. В выплате компенсации не может быть отказано со ссылкой на отсутствие оснований для привлечения государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение (Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 N 13-П). Материал подготовлен при содействии юриста по наследственному праву Белолипской И.А.

Не спешите называть себя добросовестным приобретателем. Возможно, вы — совсем не он😎

Справка. Значение термина «добросовестный приобретатель» — сложная юридическая конструкция, а не морально-этическая оценка, как это представляется многим.

Вы купили у застройщика квартиру? Или в автосалоне – машину? Или, может, платье? Честно за покупку заплатили, а теперь думаете, что вы — добросовестный приобретатель ? Не надейтесь! В результате просто покупки никто не становится добросовестным приобретателем. Как, впрочем, и недобросовестным.

Достаточно ли что-то купить, чтобы стать добросовестным?

Есть общее правило, согласно которому с обственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно находится в незаконном владении. Что интересно, в незаконном владении может находиться имущество и у добросовестного приобретателя. Более того, иначе и быть не может.

Юридическое понятие «добросовестный приобретатель» возникает именно в силу того, что человек приобрел имущество у покупателя, не имеющего права отчуждать это имущество. Его право основано на незаконной сделке. Так что сделка добросовестного приобретателя с таким продацом не стала законной.

И поэтому любой человек, который купил, например, у застройщика квартиру, не обременённую какими-либо юридическими проблемами, не может называть себя добросовестным приобретателем. Это также не означает, что он недобросовестный. Он — просто покупатель.

А добросовестным приобретателем — в юридическом смысле, станет только в одном случае – если купит квартиру (или что угодно) у того, кто не имел право её продавать и лишь при условии, что сам покупатель не знал и не мог знать о незаконности владения продавца.

Так кто он — добросовестный?

На самом деле, статус добросовестного приобретателя предполагает определенный юридический состав.

Чтобы считаться добросовестным, мало купить что-то, не запрещенное для гражданского оборота. И недостаточно просто расплатиться за купленное (не важно, движимая это вещь или недвижимая).

Правовое содержание обсуждаемого понятия предполагает, что покупатель не просто не знал, но и не мог при покупке знать о том, что вещь приобретается у лица, которое не имело право эту вещь продавать.

Когда возможно такое «незнание»? Например, человек покупает квартиру. Проверяет документы и выясняет, что квартира оформлена в соответствии с законом, отсутствуют обременения и какие-либо сведения о том, что продавец не вправе отчуждать недвижимость.

Однако покупатель не знает (и ему не может быть известно), что собственник приватизировал квартиру в результате мошенничества и фактически она выбыла из муниципальной собственности помимо воли собственника — муниципального образования.

Получается, что купив квартиру у мошенника, сам покупатель (в рассматриваемом случае) закон не нарушил, он ведь не знал и не мог знать о том, что ее собственник не имел права отчуждать квартиру. В этом случае приобретатель признается добросовестным.

Хорошо это или плохо?

Для самого покупателя – не то и не другое. Это не избавляет его от необходимости вернуть вещь собственнику. Что тут хорошего?

Представление, что достаточно быть добросовестным приобретателем, чтобы защитить себя от проблем, совершенно неоправданно. Несмотря на такое, вроде бы, многообещающее значение: я добросовестный, ничего не нарушил, ничего никому не обязан. Увы, это серьезное заблуждение и хорошие новости отнюдь не для него. И вот почему.

Если имущество (украденное, утерянное и т.д.) приобрел покупатель, которого суд признает добросовестным приобретателем, собственник имеет право истребовать у него свою вещь.

Права добросовестного приобретателя

А что остаётся добросовестному приобретателю, кроме приятного подтверждения его добропорядочности? Его владение признаётся чужим и незаконным . Именно поэтому настоящий собственник вещи вправе требовать возврата от приобретателя утраченного имущества. Несмотря на всю добросовестность.

Очевидно, что человек, который ничего не нарушил (иначе почему он – добросовестный?), не может просто так лишиться купленного имущества. Это было бы слишком несправедливо – потерять и деньги, и то, что на них было приобретено.

Добросовестный покупатель чужого имущества имеет право:

  1. Взыскать с продавца убытки , которые ему были причинены изъятием приобретенного (ст. 461 ГК). Как все понимают, тут самое главное – было бы с чего эти убытки возвращать.
  2. Оставить себе улучшения, которые он произвел во время владения имуществом (отделимые улушения).
  3. Потребовать возместить затраты на улучшение (ст. 303 ГК), если такое отделение невозможно (неотдлелимые улучшения).

Что изменится для добросовестных приобретателей в 2020 году

В следующем году начинают действовать поправки , которые нацелены на защиту добросовестных приобретателей недвижимости

Презумпция добросовестности

Если покупатель недвижимого имущества при покупке исходил из данных ЕГРН, он будет считаться добросовестным. Иное будет необходимо доказать противной стороне. Ей надлежит доказать, что покупатель знал или в силу обстоятельств должен был знать о том, что продавец не имел права на отчуждение.

Сроки приобретательной давности.

Течение срока будет начинаться с момента поступления имущества в открытое владение добросовестного приобретателя. В случае регистрации права собственности срок исчисляется не позднее даты регистрации права.

Если государственная или муниципальная недвижимость выбыла из правообладания собственника, и он в течение трех лет после регистрации права не обратится за её истребованием из чужого незаконного владения, иск о возврате не будет подлежать удовлетворению.

В общем, будьте внимательны, когда покупаете дорогие вещи и не торопитесь попадать в строй добросовестных приобретателей. Это не так хорошо, как кажется.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Кто такой добросовестный приобретатель (по ГК РФ) и как защитить имущество?

В жизни случаются разные ситуации:

Есть и более сложные правоотношения. К примеру, юридическое или физическое лицо покупает земельный участок у местных органов А., а потом оказывается, что имущество стоит на балансе учреждения/органа Б. Для совершения сделки необходимо было получить его согласие/разрешение.

Получается, что в подобных ситуациях у нас как минимум 3 субъекта:

Дополнительно в правоотношениях могут фигурировать представители компаний и юридических лиц, государственные органы (по земельному кадастру, регистрации сделок, а также нотариусы и многое другое).

Как разрешить конфликт? В этих и других случаях на помощь приходит Гражданский кодекс (ст. 301 и ст. 302), а также ряд постановлений правоприменительных органов + судебная практика.

Нормативное регулирование правоотношений

Чтобы найти ответы на все вопросы, придется поднять пласт законодательства:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 301 и ст. 302);
  • Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам госорганов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г. (касается случаев «самовольного строительства»);
  • Пост. Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П (постановление Конституционного суда признает одну часть норм ст. 302 ГК РФ соответствующей Конституции, а другую – несоответствующей);
  • Пост. Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 под названием «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, а также других вещных прав».
  • Необходимо будет пересмотреть судебную практику (апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда за 13.09.2016 № 33-18592/2016; определение ВС РФ от 24.05.2016 № 4-КГ16-11; апелляционное определение ВС Р. Марий Эл от 01.12.2016 по делу № 33-2184/2016, а также многие другие).

    Традиционно суды отталкиваются от принципа добросовестности приобретателя. Но ничто не мешает вам подтверждать и доказывать добросовестность (чеки, квитанции, договор).

    Кто такой добросовестный приобретатель недвижимого имущества или движимых вещей?

    В ст. 302 ГК РФ указывается, что деньги, а также ценные бумаги НЕ МОГУТ БЫТЬ ИСТРЕБОВАНЫ у добросовестного приобретателя.

    Все остальные вещи (в теории) можно истребовать:

    Но кто такой добросовестный приобретатель по Гражданскому кодексу? Каким критериям он должен соответствовать? В ч. 1 ст. 302 ГК РФ прямо указывается характеристика.

    Добросовестный приобретатель — это лицо, которое соответствует указанным признакам:

    Что делать, если «продавец» подарил вам незаконно полученные часы/квартиры/машины/автомобили? В таком случае вы все равно остаетесь добросовестным приобретателем.

    Разница лишь в том, что законный собственник всегда может истребовать имущество (кроме ценных бумаг на предъявителя и денег).

    ГК РФ не устанавливает жесткий перечень критериев (признаков), по которым приобретатель признается (или может признаваться) добросовестным.

    Судебная практика (пост. № 10/22, а также обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014) обозначила ряд дополнительных критериев для сделок с недвижимостью:

  • сделка, заключенная по приобретению имущества может расцениваться как действительная (исключение предусматривается для неправомочного продавца);
  • ЕГРП на момент заключения сделки не содержал записи о другом собственнике (или нескольких собственниках);
  • ЕГРП не имел на момент заключения сделки отметки о суд. разбирательстве по спорному имуществу;
  • отсутствие сомнений у приобретателя по поводу наличия родственных связей или занижения стоимости объекта.
  • «Обзор суд. практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей…» за 01.10.2014 также указывает, что приобретатель не может признаваться законным, если он:

    Как доказать, что ты добросовестный приобретатель?

    В силу специфики правоотношений у нас возникает спорная ситуация:

    Что делать в такой ситуации? Один будет доказывать, что приобрел объект законно, другой будет требовать возврата.

    Сам по себе признание приобретателя добросовестным ничего не обозначает! Более того: вы не можете обратиться в суд с одним только материально-правовым требованием, поскольку оно автоматически не приводит к восстановлению нарушенных прав.

    Признание добросовестным приобретателя возможно только как возражение против требований законного собственника (который требует возврата).

    Что происходит на практике? Законный собственник идет в суд с иском о возврате его имущества. «Покупатель» начинает переживать: вдруг придется отдавать обратно приобретенную вещь?

    Читайте также:  Зачет переплаты по страховым взносам

    Ответчик в таком случае возражает против истребования имущества из его владения посредством представления доказательств возмездного приобретения имущества у лица, которое на самом деле не имело права его отчуждать, о чем он не знал, но и не должен был знать (т.е. признание добросовестным приобретателем).

    Дальше суд должен разобраться в ситуации (в обзоре, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 г. и касающимся недвижимости) прямо прописываются факты, которые необходимо учесть:

  • Возмездность (или же безвозмездность) приобретения имущества. При этом факт возмездного приобретения сам по себе не будет основанием для автоматического признания покупателя «добросовестным приобретателем».
  • Наличие/отсутствие прав собственности на имущество у истца (т.е. того, кто считает себя законным собственником). Он же и обращается в суд с требованием об изъятии имущества из чужого незаконного владения.
  • Наличие/отсутствие у покупателя статуса добросовестного. Признаки перечислялись выше: главное, что лицо не знало и не могло знать о том, что продавец «лукавит». Не можем мы говорить о добросовестности, если: а) вы знали, что покупаете краденое; б) вы были в курсе залога; в) вы знали о выдвинутых притязаниях третьих лиц на тот или иной объект; г) вы не проявили должную осмотрительность. На последнем пункте «сыпятся» многие ответчики (и даже профессиональные юристы!). «Должная осмотрительность» по п. 1 ст. 401 ГК РФ обозначает, что «лицо проявило такую степень заботы, которая необходима была в конкретных правоотношениях». Если дело касается покупки недвижимости, то разумными и осмотрительными будут действия: а) знакомство со сведениями из ЕГРП для подтверждения права собственности лица; б) выяснение наличия/отсутствия обременении; в) осмотр жилого помещения; г) нормальная цена, приближенная к рыночной. Если вы купили квартиру в Москве за 2 000 долларов (хотя она стоит на рынке больше 50 000), а потом столкнулись с проблемами залога/кредитов/сторонних собственников, то не будете признаны добросовестным приобретателем. Считается, что виноваты сами, поскольку проявили «халатность» и «неосмотрительность». Законный собственник сможет истребовать имущество.
  • Выбытие имущества из владения собственника (или иного лица) по воле или же помимо их воли. Во втором случае истец может истребовать имущество даже у добросовестного приобретателя (ДП).
  • Итак, суд состоялся. Что происходит дальше и могут ли забрать имущество у ДП? Деньги и ценные бумаги на предъявителя «отобрать» никто не может. Остальные объекты (дома, квартиры, автомобили, техника) могут передаваться законному собственнику. Но все зависит от решения суда.

    Вам придется подготовиться к заседанию и «вооружиться» доказательствами:

  • чеки;
  • квитанции;
  • факты передачи денег;
  • показания свидетелей;
  • копии и оригиналы договора купли-продажи.
  • Практика показывает, что придется долго доказывать добросовестность приобретения имущества (то что вы не знали и не могли знать о наличии/отсутствии обременений).

    Но самое главное – подтвердить, что вы проявили должную осмотрительность:

    Может ли добросовестный приобретатель автомобиля, участка, дома, квартиры рассчитывать на компенсацию или возмещение убытков?

    Вы не успели стать приобретателем вещи, а ее уже изымают! Что делать? Неужели все потраченные деньги уходят зря?

    Нет. Законодательство защищает вас:

  • ДП оставляет за собой все отделимые улучшения (к примеру, новые кожаные кресла в салон автомобиля, беседку на участке и так далее). Если улучшения неотделимые (штукатурка, шпатлевка, обои), в таком случае вам должны компенсировать все понесенные расходы. В ст. 303 ГК РФ указывается, что размер компенсации не может быть выше произошедшего увеличения стоимости. Грубо говоря, вы купили дом за 100 000 долларов, отремонтировали его, а теперь он стоит 130 000. Размер увеличения стоимости – 130 000 – 100 000 = 30 000. Вы не можете требовать компенсацию больше, чем на 30 000.
  • ДП может потребовать возмещения от продавца всех понесенных убытков. Соответствующая норма находится в ст. 461 ГК РФ.
  • Но здесь есть 2 момента, о которых вы должны знать:

    1. Продавец будет освобожден от ответственности, если докажет, что приобретатель знал о риске изъятия. Доказательства разные: записи разговоров, письма, сообщения, намеки, копии документов. Получается, что при таком добросовестный приобретатель земельного участка «сам виноват», что не проверил документы/сделку. Законный собственник получает имущество обратно, а продавец отказывается от компенсации оплаты адвокатов, государственных пошлин и так далее.
    2. Продавец может быть привлечен к рассмотрению виндикационного иска. Такое возможно в соответствии с нормами ст. 462 ГК РФ. Но и в таком случае продавец может избежать ответственности. Ему достаточно доказать, что мог быть предотвратить истребование (по п. п. 43 постановления № 10/22).

    При истребовании жилья ДП оказывается в невыгодном положении. Чтобы защитить его интересы, государство предусмотрело ряд мер.

    Закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 31.1) предусматривает компенсацию до 1 000 000 рублей. Норма действует до 1 января 2021 года.

    После этого вступают в силу требования обновленного закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят еще 13.07.2015 № 218-ФЗ). Ст. 68 нормативного акта содержит аналогичную норму, направленную на защиту прав покупателя.

    Перспективны ли дела про истребование имущества у добросовестного приобретателя?

    При разрешении подобных споров необходимо руководствоваться требованиями ГК РФ (ст. 301 и 302).

    Виндикационный иск не будет подлежать удовлетворению при наличии следующих условий:

    Возможно истребование имущества у ДП, если он купил похищенный с охраняемой стоянки автомобиль. Здесь выбытие имущества не было по воле собственника.

    Перед тем, как защитить интересы в суде, нужно просмотреть нормально-правовую базу, обзоры судебной практики. Бывали случаи, когда в одной и той же ситуации при решении вопросы о ДП суды придерживались разных позиций. То же Постановление Пленума ВС РФ может судьями трактоваться по-разному.

    Надеемся, что ничтожная сделка не станет причиной больших потерь и лишений (нервов, денег, имущества).

    Видео: Добросовестный приобретатель

    Официальный сайт
    Верховного Суда Российской Федерации

    ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

    Если вы купили квартиру, а ее предыдущий владелец обанкротился, вам грозят проблемы. Жилье могут попытаться забрать в конкурсную массу должника, признав сделку купли-продажи недействительной. Это нормально, решили две инстанции в одном из споров, попавших на рассмотрение в Верховный суд. Но Экономколлегия ВС разобралась в ситуации. Эксперты оценили, как покупателю уже не новой квартиры обезопасить себя при подобном сценарии.

    Банкротство обновило владельца жилья

    В 2015 году Мария Дьякова* продала Вере Иглиной* однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую однушку 9,3 млн руб., и право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя продавец недвижимости обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, и арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с Иглиной. АСГМ в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года – за 6,8 млн руб. жилье купил Дмитрий Решетов*. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи Иглиной не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий составил иск о признании Иглиной утратившей право пользования квартирой. В иске он указал, что женщина не будучи собственником фактически пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. Вскоре, в начале 2019 года квартиру зарегистрировали на нового владельца – Решетова.

    Сложности оспаривания

    Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.

    Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем, и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее.

    Изначально АСГМ признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции – там заявление Иглиной признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с Иглиной их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

    Что сказал ВС

    Коллегия по экономическим спорам Верховного суда, где в итоге и оказался спор, нашла у нижестоящих коллег ошибки. В определении по делу (Дело № А40-109856/2017) ВС указал, что Иглина стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности Дьяковой на квартиру недостоверны, сделал вывод ВС: управляющий не мог распоряжаться квартирой. Новый же покупатель с торгов, Решетов, должен был проявить должную осмотрительность. Стоило как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой – уже после этой процедуры проблемы с собственностью стали бы очевидны. В сложившихся обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем, указала коллегия по экономспорам под председательством судьи Ивана Разумова.

    Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же это передача происходит после регистрации, такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Следовательно, акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверен, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

    Коллегия сочла, что права Иглиной нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. “Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем”, – говорится в определении.

    При этом, отметила коллегия, Иглина правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика – правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. При этом Экономколлегия не смогла удовлетворить требования заявительницы. Оказалось, что уже после истребования дела в ВС Решетов перепродал квартиру, зарегистрировав переход прав в госреестре. Этот новый владелец к делу не привлечен.

    В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АС Москвы. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.

    Эксперты о рисках

    К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры. Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист.

    Александра Воскресенская юрист КА Юков и Партнеры, напротив, нечасто встречается с ситуацией, подобной делу в ВС: обычно собственник привлекается с самого начала процесса, и так далеко всё не заходит.

    “Управляющие, являясь профессиональными участниками арбитражного процесса, должны проверять все документы при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости. Сейчас это достаточно просто и для простых физических лиц, самые основные данные находятся в открытом доступе”, – Александра Воскресенская, “Юков и партнеры”

    Запрос отчета из Бюро кредитных историй о продавце, который советуют делать перед покупкой недвижимости риелторы и юристы, может помочь только частично, замечает Кадников: в данных БКИ не отражаются долги перед физлицами. Помимо этого, часто в договоре купли-продажи указывают на отсутствие у продавца кредиторской задолженности – но и этот способ защиты не дает гарантии от последующего оспаривания.

    Как проверить недвижимость перед покупкой?

    – заказать расширенную выписку из ЕГРН на квартиру – в ней будет информация о переходе прав собственности;

    – проверить всех правопредшественников по картотекам СОЮ и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, обращении взыскания на имущество;

    – проверить правопредшественников по базам ФССП и ЕФРСБ – есть ли в отношении продавца и предыдущих собственников исполнительные производства, не находятся ли они в банкротстве.

    Александра Воскресенская, “Юков и партнеры”

    В будущем защитить себя от потери законно приобретённого имущества поможет добросовестное поведение участников сделки, говорит эксперт практики разрешения споров, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина: лицо, признающееся добросовестным, имеет шанс сохранить владение и титул за собой несмотря на даже успешную попытку оспорить основание приобретения имущества.

    Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.

    У судов нет оснований требовать от покупателя досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой квартиры, считает Шамшина – достаточно исполнить стандарт осмотрительности и разумности.

    Другими словами – проверить регистрацию права собственности за отчуждателем, отсутствие судебных запретов на совершение распорядительных сделок, отсутствие судебного спора о правах на имущество и другие обстоятельства. Также надо посмотреть, владеет ли продавец фактически тем, что он продает – это особенно важно, поскольку, как и отметила Экономколлегия, предпосылкой регистрации перехода права собственности является передача владения. “Фактическая передача имущества является частью юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности.

    *Имена и фамилии участников процесса изменены

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *